Nhà đất phát mãi là gì? Có nên mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng?

Phát mãi nhà đất là một trong những cách để ngân hàng thu hồi nợ của khách hàng bằng cách bán tài sản của họ. Với việc ngày càng nhiều người muốn sở hữu một ngôi nhà hay một mảnh đất, thì thị trường nhà đất phát mãi đang trở nên phổ biến hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, có nên mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng hay không lại là một câu hỏi được nhiều người đặt ra. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu nhà đất phát mãi là gì, những lợi ích và nhược điểm khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng để đưa ra quyết định hợp lý nhất.

Tìm hiểu nhà đất phát mãi

Nhà đất phát mãi là gì?

Nhà đất phát mãi là những ngôi nhà bị tịch biên, thông thường do chủ nhà sử dụng để đặt thế chấp tài sản tại ngân hàng. Tức là, người vay cần cung cấp một tài sản có giá trị tương đương với khoản tiền vay để đảm bảo thanh toán khoản nợ trong tương lai, và người vay vẫn giữ quyền sở hữu tài sản đó. Tuy nhiên, nếu người vay không thanh toán nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ tiến hành tịch thu tài sản và phát mãi để thu hồi nợ.

Khi nào ngân hàng quyết định phát mãi nhà đất?

Khi người vay vốn thế chấp tài sản không thực hiện đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng thế chấp, tài sản thế chấp (bao gồm cả bất động sản) có thể bị xử lý theo quy định tại Điều 303, Bộ luật Dân sự năm 2015.

• Nếu người vay và ngân hàng đã thỏa thuận trước về phương thức xử lý tài sản khi ký kết hợp đồng thế chấp, ngân hàng có thể tiến hành xử lý tài sản bằng các phương thức như bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận nhận lại chính tài sản này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, bán đấu giá tài sản hoặc các phương thức khác.
• Trường hợp ngân hàng và người vay không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định, tài sản này sẽ được bán đấu giá, trừ khi có luật quy định khác. Tuy nhiên, người vay không có quyền định đoạt lại tài sản nếu họ vi phạm nghĩa vụ, không thực hiện đúng hoặc không thực hiện nghĩa vụ.

Ngân hàng thực hiện phát mãi khi người vay thế chấp không còn khả năng trả nợ vay (Nguồn: batdongsan)

Thủ tục phát mãi nhà đất từ ngân hàng

Quá trình phát mãi nhà đất thế chấp của ngân hàng phải tuân theo các quy định trong Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan đến thủ tục phát mãi.

Bước 1: Ngân hàng thực hiện ra thông báo phát mãi tài sản

Để thực hiện việc này, bộ phận chịu trách nhiệm về xử lý tài sản sẽ gửi thông báo bằng văn bản đến các cơ quan liên quan. Các thông tin bắt buộc được quy định bởi pháp luật về đăng ký giao dịch đảm bảo, bao gồm:

• Lý do tài sản bị xử lý
• Thông tin chi tiết về tài sản
• Nghĩa vụ được bảo đảm
• Địa điểm và thời gian và phương thức xử lý tài sản.

Bước 2: Xác định giá trị tài sản đảm bảo

Người vay vốn và ngân hàng có thể thỏa thuận về giá trị tài sản đảm bảo. Nếu không có thỏa thuận, giá trị tài sản thế chấp sẽ được xác định thông qua một tổ chức định giá tài sản. Quá trình xác định giá trị tài sản phải đảm bảo tính khách quan, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm xác định giá.

Bước 3: Xử lý tài sản nhà đất

Nếu bên đảm bảo đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận đảm bảo và đã thanh toán mọi chi phí trước khi xử lý tài sản đảm bảo, bên đảm bảo có quyền nhận lại tài sản đó, trừ khi có những quy định khác của pháp luật về thời điểm được nhận lại tài sản phát mãi.

Bước 4: Thanh toán số tiền thu được từ việc xử lý tài sản đảm bảo

Sau khi trừ các chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi như phí thu giữ, xử lý tài sản thế chấp và phí bảo quản hồ sơ, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản đảm bảo sẽ được thanh toán cho các bên theo thứ tự ưu tiên theo quy định hoặc theo sự thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhà đất cho người sở hữu

Sau khi đã phát mãi nhà đất thành công, các bên cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp cho những người mua tài sản theo như phát luật đã quy định.

Quá trình phát mãi nhà đất phải được thực hiện minh bạch và công khai (Nguồn: Báo Đô thị).

Mua nhà lần đầu: 5 bước buộc phải nghĩ đến trước tiên.

Những thuận lợi và rủi ro khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng

Sau đây là những lợi ích khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng:

• Nhà đất phát mãi từ ngân hàng thường được bán với giá thấp hơn so với thị trường vì ngân hàng cần thu hồi nợ nhanh chóng. Điều này tạo ra cơ hội mua nhà đất với giá rẻ hơn cho người mua.
• Nhà đất phát mãi từ ngân hàng thường đã được kiểm tra về giấy tờ pháp lý và sẵn sàng để chuyển nhượng cho người mua. Điều này giúp người mua tránh được rủi ro pháp lý khi mua nhà đất.
• Ngân hàng thường cung cấp cho người mua các gói vay tài chính để hỗ trợ việc mua nhà đất phát mãi của mình.

Bên cạnh đó, việc mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng cũng phát sinh những rủi ro như:

• Việc mua nhà đất phát mãi liên quan đến ba bên gồm người mua, chủ sở hữu và ngân hàng, do đó quá trình hoàn tất giao dịch thường phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn. Hơn nữa, sự phức tạp của các mối quan hệ này cũng tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia.
• Trong quá trình mua nhà đất phát mãi, có trường hợp người mua đã hoàn tất các thủ tục nhưng chủ sở hữu tài sản không hợp tác bàn giao tài sản. Khi đó, người mua phải đợi trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ tốn nhiều thời gian và không thể hoàn thành trong thời gian ngắn. Ngoài ra, việc huy động lực lượng thi hành án cũng sẽ tốn thêm chi phí phát sinh.
• Không ít trường hợp, người mua phải đối mặt với các kiện cáo hoặc khiếu nại từ chủ sở hữu tài sản sau khi thực hiện giao dịch trên sàn đấu giá. Nguyên nhân có thể do việc giá bán tài sản không đạt được giá trị thị trường hoặc do cơ quan đấu giá không thông báo đầy đủ đến người bị thi hành án.
• Trong một số tình huống đặc biệt, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Lý do có thể là do vi phạm quy định dẫn đến tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản vô hiệu hoặc do các bên tham gia đấu giá tiếp tay cho hành vi gian lận, đồng ý làm giảm giá tài sản.

Việc mua lại tài sản phát mãi có thể tiềm ẩn rủi ro vì tính chất phức tạp (Nguồn: Báo Đô thị)

Những lưu ý khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng

Để đảm bảo quyền lợi và tính pháp lý an toàn khi mua nhà do ngân hàng phát mãi, người mua cần lưu ý một số điều quan trọng sau đây:

• Người mua cần phải xem xét kỹ các thông tin như lý do tại sao tài sản bị phát mãi, xác định xem có nằm trong diện quy hoạch hay không, xác minh tính pháp lý, kiểm tra chủ sở hữu đã đồng ý bàn giao lại tài sản hay chưa... Tất cả thông tin này giúp người mua tránh được rủi ro không mong muốn sau khi đấu giá thành công.
• Để có được thông tin chính xác và đáng tin cậy, người mua cần tìm hiểu từ các nguồn chính thống như từ cơ quan quản lý bất động sản, phía ngân hàng, các công ty bất động sản, đơn vị môi giới uy tín.
• Người mua nên tìm danh sách các tài sản phát mãi của các công ty bất động sản được ngân hàng ủy thác. Bên cạnh đó, người mua cũng có thể tìm kiếm trên website của các ngân hàng.
• Trước khi đưa ra quyết định mua, người mua cần xác minh thông tin từ cơ quan thi hành án để biết chủ sở hữu sẽ thực hiện nghĩa vụ gì sau khi bán nhà đất phát mãi.
• Cần kiểm tra thủ tục định giá và quy trình phát mãi để đảm bảo việc đấu giá được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Nếu thủ tục không đúng, người mua sẽ chịu thiệt thòi sau khi mua.
• Khi mua nhà đất phát mãi thông qua đấu giá tài sản, người mua cần lưu ý rằng giá của tài sản sẽ tăng thêm một số khoản phí như phí môi giới, phí tổ chức đấu giá, lãi phạt. Do đó, cần tính toán kỹ trước khi quyết định mua tài sản này.
• Để tránh những rủi ro trong quá trình thanh toán, người mua nên chọn cách thanh toán 3 bên được thực hiện tại ngân hàng thay vì thanh toán trực tiếp cho chủ sở hữu cũ. Việc này giúp giảm thiểu các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình thanh toán do tính phức tạp của các mối quan hệ liên quan đến giao dịch.

Người mua cần xác minh thông tin của tài sản phát mãi để tránh những rủi ro về sau (Nguồn: Báo Đô thị)

Có nên mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng không?

Việc mua nhà đất phát mãi thông qua hình thức bán đấu giá có thể sẽ không đảm bảo rẻ hơn so với giá thị trường. Khi đấu giá theo phương thức trả giá lên, người trúng đấu giá phải trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm nếu không có ai trả giá cao hơn. Giá tài sản còn phát sinh thêm lãi phạt, tiền môi giới và chi phí tổ chức đấu giá. 

Người mua có thể mua được với giá rẻ hơn khi biết thông tin nội bộ của ngân hàng và liên hệ trực tiếp với chủ sở hữu tài sản. Nếu mua để ở và giá mua rẻ hơn 20% so với giá thị trường, thì bạn có thể cân nhắc mua. Nếu mua để đầu tư, thì bạn cần tính toán đến tính thanh khoản, chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra.

Tổng kết lại, việc tìm hiểu nhà đất phát mãi là gì đã giúp bạn hiểu rõ hơn về loại hình nhà đất này. Từ đó OneHousing giúp trả lời câu hỏi có nên mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng hay không. Phát mãi từ ngân hàng là một lựa chọn khá hấp dẫn cho những người đang tìm kiếm mua bất động sản với giá tốt. Tuy nhiên, trước khi quyết định mua, bạn cần nghiên cứu kỹ thông tin về ngân hàng phát mãi, bất động sản cần mua và đảm bảo mình có đầy đủ khả năng tài chính để đáp ứng các khoản chi phí phát sinh trong quá trình mua bán.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Hồ sơ mua nhà sơ cấp cần có những gì?

Giải đáp thắc mắc: Có nên mua nhà trả góp.