Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất: Lợi hay hại?

Trong lĩnh vực bất động sản, một vấn đề đáng chú ý là việc thực hiện hợp đồng bán nhà ủy quyền. Thủ tục này đem lại nhiều cơ hội, tiềm năng phát triển cho cả người bán và người mua. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc tồn tại những nguy cơ tiềm ẩn mà nếu không được quản lý và đánh giá đúng cách, có thể gây ra những hậu quả không mong muốn.

Hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền là một thỏa thuận pháp lý giữa hai bên. Trong đó một bên được gọi là bên ủy quyền, ủy quyền cho một bên khác, được gọi là người được ủy quyền, để đại diện hoặc thay mặt cho họ trong việc thực hiện các giao dịch mua bán và pháp lý liên quan đến bất động sản.

Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền

Để khiến giao dịch bất động sản hợp pháp khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, một số trường hợp đã thực hiện việc ký kết cả hợp đồng bán nhà và hợp đồng ủy quyền song song. Theo đó, bên bán (tức là bên ủy quyền) sẽ ủy quyền cho bên mua (hay còn gọi là bên được ủy quyền) quyền lợi để sử dụng, chiếm hữu và quyết định về bất động sản.

Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền (Nguồn: Thư Viện Pháp Luật)

Thực tế, thủ tục bán nhà không phải là hiếm, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều nguy cơ tiềm ẩn. Cụ thể như sau:

1. Hợp đồng ủy quyền được lập ra với mục đích che giấu việc mua bán nhà đất, nếu bên bán (tức là bên ủy quyền) muốn, họ có thể yêu cầu tòa án bãi bỏ hợp đồng đó, dựa trên việc chứng minh rằng hợp đồng được tạo ra để che đậy giao dịch mua bán, mặc dù thực tế là cả hai bên đều muốn thực hiện thủ tục bán nhà đó.
2. Theo quy định tại Điều 589 của Bộ Luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt tự động (dù có các thỏa thuận khác) trong các trường hợp: "Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền qua đời, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự bởi tòa án, bị hạn chế về năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã qua đời."
3. Theo quy định tại Điều 588 của Bộ Luật Dân sự, bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền có thể chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương.
4. Bên ủy quyền phải chịu trách nhiệm đối với một bên thứ ba như nợ đối tác, cơ quan thuế hoặc ngân hàng. Theo quy định của Luật tố tụng dân sự, quản lý thuế, và thi hành án, các chủ nợ này được quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và tiến hành đấu giá các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã được "chuyển nhượng" theo hợp đồng ủy quyền.
5. Trong trường hợp tang vật của vụ án hoặc tài sản có liên quan đến tội phạm, khi ký hợp đồng ủy quyền, người ủy quyền vẫn giữ vai trò là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản. Nếu cơ quan tố tụng xác định rằng tài sản này là tang vật của vụ án hoặc là tài sản có liên quan đến tội phạm, thì các giao dịch giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ bị huỷ bỏ.
6. Khi cần vay vốn và bên được ủy quyền muốn cầm cố bất động sản cho ngân hàng, một số ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng nước ngoài, thường từ chối việc chấp nhận tài sản cầm cố. Các ngân hàng này có hiểu biết sâu sắc về bản chất và lo ngại về hậu quả của giao dịch mua bán - ủy quyền này.
7. Bên ủy quyền hoặc/hoặc bên được ủy quyền có thể thực hiện các chiến lược khác nhau để bảo vệ quyền lợi của mình theo các phương tiện được quy định trong hợp đồng và pháp luật. Ví dụ, trong một trường hợp, sau khi ký hợp đồng ủy quyền (mặc dù thực tế là một giao dịch mua bán), bên ủy quyền có thể gửi yêu cầu bằng văn bản tới ngân hàng A, yêu cầu từ chối việc đặt cầm cố quyền sử dụng đất của bên được ủy quyền, gây ra một cuộc tranh chấp.

Tóm lại không nên việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền vì người mua sẽ không được coi là "chủ đất" và không có tên trong giấy chứng nhận sở hữu, thay vào đó, họ chỉ được phép thực hiện các nhiệm vụ được ủy quyền.

Bán nhà trên OneHousing

Nếu bạn đang quan ngại về các vấn đề pháp lý khi mua bán bất động sản, vậy thì OneHousing sẽ là một gợi ý lý tưởng. 

Giải pháp bán nhà toàn diện trên OneHousing (Nguồn: OneHousing) 

OneHousing cung cấp công cụ định giá chuyên nghiệp để hỗ trợ khách hàng. Mức giá đề xuất cho bất động sản của bạn sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm thông tin tổng quan, giá tham chiếu của các bất động sản tương tự gần đây và tình hình thị trường bất động sản vào thời điểm đó, bao gồm cả nhu cầu mua bán và quy hoạch.

Quy trình bán nhà trên OneHousing  được thiết kế để đảm bảo thanh toán diễn ra nhanh chóng. Ngay sau khi bạn cung cấp đủ thông tin ban đầu, căn nhà của bạn sẽ được định giá sơ bộ trong vòng 10 phút. Sau khi bổ sung thêm thông tin chi tiết và tiến hành thẩm định trực tiếp, bạn sẽ nhận được giá mua cuối trong vòng 7 - 14 ngày. 

Khi bán nhà tại OneHousing, bạn chỉ cần liên hệ với một đối tác duy nhất, đảm bảo quá trình làm việc diễn ra mà không cần thông qua bất kỳ bên thứ ba nào. Đội ngũ tư vấn của OneHousing luôn sẵn lòng cung cấp các lời khuyên hữu ích để hỗ trợ quá trình giao dịch của bạn diễn ra một cách thuận lợi.

Trên đây là 7 mối lo ngại tiềm ẩn liên quan đến việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Việc áp dụng các thông tin này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình giao dịch mua bán nhà đất của bạn.

Xem thêm:

Nên mua chung cư đang giảm giá để đầu tư hay không?

Mất hợp đồng mua chung cư thì phải xử lý như thế nào?