Khi chuyên gia tài chính cũng mắc sai lầm vì vay tiền mua nhà

Làm thế nào để tránh việc “kéo cày trả nợ”? Làm sao để chọn mua được căn nhà “vừa vặn” với thu nhập của mình? Dưới đây là những chia sẻ của chuyên gia tài chính Nguyễn Minh Tuấn về chính những sai lầm và bài học của anh khi mua căn nhà đầu tiên.

Anh Nguyễn Minh Tuấn là chuyên gia có hơn 19 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực quản lý ngân hàng và quản lý tài chính. Hiện anh là Tổng giám đốc của AFA Capital - Công ty cố vấn cho doanh nghiệp và cá nhân có tài sản ròng lớn. Đồng thời, anh là nhà sáng lập TOPI - Ứng dụng đầu tư và quản lý tài chính cá nhân.

Khi đã lập gia đình và chuẩn bị có con đầu lòng, tôi quyết định mua căn nhà đầu tiên của đời mình để ổn định cuộc sống. Năm 2010, tôi 30 tuổi, và đang làm việc trong ngân hàng. Tôi có suất dành cho nhân viên là được mua căn nhà ở khu đô thị lớn với mức giá chiết khấu và lãi suất được ưu đãi. Thời điểm đó, điều kiện kinh tế vĩ mô vô cùng xấu, dù nó chưa tệ đến mức năm 2011 khi lạm phát và lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, ở góc độ cá nhân thì tôi không quá quan tâm tới điều đó vì công việc của tôi vẫn đang tốt.

Về nền tảng tài chính và cá nhân của gia đình tôi ở thời điểm đó, tôi đang làm vị trí trưởng phòng ở 1 ngân hàng lớn, thu nhập tương đối cao và ổn định. Hồi đó không có khái niệm tài chính cá nhân, chỉ biết rằng, 2 vợ chồng có thu nhập ổn định, chi phí rất thấp vì đang sống chung cùng gia đình, trong khi bản thân tôi cũng không phải là người tiêu xài quá nhiều. Vì thế, cá nhân tôi thấy khá là ổn để có thể mua 1 căn nhà.

“Tôi không có sự chuẩn bị gì quá nhiều cho việc mua căn nhà đầu tiên”

Chắc hẳn bạn đang nghĩ rằng những người học hoặc làm về tài chính thì sẽ có sự thấu hiểu những nguyên tắc cơ bản về tài chính cá nhân và có sự chuẩn bị. Thế nhưng điều đó không đúng đâu. Có thể học rất giỏi về kinh tế, có thể làm rất giỏi về tài chính và đầu tư, nhưng về tài chính cá nhân thì tôi nghĩ ở thời điểm đó, tôi ko phải là người giỏi. Tôi không có sự chuẩn bị gì cả. Một cách thẳng thắn là như vậy.

Khoản thanh toán 30% đầu tiên chỉ cần đặt cọc rất ít, trong khi nhu cầu có căn nhà rất là lớn nên tôi đã đi tới quyết định mua nhà. Giờ nghĩ lại, tôi chỉ cần điều chỉnh mục tiêu của mình một chút thì có thể sẽ tốt hơn nhiều.

Thời điểm đó tôi không hề nghĩ rằng chi phí trả lãi và gốc hàng tháng chiếm bao nhiêu phần trăm tổng thu nhập của mình. Tôi chỉ nhẩm tính là với lãi suất như thế này, lương hàng tháng mình trả nợ xong rồi trừ đi chi tiêu như vậy là đủ rồi. Và mình còn suy nghĩ tích cực rằng, lương của mình kiểu gì chẳng tăng. Mình đang còn trẻ, công việc đang thuận lợi. Chính điều này dẫn đến những vấn đề về sau.

Cụ thể hơn, giả sử thu nhập của tôi là 100 đồng thì thời điểm đó, chi phí trả cả gốc và lãi lên đến 70% bởi tôi cũng tính là chỉ chi tiêu 30% thôi là đủ rồi. Tỉ lệ trả nợ hàng tháng của tôi rất cao. Thời điểm đó tôi vay đến 70% giá trị căn nhà, 30% còn lại tôi vay của gia đình. Hầu như là đi vay. Tất cả đều trông chờ vào nguồn thu nhập trong tương lai. Tôi không có sự chuẩn bị gì quá nhiều cho việc mua căn nhà đầu tiên.

Một bên là “ước mơ”, một bên là những rủi ro không lường trước

Ai cũng có nhu cầu, hay lớn hơn thì đó là ước mơ. Ước mơ về 1 căn nhà, trong khu phức hợp thương mại có đầy đủ chức năng (siêu thị, thể thao, trường học,...). Nó rất vừa vặn với nhu cầu của tôi, một người cả ngày đi làm rồi chiều về có thể xuống trung tâm thương mại, hoặc sau đó tập thể thao rất tiện. Đó là khu phức hợp thương mại lớn nhất Hà Nội lúc đó. Ngay khi tôi nhìn thấy căn nhà như vậy, tôi đã thấy nó đúng với ước mơ của mình. Và, tôi không nghĩ quá nhiều rủi ro.

Với tôi, rủi ro sẽ đến khi tôi bị thất nghiệp. Thời điểm đó, tôi không hề nghĩ tới điều này. Ngoài ra, còn 2 rủi ro nữa, đó là chi phí lãi vay sẽ tăng cao, rủi ro nhà xuống giá, nhưng tôi cũng chưa nghĩ đến vì thời điểm đó đang trong chu kỳ tăng trưởng.

3 rủi ro là công việc, lãi suất, giá nhà, tôi không hề lường trước, và cuối cùng cả 3 đều xảy ra. Rủi ro đến đầu tiên đó là chi phí về vốn vay. Năm 2011, chi phí vốn vay lên đến 25%/năm. Tôi vay tới 3 tỷ thì chi phí của tôi rất lớn. Thứ 2, đó là về công việc. Khi có khủng hoảng tài chính thì công việc cũng không còn thuận lợi, việc tăng lương của tôi không được như kỳ vọng. Do vậy chi phí trả cả lãi và gốc chiếm 70% mà lại còn tăng lên, thu nhập thì giảm xuống, tạo thành áp lực tâm lý.

Tôi muốn bán nhà đó đi vì áp lực trả gốc và lãi lớn quá. Lúc này xuất hiện rủi ro thứ 3, đó là giá nhà giảm xuống, trong khoảng năm 2011-2012.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Minh Tuấn là khách mời thường xuyên chia sẻ kinh nghiệm trên series The Taste Talk của OneHousing. Ảnh: OneHousing.

Chuyên gia tài chính với áp lực phải…trả nợ vay mua nhà

Khủng hoảng năm 2011 xảy ra lạm phát tới 2 con số và lãi suất tiết kiệm lên tới 16%, lãi vay mà tôi phải trả hàng tháng có ảnh hưởng tới cuộc sống hàng ngày. Căn nhà của tôi mua quá lớn, chi phí tôi phải trả quá nhiều, và tôi nhận ra sai lầm.

Về lý thuyết, mình không được chi tiêu rộng rãi hơn, luôn luôn có 1 khoản nợ, và điểm quan trọng nhất đối với người mua nhà đó là họ không có khoản để đầu tư, không có khoản tích lũy cho những trường hợp bất trắc nếu như tỉ lệ vay mua nhà quá cao.

Thế là tôi tìm cách tăng thu nhập. Rất may, hơn 3 năm sau khi được nhận nhà thì tôi cho thuê được căn nhà đó và nó bù được 1 phần. Thực tình thì tôi cũng chưa trả hết nợ đâu. Tôi đã bán đi và mua căn nhà nhỏ hơn để giảm khối lượng nợ của mình.

Thực ra giờ mới có khái niệm lập kế hoạch tài chính còn ở thời điểm của tôi, chỉ đơn giản là đi làm, có thu nhập và cố gắng trả nợ. Tôi cũng phải hết sức xoay sở để hoàn thành áp lực hàng tháng đó.

Nên vay ngân hàng bao nhiêu để mua căn nhà “vừa vặn” với mình?

Sau này khi trở thành chuyên gia tài chính, tôi thường xuyên bắt gặp câu chuyện của chính mình trong các câu hỏi mà bạn trẻ đặt ra cho tôi.

Các bạn đặt mục tiêu chưa phù hợp theo nguyên tắc SMART (các bạn có thể Google thêm về nguyên tắc này). Mọi người hay hỏi tôi là: Tỉ lệ vay là bao nhiêu? Tỉ lệ mua căn nhà to là bao nhiêu? Những người hỏi tôi câu đó thường là họ chưa có thời gian nghiên cứu về tài chính cá nhân.

Câu hỏi nên là: Em nên vay và trả bao nhiêu phần trăm thu nhập hàng tháng của mình?

Nếu bạn chỉ thu nhập 10 triệu mà dùng tới 7 triệu để đi mua căn nhà thì tỉ lệ đó là quá cao. Có 1 nghiên cứu là tỉ lệ của người Mỹ DTI (Dept to income) - Tỉ lệ nợ trong thu nhập hàng tháng dành cho bất động sản chỉ từ 28% - 36% thu nhập sau thuế. Ví dụ, bạn kiếm 100 đồng chỉ nên dành tối đa 28 - 36 đồng cho việc thanh toán căn nhà. Ở Việt Nam, nếu để dễ nhớ, là con số 30%. Chúng ta phải xác định thu nhập là bao nhiêu, và dành 30% khoản đó cho nhà ở. Vậy chúng ta sẽ tính ngược lại là sẽ mua căn nhà bao nhiêu? Tỉ lệ vay là bao nhiêu? Nó sẽ đảm bảo được tài chính của bạn khi lãi vay tăng.

Với con số 30%, nếu lãi vay tăng có thể lên tới 40% hay 50% thì bạn vẫn có dự phòng cho mục tiêu khác trong cuộc sống như chi tiêu hay tích lũy. Thứ 2 là bạn có động lực hơn để tăng thu nhập của mình. Khi bạn hông phải quá lo nghĩ về khoản trả hàng tháng, bạn sẽ có thời gian đầu tư vào công việc của bạn và tìm cách tăng thu nhập. Vô hình chung, bạn có thể tăng khả năng trả nợ ngân hàng hoặc tăng khoản đầu tư, để trả nợ trước hạn.

Khi mua nhà cần chú ý tới những yếu tố nào khác?

Nếu chúng ta mua nhà và vay qua ngân hàng, chúng ta phải tách kế hoạch tài chính ra 2 phần. Đầu tiên, làm sao để có phần vốn gốc - chính là khoản 30% của căn nhà mơ ước. Điều này cũng cần 1 kế hoạch tài chính. Ví dụ khi bạn mới ra trường đi làm với 1 mức lương trung bình 7-8 triệu thì làm sao bạn tích lũy để có được 30% giá trị căn nhà trước tuổi 30. Thời điểm tôi mua nhà là không có tích lũy, 30 % này tôi phải vay người nhà và tôi không muốn các bạn sai lầm như tôi.

Phần thứ 2 đó là phần vay ngân hàng. Phần trả lãi và gốc phải dưới 30% thu nhập của bạn.

Hi vọng rằng, câu chuyện này sẽ phần nào giúp bạn có những định hình cơ bản cho việc hoạch định tài chính cá nhân, nhanh chóng sở hữu căn nhà mơ ước.

Khám phá series bài viết The Taste Talk trên OneHousing để nằm lòng các chia sẻ của chuyên gia về Đầu tư Bất động sản thông minh!

Nếu cần tư vấn chi tiết hơn, chuyên viên OneHousing Pro Agent sẵn sàng hỗ trợ bạn.

Trang Chuyên viên môi giới OneHousing
Hotline 1800 646 466 (miễn phí)
Email: [email protected]