Mua bất động sản phát mãi của ngân hàng cần lưu ý những vấn đề gì?

Bất động sản phát mãi là những bất động sản được ngân hàng bán đấu giá để thu hồi nợ từ những khách hàng vay vốn mua nhà nhưng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Bất động sản phát mãi thường có giá thấp hơn so với giá thị trường, do đó thu hút được sự quan tâm của nhiều người mua. Tuy nhiên, bất động sản phát mãi cũng tiềm ẩn một số rủi ro mà người mua cần lưu ý.

Bất động sản phát mãi là gì?

Khái niệm bất động sản phát mãi của ngân hàng (Nguồn: Seenee)

Bất động sản phát mãi là loại bất động sản được sử dụng như là tài sản thế chấp cho các khoản mà ngân hàng đem đi cho vay. Khi người vay nợ không đủ khả năng chi trả khoản vay, thì ngân hàng sẽ lấy tài sản thế chấp đó đi phát mãi công khai theo quy định pháp luật để thu hồi khoản nợ.

Bất động sản phát mãi thường có giá thấp hơn giá trị thị trường, do đó đây là cơ hội cho những người có nhu cầu muốn mua bất động sản giá rẻ. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý rằng bất động sản phát mãi thường có những rủi ro nhất định, chẳng hạn như:

• Tài sản có thể bị hư hỏng, xuống cấp do không được bảo quản tốt trong thời gian thế chấp.
• Tài sản có thể có tranh chấp, kiện tụng.
• Người mua có thể phải chịu các khoản phí phát mãi như phí đấu giá, phí sang tên, phí công chứng...

Ưu - Nhược điểm khi đầu tư bất động sản phát mãi

Ưu điểm

Bất động sản phát mãi của ngân hàng thường được nhiều người quan tâm bởi một số ưu điểm.

• Giấy tờ pháp lý của các bất động sản này đã được thẩm định kỹ lưỡng, đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng chuyển nhượng cho người mua. Điều này giúp người mua hạn chế những rủi ro về pháp lý, chẳng hạn như tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng...
• Ngân hàng thường cung cấp các gói vay tài chính cho người mua để hỗ trợ việc mua bất động sản phát mãi. Điều này giúp người mua có thể sở hữu bất động sản với số vốn ban đầu thấp hơn.
• Giá trị của bất động sản phát mãi thường thấp hơn so với giá thị trường. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý rằng không phải tất cả các bất động sản phát mãi đều có giá hời. Lý do là nhiều bất động sản được định giá cao hơn so với thực tế ngân hàng duyệt khoản vay.

Ví dụ, năm 2022, một căn nhà được ngân hàng định giá 10 tỷ đồng, vay 70% là 7 tỷ đồng. Hiện nay, khi thị trường bất động sản đi xuống, giá căn nhà giảm còn 8 tỷ đồng, tức 70% giá trị căn nhà chỉ còn 5.6 tỷ đồng. Tuy nhiên, người mua khi mua bất động sản phát mãi vẫn phải trả giá theo định giá năm 2022, tức là 7 tỷ đồng. Chưa kể, giá bất động sản phát mãi còn bao gồm cả dư nợ gốc, lãi suất và tiền phạt của ngân hàng. Do đó, người mua cần tỉnh táo, không nên nghĩ rằng bất động sản phát mãi thì luôn có giá rẻ hơn thị trường.

Nhược điểm

Đầu tư bất động sản phát mãi có thể gặp phải rủi ro lớn (Nguồn: Đô Thị Net)

Để nhận định về vấn đề có nên đầu tư vào bất động sản phát mãi của ngân hàng hay không, có một số quan điểm cho rằng: “Ko nên mua. Nếu ngon bổ rẻ thật thì cũng chẳng đến lượt người ngoài” hay “Ngân hàng định giá cũng có thể sai sót. Mua bất động sản phát mãi thì phải có kinh nghiệm và nắm vững pháp lý thì mới nên mua, nếu không sẽ mất rất nhiều thời gian và tiền bạc mà chưa chắc hoàn thành được việc mua bán”.

Những quan điểm trên có thể hoàn toàn hiểu được do những nhược điểm và rủi ro mà bất động sản phát mãi mang lại:

• Rủi ro về pháp lý

Bất động sản phát mãi thường có nguồn gốc phức tạp, do đó có thể tiềm ẩn những rủi ro về pháp lý. Người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ pháp lý của bất động sản, bao gồm:

• Sổ đỏ hoặc Sổ hồng;
• Hợp đồng mua bán, hợp đồng thế chấp bất động sản;
• Quyết định của tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền về việc cưỡng chế bất động sản phát mãi.

Người mua cũng cần lưu ý đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến bất động sản. Nếu bất động sản đang bị tranh chấp, người mua có thể gặp khó khăn trong việc sử dụng hoặc chuyển nhượng tài sản.

• Rủi ro về tài chính

Giá bất động sản phát mãi thường được định giá dựa trên dư nợ gốc cộng với lãi suất và tiền phạt của ngân hàng. Do đó, giá bất động sản phát mãi có thể cao hơn so với giá thị trường. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng khả năng tài chính của mình trước khi quyết định mua bất động sản phát mãi.

Ngoài ra, người mua cũng cần lưu ý đến các khoản chi phí phát sinh khi mua bất động sản phát mãi, bao gồm: Tiền đặt cọc, phí đấu giá…

• Rủi ro về thủ tục

Quá trình mua bán bất động sản phát mãi thường phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn so với mua bán bất động sản thông thường. Người mua cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về thủ tục, giấy tờ để tránh những rủi ro không đáng có.

• Rủi ro về chất lượng bất động sản

Bất động sản phát mãi thường đã được sử dụng trong một thời gian, do đó có thể bị xuống cấp. Người mua cần kiểm tra kỹ chất lượng tài sản trước khi quyết định mua.

• Rủi ro về khả năng thanh khoản

Bất động sản phát mãi thường có nguồn gốc phức tạp, do đó có thể khó thanh khoản hơn so với bất động sản thông thường. Người mua cần cân nhắc kỹ khả năng thanh khoản của bất động sản trước khi quyết định mua.

Một số lưu ý khi đầu tư bất động sản phát mãi của ngân hàng

Lưu ý trước khi đầu tư bất động sản phát mãi (Nguồn: Smartland)

Xem xét lại giá trị của bất động sản và so sánh nó với mức giá thị trường hiện tại để đánh giá tính hấp dẫn của giá phát mãi từ ngân hàng. Nếu bạn không có kinh nghiệm đủ, việc thuê một đơn vị tư vấn có thể giúp bạn định giá chính xác giá trị của tài sản.

Người mua nên yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin và hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản để đảm bảo rằng không có tranh chấp với bên thứ ba và rằng tài sản không bị ảnh hưởng bởi các vấn đề quy hoạch.

Hiểu rõ thủ tục định giá và quy trình phát mãi để tránh những rủi ro sau khi mua. Lưu ý rằng khi tham gia đấu giá, người mua sẽ phải thanh toán các khoản phí phát sinh, đồng thời  quá trình thanh toán này thường diễn ra thông qua ngân hàng, không phải trực tiếp cho chủ sở hữu cũ.

Bất động sản phát mãi có thể là một cơ hội đầu tư hấp dẫn, song người mua cần cân nhắc kỹ các rủi ro tiềm ẩn trước khi quyết định. Bạn đọc nên tham khảo cẩn thận ý kiến của chuyên gia hoặc người có kinh nghiệm đi trước để có quyết định đầu tư đúng đắn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Nhà đất phát mãi là gì? Có nên mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng?

Mua bất động sản ngân hàng phát mãi cần lưu ý những gì để không bị "hớ"?