Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Để có chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả, nhà đầu tư cần phải nắm bắt được xu hướng lãi suất ngân hàng và ảnh hưởng của nó đến giá trị bất động sản. Cùng OneHousing tìm hiểu về sự ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến giá trị bất động sản trong bài viết này.

Nguyên tắc cơ bản về xác định giá trị bất động sản

Để định giá bất động sản, ta cần dựa trên các yếu tố như cung và cầu, chi phí thay thế và thu nhập từ tài sản. Chi phí thay thế là chi phí để xây dựng lại một công trình có chức năng tương tự, nhưng sử dụng các vật liệu, phương pháp và kĩ thuật mới nhất và loại bỏ các phần lỗi thời. Ngoài ra, ta cũng cần xem xét ảnh hưởng của lãi suất, dòng vốn và lãi suất tài trợ của chính phủ đến giá trị tài sản. 

Để định giá bất động sản cần dựa trên các yếu tố quan trọng khác nhau (Nguồn Intracom Group) 

Để tính thu nhập từ bất động sản, ta cần ước tính các khoản thu nhập thuê trong tương lai. Sau khi trừ đi các chi phí liên quan, ta sẽ có được thu nhập hoạt động ròng (NOI). Sau đó, ta trừ đi các chi phí vốn, chi phí bảo trì, sửa chữa và các chi phí khác không liên quan đến tài sản để có được dòng tiền ròng (NCF).

Dòng tiền ròng là số tiền mà chủ sở hữu bất động sản hoặc nhà đầu tư cố định kiếm được. Bằng cách chiết khấu dòng tiền (kèm theo giá trị còn lại) trong một khoảng thời gian nhất định, ta sẽ xác định được giá trị bất động sản.

Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

Ảnh hưởng dòng vốn

Lãi suất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi phí cấp vốn và lãi suất thế chấp, làm thay đổi chi phí của bất động sản và do đó, ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, cung - cầu về vốn của thị trường và các khoản đầu tư cạnh tranh khác sẽ quyết định tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) và giá trị đầu tư. Tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc là tỷ lệ lợi tức thấp nhất mà các nhà đầu tư có thể chấp nhận từ khoản đầu tư.

Khi ngân hàng hạ lãi suất, chi phí vốn giảm và tiền chảy vào hệ thống. Ngược lại, khi lãi suất tăng, khả năng cung cấp nguồn vốn giảm. Đối với thị trường bất động sản, lãi suất cho vay ảnh hưởng đến vốn đầu tư có sẵn. Vốn và chi phí vốn quyết định nhu cầu và nguồn cung, tức là số tiền có thể mua và xây dựng bất động sản.

Ví dụ: khi vốn khan hiếm, các nhà cung cấp vốn cho vay theo tỷ lệ phần trăm của giá trị nội tại thấp hơn, hoặc không bằng tổng vốn. Điều này có nghĩa là các khoản vay có tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) thấp hơn, vì thế dòng tiền bị giảm và giá trị bất động sản có đòn bẩy.

Dòng vốn thay đổi cũng ảnh hưởng trực tiếp đến cung và cầu đối với một bất động sản (Nguồn Tạp chí tài chính)

Dòng vốn thay đổi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cung và cầu của bất động sản. Khi có nhiều vốn và chi phí vốn thấp, việc phát triển bất động sản sẽ được khuyến khích và nhiều người mua sẽ có khả năng giao dịch. Điều này sẽ làm tăng giá trị tài sản.

Ngược lại, khi vốn khan hiếm và chi phí vốn cao, việc phát triển bất động sản sẽ bị hạn chế và ít người mua, điều này sẽ giảm giá trị tài sản. Hai yếu tố này kết hợp với nhau sẽ xác định giá trị tài sản.

Lãi vốn 

Lãi vốn là khoản thu nhập mà một nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu nhận được từ việc đầu tư vào bất động sản. Đây thường là khoản tiền thu được từ việc cho thuê bất động sản hoặc từ giá trị tăng của bất động sản sau khi bán.

Lãi suất ngân hàng đóng vai trò quyết định đối với lãi vốn trong thị trường bất động sản. Khi lãi suất tăng, chi phí vay vốn để mua bất động sản cũng tăng, làm giảm lợi nhuận thu được từ việc đầu tư vào bất động sản. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào bất động sản của các nhà đầu tư và cá nhân. Ngược lại, khi lãi suất giảm, chi phí vay vốn giảm, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đầu tư vào bất động sản và tăng cơ hội để có lãi vốn lớn hơn trong thị trường này.

Ảnh hưởng tỷ lệ chiết khấu

Một cách để đánh giá ảnh hưởng của lãi suất lên giá trị bất động sản là xem xét tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa. Tỷ lệ chiết khấu là lãi suất được áp dụng để tính giá trị hiện tại của các dòng tiền mặt liên quan đến một dự án đầu tư. Tỷ suất vốn hóa là tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến trong một năm và giá trị tài sản. 

Cả hai chỉ số này đều phụ thuộc vào lãi suất hiện tại vì chúng bao gồm lãi suất phi rủi ro cộng thêm phần bù rủi ro. Phần bù rủi ro là sự khác biệt giữa tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) của một khoản đầu tư thông thường và tỷ lệ lợi tức phi rủi ro danh nghĩa.

Tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa đều phụ thuộc vào lãi suất hiện tại (Nguồn Thư viện Pháp luật)

Do các khoản đầu tư có rủi ro cao hơn yêu cầu phải có lợi nhuận cao hơn để bù trừ cho rủi ro cao hơn, khi xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, các nhà đầu tư sẽ cộng thêm phần bù rủi ro vào lãi suất phi rủi ro để tính ra lợi nhuận điều chỉnh rủi ro mong muốn cho mỗi khoản đầu tư được xem xét. 

Thông thường, tỷ lệ chiết khấu sẽ biến động theo lãi suất. Khi tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc từ các khoản đầu tư khác tăng, giá trị bất động sản sẽ giảm. Ngược lại, khi lãi suất giảm, giá bất động sản sẽ tăng. 

Điều quan trọng là phải chú ý đến lãi suất vay thế chấp vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Tuy nhiên, việc thay đổi lãi suất cũng sẽ ảnh hưởng đến nhiều yếu tố khác của bất động sản. Ngoài giá nhà mới của bạn, lãi suất cũng ảnh hưởng đến nguồn cung vốn và nhu cầu đầu tư. Những nguồn vốn này ảnh hưởng đến cung và cầu của bất động sản và do đó ảnh hưởng đến giá bất động sản. 

Hơn nữa, lãi suất cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của các khoản đầu tư khác để phù hợp với rủi ro có trong đầu tư bất động sản. Khi các nhà đầu tư dự kiến lãi suất hoặc rủi ro sẽ tăng trong tương lai, phần bù rủi ro sẽ cao hơn, gây áp lực giảm mạnh hơn cho giá bất động sản. 

Tóm lại, lãi suất ngân hàng ảnh hưởng rất lớn đến tỷ lệ chiết khấu, lãi vốn và dòng tiền. Để có một chiến lược đầu tư hiệu quả, bạn cần phải theo dõi biến động của lãi suất ngân hàng và dự báo xu hướng của thị trường bất động sản. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Dấu hiệu cho thấy bất động sản ấm dần, nhà đầu tư có nên cân nhắc xuống tiền?

Tâm lý người mua bất động sản và tiềm năng xuống tiền trong năm 2024 thế nào?