Dự báo tình hình thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội trong nửa sau 2025

Sau giai đoạn phục hồi nhẹ trong nửa đầu năm, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội đang bước vào 6 tháng cuối 2025 với nhiều kỳ vọng đan xen thách thức. Trong bối cảnh chính sách vĩ mô chưa thật sự rõ ràng và tâm lý người mua vẫn còn dè dặt, các kịch bản tăng trưởng của thị trường thứ cấp đang phân hóa mạnh. Liệu lực cầu có tiếp tục hồi phục như cuối quý II/2025, hay thanh khoản sẽ chững lại do thiếu lực đẩy? 

Nửa đầu năm 2025 – Hồi phục nhẹ nhưng còn nhiều thách thức

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 cho thấy những tín hiệu phục hồi nhất định sau cú giảm sâu trong quý đầu tiên. Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch đạt khoảng 31.200 căn, giảm 20% so với cùng kỳ 2024. Riêng quý II ghi nhận 20.300 giao dịch, cao hơn đáng kể so với quý I chỉ đạt 11.500 căn, phản ánh lực mua bắt đầu quay trở lại trong những tháng gần đây.

Nếu chỉ xét riêng phân khúc căn hộ cao tầng, tổng giao dịch 6 tháng đầu năm 2025 đạt 13.600 căn, giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự suy giảm này phần lớn đến từ quý I/2025 với chỉ 5.100 căn, giảm đến 29% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đến quý II, thị trường hồi phục với mức giao dịch đạt 8.500 căn, tiệm cận mức trung bình quý II/2024 là 8.600 căn. Đây là một tín hiệu cho thấy người mua bắt đầu trở lại, nhưng tâm lý vẫn thận trọng và chọn lọc cao hơn.

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội đã có những dấu hiệu phục hồi (Ảnh: Báo Công Thương)

Phân tích sâu hơn theo từng khu vực và phân khu, có thể thấy sự phân hóa rõ nét trong hành vi người mua. Tại hai thị trường chính là VHOP (Vinhomes Ocean Park) và VHSC (Vinhomes Smart City), các phân khu có giá tốt và nguồn cung phù hợp tiếp tục dẫn dắt lượng giao dịch:

• Tại VHSC, tổng giao dịch đạt 1,930 căn, tăng 37% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ vào các phân khu cao cấp như Miami, Sakura và Sapphire. Riêng Miami & Sakura đã ghi nhận 207 căn, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Tại VHOP, tổng giao dịch đạt 2,470 căn, giảm nhẹ 10% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng phân khu Sapphire vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất với 1,475 căn. Đáng chú ý là nhóm MH tại VHO có mức tăng mạnh lên đến 58% so với cùng kỳ năm ngoái.

Có thể thấy, nửa đầu năm nay đã khép lại với một bức tranh “sáng nhẹ”, dù chưa thể bùng nổ nhưng những bước phục hồi rõ ràng bắt đầu xuất hiện. Đặc biệt, lực cầu dồn vào cuối quý II cho thấy nhà đầu tư và người mua ở thực đang dần quay lại thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội, dù vẫn trong tâm thế thận trọng.

Dự báo nửa cuối năm 2025 – Tăng trưởng phụ thuộc vào tâm lý và chính sách

Triển vọng thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội trong nửa cuối năm 2025 đang được định hình bởi nhiều yếu tố bất định. Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp trong giai đoạn này được dự báo đạt khoảng 16.400 căn theo kịch bản cơ sở, tức giảm nhẹ 10% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là một con số phản ánh sự phục hồi chậm rãi của thị trường sau những biến động mạnh trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, biên độ dao động giữa các kịch bản cho thấy yếu tố tâm lý và chính sách sẽ đóng vai trò then chốt, quyết định việc thị trường sẽ bứt phá hay tiếp tục giằng co.

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội được định hình bởi nhiều yếu tố (Ảnh: Doanh Nhân)

Cụ thể, trong kịch bản tốt nhất, nếu các chính sách vĩ mô phát huy hiệu quả như giảm thêm lãi suất, nới lỏng tín dụng và triển khai gói hỗ trợ người mua nhà thì tổng giao dịch có thể đạt đến 19.700 nghìn căn, tăng 20% so với cùng kỳ 2024. Con số này thậm chí có khả năng vượt mức giao dịch nửa cuối năm 2024. Ngược lại, nếu tâm lý thị trường xấu đi do thiếu chính sách kích thích, thanh khoản suy giảm, và dòng tiền đầu tư tiếp tục co hẹp, lượng giao dịch có thể rơi xuống mức 13.200 nghìn căn (giảm đến 27% so với cùng kỳ năm ngoái).

Phân tích theo từng cụm dự án cho thấy thị trường sẽ tiếp tục có sự phân hóa rõ rệt. VHOP được dự báo giữ vững vị trí dẫn đầu với khoảng 3.100 nghìn căn giao dịch trong kịch bản cơ sở, chiếm gần 19% toàn thị trường. VHSC theo sau với khoảng 2.100 nghìn căn, giảm nhẹ 6% so với cùng kỳ năm trước. Trong cả hai cụm, các phân khu như Sapphire và dự án của Masterise Homes (MH) vẫn giữ vai trò chủ lực trong việc kéo thị trường đi lên. Đặc biệt, nhóm MH tiếp tục ghi nhận sức mua ổn định nhờ mức giá hợp lý và độ hấp dẫn cao với người mua ở thực. Đáng chú ý là tỷ trọng sản phẩm từ nhóm các phân khu ít phổ biến hơn đang dần gia tăng, phản ánh xu hướng dịch chuyển quan tâm sang những lựa chọn có tính linh hoạt cao hơn hoặc giá bán dễ tiếp cận hơn.

Vinhomes Ocean Park vẫn dẫn đầu thị trường căn hộ thứ cấp (Nguồn ảnh: Vinhomes)

Tuy nhiên, tất cả những con số kể trên đều xoay quanh một trục ảnh hưởng chính, đó là tâm lý người mua. Khác với giai đoạn đầu năm 2023 hay 2024 khi người mua chủ yếu phản ứng theo giá và nguồn cung, thì sang 2025, họ trở nên cẩn trọng và phân tích kỹ hơn trước khi xuống tiền. Tâm lý này bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có lo ngại về xu hướng tăng lãi suất trở lại, chính sách tín dụng chưa đồng bộ và bối cảnh kinh tế vẫn còn nhiều bất ổn. Chính vì vậy, việc đưa ra quyết định mua bán đang có xu hướng bị trì hoãn, khiến giao dịch chủ yếu dồn vào cuối quý hoặc cuối năm – như đã thấy trong quý II/2025 vừa qua.

Về mặt chính sách, rõ ràng đây là yếu tố “nút cổ chai” cần được tháo gỡ nếu muốn thị trường tăng trưởng thực chất trong nửa cuối năm. Các biện pháp như hạ lãi suất cho vay mua nhà, triển khai các gói tín dụng ưu đãi một cách hiệu quả và rõ ràng, hoặc tạm miễn/giảm phí chuyển nhượng cho giao dịch căn hộ thứ cấp sẽ tạo ra những tác động rất lớn đến tâm lý người mua. Ngoài ra, nếu các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới phối hợp tung ra những chiến dịch kích cầu đúng thời điểm như như ưu đãi thanh toán, hỗ trợ tài chính hoặc giảm giá hợp lý, thị trường hoàn toàn có thể bật tăng từ cuối quý III trở đi.

Gợi ý chiến lược đầu tư – Cân nhắc phân khúc và thời điểm

Đối mặt với một nửa cuối năm nhiều bất định, các nhà đầu tư cá nhân hoặc môi giới cần có chiến lược rõ ràng khi tiếp cận thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội. Việc theo sát các yếu tố vĩ mô như lãi suất, chính sách tín dụng, tỷ giá và đặc biệt là tâm lý người mua là điều tiên quyết.

Một số chiến lược cụ thể mà nhà đầu tư có thể cân nhắc trên thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội:

• Ưu tiên phân khu MH tại cả VHOP và VHSC, đặc biệt là các tòa có lượng giao dịch cao trong nửa đầu năm như S3.03, S2.02 (VHSC) hoặc S2.11, S1.10 (VHOP). Các phân khu này có đà giao dịch tốt, được người mua quan tâm và khả năng sinh lời vẫn còn hấp dẫn.
• Sapphire vẫn là phân khu có giá trị dài hạn, nhưng cần chọn thời điểm thích hợp. Nếu có đợt giảm giá hoặc ưu đãi cuối năm, đây vẫn là một lựa chọn an toàn.
• Theo dõi sát phân khu Miami, Sakura, Imperia, vì đây là những khu vực có tiềm năng tăng trưởng cao trong trung và dài hạn. Tính thanh khoản khá ổn định, đặc biệt sau các đợt bàn giao mới.
• Thời điểm mua bán nên căn chỉnh vào cuối quý III hoặc đầu quý IV/2025, khi thị trường bước vào giai đoạn cao điểm cuối năm. Đây cũng là lúc nhiều dự án tung ra chính sách khuyến mãi, dễ tiếp cận dòng tiền.

Ngoài ra, với những người mua ở thực, nửa cuối 2025 là giai đoạn tương đối thuận lợi để chọn mua căn hộ phù hợp khi thị trường có nhiều lựa chọn và giá không biến động quá mạnh. Còn với nhà đầu tư, yếu tố thời điểm và khả năng "deal" được hàng tốt đóng vai trò then chốt.

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội trong nửa sau 2025 sẽ là cuộc đua giữa tâm lý thị trường, chính sách hỗ trợ và năng lực bán hàng của từng phân khu, từng dự án. Dù chưa thể khẳng định chắc chắn về xu hướng tăng hay giảm, nhưng các tín hiệu hồi phục từ quý II/2025 và dự báo tích cực từ một số kịch bản cho thấy đây vẫn là thị trường giàu tiềm năng miễn là nhà đầu tư biết chọn đúng thời điểm, đúng phân khúc và đúng chiến lược.

Xem thêm:

Thổ cư giảm sâu, chung cư lên ngôi: Bức tranh trái chiều của thị trường thứ cấp Hà Nội nửa đầu 2025

The Sapphire dẫn dắt thị trường thứ cấp Vinhomes Ocean Park, giao dịch vượt mốc 340 căn T4/2025