Làm thế nào để xác định giá đất theo phương pháp so sánh?

Phương pháp so sánh là một trong những cách xác định giá đất được áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất. Bên cạnh đó, những thửa đất này phải có cùng mục đích sử dụng và có đôi nét tương đồng về đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Trong bài viết này, OneHousing sẽ cập nhật cách xác định giá đất phù hợp với pháp lý đất đai được quy định bởi Chính phủ theo phương pháp so sánh.

Phương pháp so sánh để xác định giá đất là gì?

Phương pháp so sánh khi xác định giá đất là quy trình phân tích thông tin từ nhiều thửa đất có cùng mục đích sử dụng và có tính đồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường. Trong quá trình này, mục tiêu là tập trung vào việc điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh, nhằm xác định giá trị chính xác cho thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trong xác định giá đất (Nguồn: Phạm Law)

Để thực hiện phương pháp so sánh khi xác định giá đất, điều đầu tiên là phải xác định những thửa đất so sánh để đối chiếu với thửa đất cần định giá. Tuy nhiên, để định giá chính xác, bạn cần loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để ước tính được mức giá chính xác nhất. Tiếp theo, bạn cần tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, tiện ích xung quanh, kích thước, hình dạng, và các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá đất.

Qua việc phân tích và so sánh, bạn có thể xác định giá đất một cách khách quan và phù hợp nhất với phương pháp so sánh. Tuy nhiên, phương pháp này yêu cầu ít nhất ba thửa đất nhằm có thể đưa ra thông tin so sánh toàn diện và minh bạch nhất trong thị trường. Nhìn chung, phương pháp so sánh chú trọng vào bối cảnh thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mang lại sự minh bạch và đáng tin cậy trong quá trình định giá đất.

Những yếu tố ảnh hưởng đến việc xét định giá đất theo phương pháp so sánh

Trong quá trình xác định giá đất theo phương pháp so sánh, có nhiều yếu tố quan trọng mà bạn cần lưu ý để có thể đưa ra sự đánh giá chính xác và khách quan nhất. Một trong yếu tố đáng cân nhắc nhất chính là vị trí và đặc điểm của thửa đất, có giá trị trong việc thể hiện tiềm năng phát triển và sinh lợi của bất động sản. Ngoài ra, giao thông và cơ sở hạ tầng với những đặc điểm về độ rộng, chất lượng mặt đường, mạng lưới giao thông cũng vô cùng quan trọng. Đây là những yếu tố ảnh hưởng đến sự tiện nghi, hiện đại và khả năng tiếp cận đến các tiện ích cộng đồng, vui chơi giải trí của cư dân, cũng như tác động đến giá đất.

Các điều kiện an ninh, cấp thoát nước, cấp điện cũng góp phần quan trọng trong việc đánh giá sự thuận tiện và chất lượng sống của khu vực, từ đó ảnh hưởng đến giá đất. Bên cạnh đó, một vài yếu tố khác mà bạn cần tìm hiểu và lưu ý trong việc xác định giá đất bao gồm quy hoạch xây dựng, thời hạn sử dụng đất và tính pháp lý của đất đai cũng cần được cân nhắc.

Cách để xác định giá đất theo phương pháp so sánh?

Dưới đây là cách để xác định giá đất theo phương pháp so sánh:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin về thửa đất hoặc khu đất cần định giá.

Bạn cần khảo sát và thu thập những thông tin ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như vị trí, địa điểm, mục đích sử dụng đất,... Ngoài ra, các thông tin về quy hoạch đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng là thông tin quan trọng mà bạn cần tìm hiểu.

Bước 2: Khảo sát và thu thập thông tin về thửa đất so sánh.

Tương tự như thửa đất cần định giá, bạn cũng cần tìm hiểu thông tin về thửa đất so sánh bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất và mục đích sử dụng đất. Lưu ý rằng bạn cần đảm bảo có đủ 3 thửa đất so sánh để làm giá trị tham chiếu phù hợp và chính xác.

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất (Trong trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất).

Làm thế nào để xác định giá theo phương pháp so sánh (Nguồn: Remaps News)

Bước 4: Xác định giá của thửa đất so sánh.

Sau khi đã xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có), bạn có thể tính toán giá của thửa đất so sánh theo công thức sau: Giá đất của thửa đất so sánh = (Giá trị của thửa đất so sánh -  Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất) / Diện tích thửa đất so sánh.

Bước 5: Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ % căn cứ vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (Quy định trong Điều 5a Nghị định 12/2024/NĐ-CP).

Nguyên tắc của việc điều chỉnh giá thửa đất so sánh là lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá để làm chuẩn nhằm điều chỉnh giá của thửa đất so sánh sao cho phù hợp. Theo đó, các yếu tố nào của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng, ngược lại, các yếu tố nào tốt hơn thì điều chỉnh giảm. Giá đất của thửa đất so sánh sẽ được giữ nguyên khi các yếu tố giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh giống nhau.

Bước 6: Tính giá đất của thửa đất cần định giá (ước tính).

Để ước tính giá đất của thửa đất cần định giá, bạn cần điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh và tính toán dựa trên công thức sau:

Giá đất ước tính = Giá đất của từng thửa đất so sánh ± Mức điều chỉnh về giá

Bước 7: Tính giá đất của thửa đất cần định giá.

Để xác định giá đất chính xác và phù hợp nhất dựa vào phương pháp so sánh, bạn cần tính trung bình mức giá ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh. Lưu ý rằng giá đất của thửa đất cần định giá không được quá 15% chênh lệch đối với từng mức giá đất ước tính.

Như thế, OneHousing đã cập nhật cách xác định giá đất dựa trên phương pháp so sánh. Hy vọng bài viết là nguồn thông tin hữu ích cho những ai đang tìm hiểu cách xác định giá đất một cách phù hợp và chính xác theo pháp lý đất đai.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Giá đất cao quá giá trị sinh lời, người đầu tư nên làm gì?

Vì sao giá đất hạ nhiệt nhiều người mua không dám xuống tiền nhưng giá đất tăng liên tục thì ngược lại?