Không được sang tên khi đã trả tiền mua đất phải làm gì?

Thực hiện mua bán, trả tiền nhưng vẫn không được sang tên đất là trường hợp không quá hiếm gặp hiện nay. Lý do dẫn tới trường hợp này có thể liên quan đến thủ tục hoặc từ phía người bán. Vậy nếu đã trả tiền mua đất nhưng vẫn không được sang tên, người bán cần làm gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện sau:

• Hợp đồng phải được công chứng theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, trừ khi một trong hai bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ theo hợp đồng giao dịch, được quy định tại khoản 2 Điều 129 Luật Dân sự 2015.
• Đất chuyển nhượng phải còn nguyên pháp lý, đảm bảo về quyền sử dụng đất, nguồn gốc rõ ràng theo khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Đất không bị kê biên để thi hành án và còn thời gian sử dụng.

Có thể hiểu, đất được mang ra mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện pháp lý (Nguồn: Luật Việt Nam)

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 502 Luật Dân sự 2015, việc chuyển nhượng đất phải diễn ra theo thủ tục bao gồm:

• Bước 1: Giao kết, lập và thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng.
• Bước 2: Thực hiện đăng ký biến động đất đai (hay còn gọi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Bước 3: Nộp lệ phí và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thực tế hiện nay, có nhiều trường hợp bên mua đã ký và thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên bán nhưng bên bán không giao sổ hay phối hợp hoàn tất thủ tục sang tên đất. Ngoài ra, có trường hợp hồ sơ bị trả về do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối tiếp nhận. 

Các lý do dẫn tới tình trạng này bao gồm: Nhà xây dựng khác giấy phép, sổ đỏ; đất đang có tranh chấp, không đủ điều kiện chuyển nhượng…

Đất đang dính kiện tụng, tranh chấp không được mang ra chuyển nhượng (Nguồn: Thư viện Pháp luật)

Phải làm gì nếu không được sang tên khi đã trả tiền mua bán đất?

Theo những điều khoản nêu trên, tùy từng trường mà chúng ta có cách giải quyết như sau:

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực nhưng hồ sơ sang tên bị trả về

Thông thường, lý do bị trả hồ là do tài sản trên sổ đỏ đang xây dựng sai so với diện tích, hiện trạng được ghi; đất vướng tranh chấp hoặc bên bán còn nợ thuế sử dụng đất.

Để giải quyết, người mua cần liên hệ người bán, yêu cầu cùng hỗ trợ giải quyết nguyên nhân hồ sơ bị trả về.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực

Người mua cần liên hệ người bán, thỏa thuận đưa ra phương án xử lý phù hợp hoặc hoàn trả lại số tiền đã nhận.

Nếu người mua đã liên hệ để thỏa thuận sang tên đất nhưng người bán có dấu hiệu trốn tránh, không hợp tác hoàn tất thủ tục; người mua có quyền khởi kiện, yêu cầu tòa án giải quyết.

Theo khoản 2 Điều 189 Luật Tố tụng Dân sự 2015, bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ bao gồm:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu)
• Các giấy tờ chứng minh nhân thân đi kèm như chứng minh thư/căn cước công dân/hộ chiếu…
• Danh mục tài liệu đính kèm. Người mua không cần nộp hết toàn bộ tài liệu đang có mà chỉ cần nộp các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Người mua có thể yêu cầu người bán sang tên, phối hợp để hoàn tất thủ tục (Nguồn: Báo Bà Rịa Vũng Tàu)

Cũng theo khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Luật Tố tụng Dân sự 2015, người mua nộp đơn tại tòa án nhân dân cấp huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất đang tranh chấp. Người mua có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại tòa, qua đường bưu điện hoặc qua cổng thông tin điện tử của tòa án (nếu có).

Một số câu hỏi liên quan khác

Dưới đây là một số câu hỏi liên quan đến thời hạn cần sang tên sổ đỏ và mức xử phạt vi phạm bạn nên biết:

Trong bao lâu phải sang tên sổ đỏ sau khi đã ký hợp đồng mua bán đất? 

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời gian 30 ngày tính từ ngày ký hợp đồng có công chứng mua bán đất, người mua và người bán phải phối hợp, hỗ trợ nhau làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 33 Luật Quản lý thuế năm 2019 cũng ghi rõ, người nộp thuế phải đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế trong 10 ngày kể từ khi phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

Nhìn chung, nếu chậm làm thủ tục sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất có thể sẽ bị phạt hành chính vì chậm đăng ký sang tên đất và chậm kê khai thuế.

Trong 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng, người mua phải thực hiện sang tên sổ đỏ (Nguồn: VnExpress)

Mức xử phạt khi quá hạn sang tên quyền sử dụng đất?

Tùy vào từng khu vực địa lý, theo khoản 2 Điều 17 của Nghị định 91/2019/ND-CP mức xử phạt khi quá hạn cụ thể như sau:

• Đối với nông thôn: Quá hạn 24 tháng tính từ thời điểm sau 30 ngày ký hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có công chứng, người sử dụng đất bị phạt từ 1.000.000 - 3.000.000 đồng; nếu quá 24 tháng kể từ thời gian quá hạn sẽ bị phạt từ 2.000.000 - 5.000.000 đồng.
• Với khu vực đô thị, mức phạt sẽ bằng hai lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tại khu vực nông thôn.

Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 91/2019/ND-CP, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính khi không làm thủ tục sang tên sổ đỏ đúng hạn là 02 năm.

Mức xử phạt khi chậm kê khai thuế?

Theo khoản 4, 5 Điều 13 Nghị định 125/2020/ND-CP, mức xử phạt chậm kê khai thuế sẽ dao động từ 10.000.000 - 25.000.000 đồng tùy thuộc vào thời gian chậm kê khai theo quy định của pháp luật, cụ thể:

• Phạt tiền từ 8.000.000 - 15.000.000 đồng nếu nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 61 - 90 ngày.
• Nộp hồ sơ khai thuế chậm từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế cần nộp.
• Không nộp hồ sơ khai thuế và cũng không phát sinh số thuế phải nộp.
• Không nộp phụ lục đi kèm theo quy định về quản lý thuế cho doanh nghiệp và theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập.

Phạt tiền từ 15.000.000 - 25.000.000 đồng nếu nộp hồ sơ khai thuế trên 90 ngày và có phát sinh số thuế cần nộp.

Ngoài khoản phạt hành chính do chậm làm thủ tục sang tên, người mua còn có nguy cơ đối diện với khoản phạt chậm kê khai thuế (Nguồn: Luật ACC)

Trên đây là những thông tin trả lời cho câu hỏi “Không được sang tên đất khi đã trả tiền mua đất thì phải làm gì?”. Hy vọng rằng những thông tin trên đây sẽ giúp ích cho bạn trong việc mua bán đất.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Cơ hội nào từ mô hình đầu tư “chia nhỏ” bất động sản, thu lời nhanh

Giá nhà không thể hạ liệu có phải thời điểm tốt để mua nhà?