Mua căn hộ chung cư chưa bàn giao sổ hồng: Những lưu ý quan trọng

Mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính nếu không tìm hiểu kỹ. Vậy người mua cần lưu ý những gì để đảm bảo quyền lợi và tránh các rắc rối sau này? Hãy cùng tìm hiểu những thủ tục mua bán nhà trước khi xuống tiền!

Các yếu tố cần lưu ý khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Việc mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không tìm hiểu kỹ lưỡng. Người mua cần xem xét các yếu tố pháp lý, điều khoản hợp đồng, cũng như cam kết từ chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi và tránh những tranh chấp không đáng có. Dưới đây là những điểm quan trọng bạn cần lưu ý trước khi quyết định xuống tiền.

Mua căn hộ chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư

Khi mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư nhưng chưa có sổ hồng, người mua cần yêu cầu công chứng hợp đồng để đảm bảo giá trị pháp lý. Ngoài ra, hợp đồng nên nêu rõ thời gian bàn giao sổ hồng để tránh rủi ro. Một giải pháp an toàn hơn là thỏa thuận giữ lại một phần tiền thanh toán cho đến khi sổ hồng được bàn giao, giúp đảm bảo cam kết từ phía chủ đầu tư.

Mua căn hộ chưa có sổ hồng từ cá nhân hoặc hộ gia đình

Với giao dịch giữa cá nhân hoặc hộ gia đình, người bán phải cung cấp hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Nếu căn hộ đã qua nhiều lần chuyển nhượng, cần có hợp đồng mua bán gần nhất và sự xác nhận từ chủ đầu tư để tránh tình trạng hợp đồng vô hiệu.

Đây là phương thức mua bán tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy người mua cần thực hiện giao dịch tại phòng công chứng để bảo vệ quyền lợi, đảm bảo tính hợp pháp và tránh những tranh chấp không đáng có.

Mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có thể gặp nhiều rủi ro nếu không được xem xét cẩn thận (Ảnh: Huyện Đăk Glei)

Quy trình nhận sổ hồng và các bước bảo vệ quyền lợi người mua

Sổ hồng chung cư là giấy tờ pháp lý quan trọng do cơ quan nhà nước cấp, xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của chủ căn hộ. Về mặt pháp lý, sổ hồng chung cư có tên gọi chính thức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Theo khoản 1 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm một (01) tờ có hai (02) trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, có kích thước 210 mm x 297 mm, có Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số, dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng (Ảnh: Báo Lao động)

Quy trình nhận sổ hồng

Theo Điều 9 Luật Nhà ở năm 2023, cá nhân và tổ chức đáp ứng đủ điều kiện và sở hữu nhà ở hợp pháp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Tuy nhiên, chỉ những căn hộ đã hoàn thiện mới đủ điều kiện ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận.

Đối với nhà ở thuộc dự án, sổ hồng sẽ được cấp trực tiếp cho người mua hoặc thuê mua, thay vì cấp cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, chủ đầu tư vẫn có thể xin cấp sổ hồng cho những căn hộ chưa bán hoặc dành để cho thuê. Để thực hiện thủ tục cấp sổ hồng, chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và ngân hàng.

Cá nhân và tổ chức đáp ứng đủ điều kiện và sở hữu nhà ở hợp pháp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Ảnh: LawNet)

Một số dự án chung cư chậm cấp sổ hồng do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc vẫn đang thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng đã tiến hành bán căn hộ cho người mua.

Như vậy, người mua sẽ được cấp sổ hồng khi căn hộ đã hoàn thiện và chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để xin cấp Giấy chứng nhận.

Các bước bảo vệ quyền lợi người mua khi bị chậm cấp sổ hồng

Theo Điều 237 Luật Đất đai năm 2024, nếu quá thời hạn quy định mà cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện cấp Giấy chứng nhận hoặc giải quyết các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người dân khi cơ quan chức năng chậm trễ hoặc có sai sót trong quá trình giải quyết hồ sơ đất đai, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong công tác quản lý đất đai.

Lưu ý về các khoản phí và thuế khi nhận bàn giao sổ hồng

Khi nhận bàn giao sổ hồng, bạn cần lưu ý các khoản phí và thuế có thể phát sinh. Nếu mua từ chủ đầu tư, thường chỉ cần đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng từ cá nhân, bạn có thể phải chịu thêm thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị giao dịch. 

Ngoài ra, còn có các khoản phí hành chính như phí công chứng hợp đồng, phí đo vẽ, phí thẩm định hồ sơ và các chi phí dịch vụ khác tùy theo quy định của từng địa phương. Việc nắm rõ các khoản phí này giúp bạn chuẩn bị tài chính đầy đủ và tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Nắm rõ các khoản phí bàn giao sổ hồng giúp bạn chủ động tài chính (Ảnh: Thư Viện Pháp Luật)

Các tranh chấp có thể xảy ra khi mua căn hộ chưa hoàn thiện pháp lý

Khi mua căn hộ chưa hoàn thiện pháp lý, người mua có thể đối mặt với nhiều tranh chấp và rủi ro đáng kể. Một trong những vấn đề phổ biến nhất là chủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng, khiến người mua gặp khó khăn khi chuyển nhượng, cầm cố hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến căn hộ. 

Ngoài ra, căn hộ chưa được cấp sổ hồng cũng có thể vướng vào tranh chấp giữa chủ đầu tư và ngân hàng hoặc các bên thứ ba, tiềm ẩn nguy cơ mất tài sản hoặc không được công nhận quyền sở hữu.

Bên cạnh đó, khi pháp lý căn hộ chưa hoàn thiện, người mua sẽ không thể cầm cố hoặc thế chấp vay vốn tại ngân hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính. Việc chuyển nhượng căn hộ cũng gặp nhiều khó khăn, vì người mua sau thường e ngại vấn đề pháp lý, khiến giá trị căn hộ có thể bị giảm. 

Do đó, trước khi quyết định mua căn hộ chưa hoàn thiện pháp lý, người mua cần kiểm tra kỹ hồ sơ dự án, uy tín chủ đầu tư và các cam kết liên quan để tránh rủi ro về sau.

Mua căn hộ chưa hoàn thiện pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp (Ảnh: 

Luật sư X)

Mua căn hộ chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy người mua cần kiểm tra uy tín chủ đầu tư, tiến độ cấp sổ hồng và các cam kết pháp lý trong thủ tục mua bán nhà. Thận trọng ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp về sau.

Xem thêm

Cách kê khai & nộp thuế khi mua bán nhà đất: Hướng dẫn chi tiết A-Z

Mua bán nhà đất ủy quyền: Ai chịu thuế? Những rủi ro & lưu ý cần biết