Hà Nội "vắng bóng" căn hộ tầm trung trong quý 2/2025

Trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng trẻ và gia đình có thu nhập trung bình, việc vắng bóng các sản phẩm tầm trung ở thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã làm dấy lên nhiều lo ngại. Các dự án mở bán trong quý chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà để ở tại Thủ đô.

Cơ cấu nguồn cung lệch hẳn về cao cấp và hạng sang

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý 2/2025, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường vắng bóng phân khúc trung cấp, vốn từng là lực đỡ cho nhu cầu ở thực. Việc thiếu hụt hoàn toàn dòng sản phẩm trung cấp đang khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.

Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội hiện có nguồn cung căn hộ hạng sang chiếm đa số (Nguồn: Báo Đấu Thầu)

Nguồn cung mở bán mới trong quý này đều nằm trong khoảng giá từ 65-130 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, các dự án như The Matrix One Premium, The Cosmopolitan hay Masteri Trinity Square đều nằm trong khung giá từ 65 đến 100 triệu đồng/m2.

Tuy các dự án mở mới được phân bổ rộng khắp các khu vực như Đông, Tây, Nam và Bắc ở Hà Nội, nhưng hầu như không xuất hiện các sản phẩm có mức giá mềm. Hà Nội cũng ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án tại các trục phát triển mới như Văn Giang (Hưng Yên), Gia Lâm, Tây Mỗ... Tuy vậy, cơ hội tiếp cận nhà ở giá phải chăng vẫn rất hạn chế, khiến thị trường chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư hoặc người mua thuộc nhóm thu nhập cao.

Mặt bằng giá bị đẩy cao - Người mua thực gặp khó

Theo dữ liệu của One Mount Group, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt trung bình 79,7 triệu đồng/m2 trong quý 2/2025, tăng 5,5% so với quý trước và tăng 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Tuy nhiên, điều đáng nói là sự tăng giá căn hộ chung cư Hà Nội không đến từ nhu cầu đầu cơ mà chủ yếu do cơ cấu nguồn cung đã dịch chuyển hoàn toàn sang các phân khúc cao cấp và hạng sang. Khi các dự án giá thấp gần như biến mất, giá trung bình của thị trường bị đẩy lên một cách tất yếu.

Trong danh sách các dự án mở bán quý 2/2025, rất ít sản phẩm có mức giá dưới 65 triệu đồng/m2, vốn từng là lựa chọn chính của người mua có nhu cầu ở thực. Các dự án nằm trong nhóm giá này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại thành như Văn Giang (Hưng Yên) hoặc các khu vực phía Đông Hà Nội.

Mặt bằng giá căn hộ chung cư Hà Nội bị đẩy lên cao (Nguồn: VnEconomy)

Việc thiếu vắng các dự án giá mềm đang ảnh hưởng rõ rệt đến nhóm người mua để ở - đặc biệt là người trẻ lần đầu sở hữu nhà. Khi giá bán tăng nhanh trong khi thu nhập không có sự cải thiện tương xứng, giấc mơ an cư tại các đô thị lớn đang trở nên xa vời với phần lớn người lao động.

Ngay cả những khu vực từng được xem là "vùng đệm giá rẻ" nay cũng đang ghi nhận sự tăng giá đáng kể, cho thấy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực xa trung tâm là điều không thể tránh khỏi.

Nên chờ đợi hay mua sớm chung cư Hà Nội?

Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ chung cư Hà Nội bị đẩy lên cao và cơ cấu nguồn cung lệch mạnh về phân khúc cao cấp hạng sang, vậy nên quyết định mua ngay hay không? 

Nhà đầu tư: Cơ hội tăng giá tiếp tục với các sản phẩm cao cấp

Với nhóm nhà đầu tư, giai đoạn nửa cuối năm 2025 vẫn được xem là thời điểm thuận lợi để tham gia thị trường, đặc biệt với các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp tại các khu vực đang phát triển mạnh như khu Đông Hà Nội.

Mặt bằng giá hiện tại dù cao nhưng vẫn chưa chạm đỉnh, trong khi nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm ở các phân khúc trung bình và bình dân. Các dự án có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng, và sắp hoàn thiện sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư, hứa hẹn tiềm năng tăng giá tốt về cuối năm, đặc biệt nếu thị trường duy trì đà phục hồi.

Căn hộ chung cư Hà Nội ở phân khúc cao cấp tiếp tục lên giá (Nguồn: Thương Trường)

Người mua ở thực: Có thể cân nhắc Văn Giang hoặc khu Đông

Đối với người mua để ở, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ có nhu cầu an cư sớm thì lựa chọn phù hợp nhất hiện nay là các dự án nằm ở vùng ven như khu Đông Hà Nội (Gia Lâm, Long Biên) hoặc khu vực Văn Giang (Hưng Yên).

Đây là những khu vực hiếm hoi vẫn còn căn hộ chung cư giá dưới 65 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung hiện tại. Dù xa trung tâm, nhưng các khu vực này đang được đầu tư mạnh về hạ tầng, kết nối giao thông và tiện ích nội khu, phù hợp với người mua có ngân sách vừa phải.

Dự báo phân khúc chung cư trung cấp có thể trở lại vào cuối năm

Mặc dù quý 2/2025 ghi nhận sự "vắng bóng" căn hộ tầm trung, nhưng theo nhiều chuyên gia, phân khúc này có khả năng sẽ quay trở lại vào cuối năm nếu chính sách điều tiết thị trường được triển khai hợp lý. Trong đó, các biện pháp như: kiểm soát giá đất, đẩy nhanh cấp phép dự án có giá bán hợp lý, và hỗ trợ tín dụng cho người mua lần đầu có thể là chìa khóa để làm “mềm” lại mặt bằng giá.

Sự trở lại của dòng sản phẩm trung cấp không chỉ giúp cải thiện thanh khoản toàn thị trường mà còn giải tỏa áp lực tài chính cho nhóm khách mua ở thực, vốn đang ngày càng bị đẩy ra xa khỏi trung tâm thành phố.

Căn hộ chung cư Hà Nội ở phân khúc trung cấp có thể trở lại vào cuối năm (Nguồn: CafeBiz)

Sự thiếu vắng căn hộ tầm trung trong quý 2/2025 không chỉ phản ánh áp lực tăng giá tại thị trường căn hộ chung cư Hà Nội, mà còn đặt ra thách thức cho các chính sách phát triển nhà ở đô thị. Trong khi thị trường đầu tư có thể tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng tăng giá, thì nhóm khách mua ở thực (lực lượng nền tảng của thị trường) đang ngày càng ra xa trung tâm thành phố.

Xem thêm:

Từ hồi phục đến phân hóa: Điều gì chờ đợi thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội nửa sau 2025?

Dự báo tình hình thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội trong nửa sau 2025