Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần có những gì?

Hợp đồng đặt cọc là một trong các yếu tố cần thiết và thường gặp trong nhiều giao dịch pháp lý khác nhau, kể cả giao dịch mua bán nhà đất. Vậy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần có những gì? OneHousing sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc này và một số câu hỏi liên quan trong nội dung bài viết dưới đây. 

Hợp đồng đặt cọc giao dịch mua bán nhà đất là gì?

Khái niệm đặt cọc được nước ta quy định rất rõ tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, đặt cọc là hành động một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên còn lại (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong thời hạn nhất định để đảm bảo thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.

Trong khi đó, khái niệm hợp đồng lại được quy định ở Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Như vậy, với những căn cứ trên, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một loại hợp đồng dân sự, đề cập đến việc thỏa thuận giữa các bên để xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự liên quan đối với nhà đất. Trong đó, một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền, đá quý, kim khí quý hoặc vật có giá trị khác trong thời hạn nhất định để đảm bảo thực hiện hoặc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được xếp vào loại hợp đồng dân sự (Nguồn ảnh: Hieuluat)

Những nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Để hợp đồng có tính pháp lý, các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc phải phù hợp, không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Thông thường, loại hợp đồng này sẽ bao gồm những nội dung sau đây:

• Đối tượng của hợp đồng (Thông tin quyền sử dụng nhà đất).
• Thời hạn đặt cọc.
• Giá chuyển nhượng (Hai bên thỏa thuận trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng để tránh bị biến động giá nhà đất).
• Mức đặt cọc.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
• Cam kết của hai bên về tình trạng pháp lý nhà ở, bao gồm giấy chứng nhận không thế chấp và còn thời hạn,...
• Điều khoản các bên cần thi hành.

Mức đặt cọc là một trong các nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (Nguồn ảnh: Tạp chí Luật sư)

Giải đáp một số câu hỏi về hợp đồng đặt cọc nhà đất

Để hiểu rõ hơn về hợp đồng đặt cọc nhà đất nói riêng và hợp đồng đặt cọc nói chung, bạn có thể theo dõi một số câu hỏi phổ biến về nội dung này trong phần dưới đây.

Có bắt buộc phải tiến hành đặt cọc khi mua bán nhà đất không?

Không. Đặt cọc không phải yêu cầu bắt buộc với các bên khi mua bán nhà đất. Đây chỉ là một biện pháp để đảm bảo các bên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc thì đây sẽ là bước đầu tiên, được tiến hành trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết/thực hiện hợp đồng. Thực tế, đặt cọc là quan niệm làm tin, để người bán không chuyển nhượng, bán cho người khác và người mua không từ bỏ sản phẩm.

Có cần phải làm công chứng hợp đồng đặt cọc không?

Không. Theo quy định của pháp luật, các bên tham gia không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Bởi vì cả Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, cũng như Luật Công chứng 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đều không có quy định nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc.

Các văn bản quy phạm pháp luật này chỉ quy định bắt buộc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng nhà đất và các tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh trường hợp có rủi ro hoặc tranh chấp không đáng có, các bên nên tiến hành công chứng, chứng thực hoặc có người làm chứng khi thực hiện hợp đồng đặt cọc nhà đất.

Nên công chứng, chứng thực hoặc có người làm chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất để đảm bảo quyền lợi các bên (Nguồn ảnh: LuatVietnam)

Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu trong những trường hợp nào?

Điều 123 đến Điều 133 và Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rất rõ về các trường hợp hợp đồng được cho là vô hiệu. Như vậy, hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu khi: 

• Vi phạm điều cấm của luật pháp và trái đạo đức xã hội.
• Do giả tạo.
• Được xác lập, thực hiện bởi người chưa thành niên, người khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi của mình, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
• Do bị nhầm lẫn.
• Do một bên bị đe dọa, lừa dối, cưỡng ép.
• Khi người xác lập trong trạng thái không nhận thức, làm chủ được hành vi của bản thân.
• Hợp đồng không tuân thủ quy định hình thức của hợp đồng dân sự theo pháp luật.
• Nếu có hợp đồng phụ thì sự vô hiệu của hợp đồng đặt cọc sẽ làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ khi hợp đồng này được thỏa thuận có khả năng thay thế hợp đồng đặt cọc. (Không áp dụng với biện pháp đảm bảo thi hành nghĩa vụ)
• Nếu các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không tách rời của hợp đồng đặt cọc thì sự vô hiệu của hợp đồng này sẽ chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Nên đặt cọc bao nhiêu khi giao dịch mua bán nhà đất?

Thực tế, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về mức đặt cọc khi mua bán nhà đất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc đặt cọc một số tiền từ 2% đến hơn 10% giá trị nhà đất là hợp lý. Số tiền này vừa giúp người đặt cọc tránh được rủi ro không đáng có, vừa đủ lớn để người này không bỏ cọc, từ đó, giúp hạn chế rủi ro cho người bán. Đặt biệt, mức đặt cọc từ 20 - 30% giá trị bất động sản tương đối lớn và có quá rủi ro.

Có nên tải và sử dụng hợp đồng đặt cọc trên mạng không?

Hiện nay, do công nghệ ngày càng phát triển nên người mua và người bán có thể dễ dàng tìm thấy nhiều mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trên mạng và tải về để sử dụng. Tuy nhiên, khi tải hợp đồng trên mạng, bạn cần phải chọn lọc và lựa chọn mẫu hợp đồng có đầy đủ các nội dung cơ bản theo quy định tại Điều 398 Luật Dân sự 2015.

Có thể tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trên mạng có nội dung theo quy định tại Điều 398 Luật Dân sự 2015 (Nguồn ảnh: FlexJobs)

Cách hạn chế rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất

Để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra khi đặt cọc mua bán nhà đất, bạn cần lưu ý một số nội dung như sau:

• Xác định rõ thời gian, số tiền đặt cọc, thời gian chuyển nhượng, giá bán, phí chuyển nhượng,... trong hợp đồng để tránh tranh chấp không mong muốn xảy ra.
• Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý nhà ở, bao gồm giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ đăng ký, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,...
• Tìm hiểu rõ thông tin quy hoạch sử dụng đất để tránh trường hợp không làm thủ tục đăng ký thủ tục được do nhà đất thuộc diện thu hồi để quy hoạch.
• Quy định rõ ràng về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng. (Nếu bên mua muốn chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc cho bên khác)
• Nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bất động sản hoặc tìm đến sự tư vấn, hỗ trợ từ chuyên gia pháp lý để đảm bảo thực hiện giao dịch đúng theo quy định.
• Đọc kỹ và đảm bảo hiểu rõ, hiểu đúng các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký.

OneHousing đã giúp bạn trả lời câu hỏi “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần những nội dung gì?” và các thắc mắc có liên quan. Nếu có bất kỳ băn khoăn hoặc ý kiến đóng góp về chủ đề trên, bạn vui lòng để lại bình luận bên dưới bài viết này của OneHousing.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Nên coi đầu tư bất động sản là nghề chính hay nghề phụ?

Có nên đầu tư bất động sản thời điểm này để đón đầu 3 luật có hiệu lực