Giáp ranh - giáp thửa khi mua đất là gì?

Những người đang chuẩn bị mua đất thường đối mặt với rất nhiều thuật ngữ và yếu tố về pháp lý đất đai, trong đó "giáp ranh" và "giáp thửa" là những khái niệm quan trọng. Nếu là người mới bắt đầu tham gia thị trường bất động sản, có thể bạn đang tự đặt câu hỏi: "Giáp ranh - giáp thửa khi mua đất là gì?". Trong bài viết này, OneHousing sẽ đồng hành cùng bạn tìm hiểu ý nghĩa thuật ngữ "giáp ranh", "giáp thửa" trong quá trình mua đất để đảm bảo an toàn khi đầu tư vào bất động sản.

Khái niệm “giáp ranh - giáp thửa”

Giáp ranh - giáp thửa là ranh giới của thửa đất. Ranh giới thửa đất là đường quy định bởi các cạnh của thửa đất, tạo thành các đoạn gấp khúc, và đó là vùng giới hạn đóng kín diện tích thuộc về thửa đất đó (theo điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).

Giáp ranh là ranh giới của thửa đất (Nguồn: Rever)

Trong nhiều trường hợp, thửa đất có nhiều đoạn gấp khúc, như là đất vườn hoặc đất nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế thường chỉ có bốn mốc ranh giới được đặt ở bốn góc của thửa đất, điều này có thể dẫn đến việc lấn chiếm và mất mát diện tích đất. Do đó, sau khi mua đất, quan trọng để liên hệ với các hộ xung quanh để xác định lại ranh giới đất trước khi tiến hành xây dựng hoặc phân lô lại đất.

Để giải quyết vấn đề này, việc ký giáp ranh đất thực tế trở nên quan trọng. Điều này đề cập đến việc người sử dụng đất liền kề thực hiện việc ký xác nhận về ranh giới của thửa đất, và ghi rõ ý kiến của mình (đồng ý hay không đồng ý, có tranh chấp gì xảy ra không) đối với thửa đất liền kề.

Cách xác định ranh giới của thửa đất giáp ranh

Dựa theo quy định tại khoản 1 Điều 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, việc xác định ranh giới thửa đất được thực hiện như sau:

Trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc cần phối hợp chặt chẽ với người dẫn đạc (công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ địa phương như thôn, xóm, ấp, tổ dân phố...) để nhận hỗ trợ và hướng dẫn về việc xác định hiện trạng và ranh giới sử dụng đất. Cùng với người sử dụng và quản lý đất liên quan, họ tiến hành định rõ ranh giới và đặt mốc giới thửa đất trên thực địa, sử dụng các phương tiện như vạch sơn, đinh sắt, cọc bê tông, và lập bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất để làm căn cứ cho quá trình đo đạc ranh giới. Đồng thời, người sở hữu đất được yêu cầu xuất trình giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao không cần công chứng, chứng thực).

Ranh giới đất được xác định theo hiện trạng sử dụng (Nguồn: Alo đất ven đà lạt)

Ranh giới thửa đất được xác định dựa theo hiện trạng sử dụng, và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án Tòa án, kết quả giải quyết các tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền và liên quan đến ranh giới thửa đất.

Sau khi đơn vị đo đạc lập bản mô tả ranh giới và mốc thửa đất, nó sẽ chuyển cho UBND cấp xã để xác nhận và thông báo trên loa truyền thanh cấp xã, đồng thời niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để sử dụng đất và ký xác nhận. Trong trường hợp người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.

Nếu sau 10 ngày từ ngày nhận bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và không có văn bản thể hiện tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến ranh giới thửa đất, thì ranh giới sẽ được xác định theo mô tả đã được các bên liên quan còn lại ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề không đồng ý vào phần "lý do không đồng ý" trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Đơn vị đo đạc sẽ lập danh sách các trường hợp trên và gửi cho UBND cấp xã để biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Trường hợp nào cần ký giáp ranh và không phải ký giáp ranh?

Các trường hợp cần thực hiện ký giáp ranh đất

Các cá nhân và hộ gia đình tham gia các hoạt động dân sự liên quan đến mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất đều phải thực hiện việc ký giáp ranh giữa các thửa đất liền kề. Ký xác nhận ranh giới thửa đất trong trường hợp này đóng vai trò quan trọng, đặc biệt là trong việc xác định diện tích đất và đảm bảo tính pháp lý khi thực hiện các hoạt động dân sự liên quan đến đất đai của người sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 2.1 của Điều 11 trong Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và Phụ lục số 11 đi kèm, người sử dụng đất và chủ quản lý đất liền kề phải có chữ ký để xác nhận ranh giới và mốc giới sử dụng đất.

Có một số trường hợp cần ký giáp ranh (Nguồn: Luật sư X)

Việc ký giáp ranh được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

• Khi cấp sổ đỏ lần đầu;
• Trong trường hợp cấp lại sổ đỏ/đổi sổ đỏ và yêu cầu đo đạc lại diện tích thửa đất;
• Khi thực hiện đo đạc, lập/cập nhật bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính;
• Trong trường hợp thực hiện kiểm kê đất đai theo chu kỳ.

Ngoài các hoạt động nêu trên, các hộ dân liền kề cũng phải thực hiện ký giáp ranh trong trường hợp sau: Ký xác nhận ranh giới thửa đất khi thực hiện các thủ tục liên quan đến tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai có thể xảy ra trong quá trình phân chia di sản thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và lúc này, xác nhận ranh giới thửa đất trở thành bước quan trọng. Thông qua việc này, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ có thông tin chính xác và cụ thể về đất đai, từ đó đưa ra các quyết định điều chỉnh hoạt động để phù hợp, và đầy đủ tính pháp lý.

Các trường hợp không cần thực hiện ký giáp ranh

Các trường hợp không cần thực hiện ký giáp ranh bao gồm:

• Trong trường hợp người sử dụng đất liền kề không có mặt trong thời gian đo đạc, ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan và người dẫn đo đạc xác nhận.
• Khi đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất đã lập cho UBND xã để xác lập sự vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh cấp xã, công bố tại trụ sở UBND xã để người sử dụng đất liền kề có thể ký xác nhận.
• Sau 15 ngày kể từ khi thông báo, nếu người sử dụng đất bên cạnh không có mặt và không có khiếu nại liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất, ranh giới sẽ được xác định theo bản mô tả đã được lập.
• Trong trường hợp từ khi 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện sự tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến ranh giới thửa đất, ranh giới sẽ được xác nhận theo bản mô tả.

Trong bài viết này, OneHousing đã giải thích khái niệm "giáp ranh - giáp thửa" và tầm quan trọng của việc ký giáp ranh khi mua đất. Trong mỗi giao dịch mua đất, việc hiểu rõ về giáp ranh và quy trình ký giáp ranh là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để mọi bên liên quan cùng nhau xây dựng một hệ thống minh bạch về diện tích và quyền sử dụng đất, góp phần vào việc phát triển bền vững và quản lý đất đai một cách hiệu quả.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Những rủi ro của việc mua đất ven đô chờ chuyển đổi sang đất ở

Tài chính 10 tỷ đồng mua căn nhà Hà Nội hay về tỉnh mua đất đầu tư?