Lô đất mới mua nên bán luôn hay chờ thời gian để lên thổ cư và tách sổ?

Việc bán lô đất mới mua có thể mang về lợi nhuận nhanh chóng, tuy nhiên, việc chờ đợi để thực hiện thủ tục lên đất thổ cư và tách sổ cũng có thể đem lại giá trị gia tăng đáng kể cho tài sản của bạn. Quyết định này sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ thời gian, nguồn lực tài chính, đến việc đánh giá tiềm năng phát triển của lô đất và thị trường bất động sản hiện tại. Điều quan trọng là hiểu rõ mục tiêu đầu tư cá nhân và thị trường cụ thể mà lô đất đang ở đó trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Tình hình của thị trường bất động sản vào giai đoạn cuối năm 2023

Thị trường bất động sản đang có sự ấm lên vào cuối năm 2023 do thông tin về các chính sách đã tạo ra nhiều động lực. Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 993/CĐ-TTg để tiếp tục thúc đẩy các giải pháp phát triển thị trường bất động sản. Thông qua Công điện, Chính phủ giao cho Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục hỗ trợ vay tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, đồng thời có biện pháp giúp giảm lãi suất.

Sau nhiều chỉ đạo quyết liệt từ cấp chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, lãi suất vay mua nhà gần đây đã giảm đáng kể. Theo khảo sát của Batdongsan, lãi suất vay ngân hàng cho các khoản vay hiện tại giảm từ 1-3% so với đầu năm.

Hiện tại, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở các ngân hàng thương mại dao động từ 6% - 10%/năm, áp dụng cho kỳ hạn vay ngắn từ 3-6 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất tăng lên khoảng 10,5% - 13%/năm.

Ngoài ra, việc Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng là một điểm đặc biệt quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thêm niềm tin khi đầu tư vào thị trường bất động sản. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, thị trường hiện nay cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại và các chính sách hỗ trợ đang tạo ra một sự kích thích tương đối. Thị trường bất động sản hiện nay đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Thị trường bất động sản đang ấm lên vào giai đoạn cuối năm 2023 (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Trong thời kỳ này, thị trường phân khúc thứ cấp đang ổn định nhất, dòng tiền cho thuê bất động sản tại các khu vực trung tâm đã có sự tăng lên từ 4,1% lên 4,3%. Tuy nhiên, từ tháng 9 và 10, có sự suy giảm, nhu cầu thuê đất giảm từ 20% - 25% vào cuối năm. Về thị trường phân khúc sơ cấp, nếu năm 2022 tập trung vào các sản phẩm cao cấp, siêu sang thì đến năm 2023, thị trường chuyển sự tập trung nhiều hơn vào nhà ở vừa túi tiền, dễ sở hữu.

Theo các chuyên gia, thị trường nhà ở, bao gồm cả phân khúc đất nền và các dự án liên quan đến đất như Villa, biệt thự, nhà phố/liền kề... vẫn thu hút sự quan tâm lớn từ người dân. Điều này bởi tính riêng tư mà loại hình này mang lại so với chung cư.

Quý IV là thời điểm sôi động nhất trong năm, khi thị trường đón nhận nguồn tiền lớn từ kiều hối, tiền gửi tiết kiệm và chứng khoán chuyển đổi. Nhiều nhà đầu tư đã tích lũy niềm tin, nhu cầu và tài chính trong một thời gian trầm lắng của thị trường, do đó từ cuối năm nay sẽ có đà để giao dịch sôi động hơn. Thị trường nhà ở được dự báo sẽ là điểm đầu tư ưu tiên của nhiều người.

Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản ở khu vực Đông Nam Bộ như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương... dự kiến sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới nhờ các dự án giao thông trọng điểm, sân bay, cảng biển quốc tế đang được đầu tư mạnh tại khu vực này. Về tổng thể, giá bất động sản tại các khu vực này vẫn còn thấp so với tiềm năng phát triển kinh tế của vùng.

(Nguồn thông tin: Tạp chí Tài chính, 12/2023)

Bán lô đất mới mua hay chờ thời gian để lên đất thổ cư và tách sổ?

Đặt vấn đề

Hiện tại, tài sản của vợ chồng anh A đang có khoảng 11 tỷ đồng, gồm có nhà ở lầu (1,8 tỷ đồng), mảnh đất mặt đường chính khu dân cư (4 tỷ đồng), căn nhà xã hội (600 triệu đồng), một lô đất ở quê (2 tỷ đồng), và hai sào đất vườn (800 triệu). Gần đây, anh đã vay 600 triệu đồng trong thời hạn 10 năm để mua một miếng đất rẻ có giá khoảng 1,8 tỷ đồng.

Thu nhập trước đây của vợ chồng anh là 45 triệu đồng, nhưng sau khi mất việc, giảm xuống còn khoảng 33 triệu đồng. Hiện anh phải trả hàng tháng khoản lãi và gốc lên tới 30 triệu đồng.

Ngoài việc dự định bán căn nhà xã hội, anh cũng đang xem xét việc bán lô đất mới mua, có diện tích 270m2. Lô đất này chưa lên thổ cư và đã có người quan tâm với giá 2,3 tỷ đồng. Với giá mua bàn đầu là 1,8 tỷ đồng, thì sau khi bán anh sẽ có lợi nhuận khoảng 500 triệu đồng. Anh đang phân vân liệu nên bán ngay để trả nợ hay cố gắng huy động thêm khoảng 200 triệu đồng để chuyển đổi sang đất thổ cư và tách thành 3 sổ để bán với giá cao hơn.

Tuy nhiên, hiện tại anh đã hết khả năng huy động thêm tiền, vì vậy anh cần phải đợi thêm một thời gian để có kế hoạch tiếp theo.

Bán lô đất mới mua hay chờ thời gian để lên đất thổ cư và tách sổ? (Nguồn: Vnexpress)

Ý kiến thực tế từ độc giả

Qua số liệu khảo sát từ Vnexpress thì có 70% người bình chọn đồng tình với việc bán lô đất mới mua và chốt lời 500 triệu đồng, trong khi 30% lại cho rằng nên chờ thêm để lên thổ cư và tách 3 sổ.

Một độc giả khuyên rằng, hiện tại áp lực chính là từ khoản vay mua lô đất nền, cũng như anh đã hết khả năng huy động thêm để chuyển mục đích và tách thửa. Vì vậy lựa chọn bán đi lô đất nền là khá hợp lý. Phương án này sẽ giúp giảm bớt áp lực tài chính và rủi ro trong tình hình hiện tại.

Một độc giả khác thì khuyên rằng, thủ tục lên đất thổ cư và tách thửa hiện nay khá tốn thời gian và phức tạp. Việc chi tiêu thêm cho dịch vụ bên ngoài thì có thể đem lại rủi ro về việc phụ thuộc vào người thực hiện. Đồng thời, nếu có trục trặc trong quá trình xử lý hồ sơ thì việc trả lãi ngân hàng cũng gặp khó khăn. Do đó, ý kiến này đề xuất việc bán ngay lô đất để tránh rủi ro và chi phí không cần thiết, cũng như giữ an toàn cho khoản lợi nhuận dự kiến từ việc bán đất.

Ý kiến khác thì khuyên rằng người muốn tách thửa nên cẩn trọng với luật đất đai vừa được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 và sắp có hiệu lực chính thức. Luật này đề cập đến việc hạn chế phân lô tách thửa đất và yêu cầu thủ tục phê duyệt. Đồng thời, do còn khá e dè với tình hình kinh tế và hiện tại và 6 tháng tới, nên ý kiến này đề xuất việc bán lô đất sẽ là cơ hội để chốt lời và tránh rủi ro có thể phát sinh khi Luật đất đai mới được áp dụng.

Đồng quan điểm trên, ý kiến khác cũng cho rằng tình hình kinh tế đang suy giảm và thị trường bất động sản đang trì trệ. Vì vậy, nếu anh A không có khả năng huy động thêm vốn, việc bán lô đất để thu được lời là quyết định hợp lý.

(Nguồn thông tin: Vnexpress, 12/2023)

Một số câu hỏi phổ biến hiện nay khi lên đất thổ cư

Làm thế nào để kiểm tra đất có lên thổ cư được không?

Theo quy định trong Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang mục đích ở cần tuân thủ các điều kiện sau:

• Phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cấp huyện phê duyệt.
• Phù hợp với nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Để kiểm tra tính phù hợp của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất có thể thực hiện theo hai cách:

• Gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Thông tư 34/2014/TT-BTNMT.
• Đến trực tiếp trụ sở, cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện ở nơi có đất để kiểm tra. Theo quy định pháp luật, toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, các phê duyệt phải được công bố công khai.

Tất cả nội dung quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước thông qua sẽ được công bố công khai tại trụ sở UBND xã, phường và UBND cấp huyện; đồng thời cũng công bố trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện. Người dân có thể truy cập vào cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện ở nơi có đất để kiểm tra tình trạng quy hoạch đất.

Người dân có thể gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra kế hoạch sử dụng đất (Nguồn ảnh: Thuvienphapluat)

Lên đất thổ cư phải xin phép cơ quan nào?

Điều 59 của Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức.
• UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân. Trường hợp chuyển đổi từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên, cần có văn bản chấp thuận từ UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện không được uỷ quyền trong việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu không nằm trong phạm vi thẩm quyền của họ. Do đó, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cần nộp hồ sơ tới UBND cấp huyện nơi có đất để được xem xét theo thẩm quyền quy định.

Trước khi quyết định về việc bán lô đất mới mua hay chờ thời gian để lên đất thổ cư và tách sổ, quan trọng nhất là phải đánh giá cẩn thận những ưu và nhược điểm của từng lựa chọn. Việc bán ngay có thể đem lại lợi nhuận nhanh chóng và tránh được rủi ro từ sự biến động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc chờ đợi để thủ tục lên thổ cư và tách sổ cũng có thể tăng giá trị tài sản trong tương lai, đặc biệt khi khu vực đất đai đang phát triển.

Mỗi lựa chọn đều đi kèm với các yếu tố rủi ro và cơ hội. Quan trọng nhất, quyết định cuối cùng nên phản ánh rõ mục tiêu đầu tư và khả năng tài chính của từng người để đảm bảo lựa chọn phù hợp nhất với từng hoàn cảnh cụ thể.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không? Hồ sơ, thủ tục ra sao?

Khoản phí tách sổ đỏ là bao nhiêu?