Những rủi ro của việc mua đất ven đô chờ chuyển đổi sang đất ở

Trong thị trường bất động sản hiện nay, việc mua đất ven đô với hy vọng chờ đợi chuyển đổi sang đất ở có thể mang lại nhiều cơ hội, nhưng cũng đi kèm với nhiều rủi ro. Trước khi đưa ra quyết định, hãy cùng OneHousing khám phá những khía cạnh tiềm ẩn về pháp lý đất đai và những thách thức mà bạn có thể phải đối mặt khi tham gia vào loại hình đầu tư này.

Đầu tư đất ven đô là gì?

Sở hữu đất ven đô là một xu hướng trong thị trường bất động sản hiện nay (Nguồn: CafeF)

Đầu tư đất ven đô là việc mua đất ở khu vực ngoại ô, lân cận các thành phố lớn với mục đích sinh lời. Đất ven đô thường có giá thấp hơn đất nội đô, nhưng lại có tiềm năng phát triển cao do quỹ đất rộng, giá thành rẻ và tận dụng phát triển của trung tâm thành phố.

Những lợi ích của việc mua đất ven đô

• Giá cả rẻ: Giá đất ven đô thường thấp hơn đất nội đô từ 20 - 50%, do đó nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận và có nhiều cơ hội lựa chọn. Đây là một trong những lợi ích hấp dẫn nhất của đầu tư đất ven đô.
• Tiềm năng sinh lời cao: Do quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, giá đất nội đô ngày càng tăng cao. Điều này khiến cho đất ven đô trở thành kênh đầu tư hấp dẫn với tiềm năng sinh lời cao. Khi quỹ đất nội đô cạn kiệt, nhu cầu về đất ở và đất kinh doanh tại khu vực ven đô sẽ tăng cao, kéo theo giá đất cũng tăng theo.
• Tiện ích đầy đủ: Cơ sở hạ tầng, tiện ích khu vực ven đô ngày càng được đầu tư xây dựng, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và làm việc của người dân. Đây là một yếu tố quan trọng giúp tăng giá trị của đất ven đô.

Đất ở là gì?

Theo quy định của Luật Đất đai vào năm 2013, đất ở là loại đất thường được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho cuộc sống hàng ngày, cũng như vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một khu dân cư (bao gồm cả nông thôn và đô thị).

• Đất ở tại nông thôn: Được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho cuộc sống, vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng khu dân cư nông thôn.
• Đất ở tại đô thị: Sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho cuộc sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng khu dân cư đô thị.

Đất ở có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài, được phân thành các loại sau:

• Đất ở có nhà ở: Bao gồm cả đất ở có nhà ở riêng lẻ và đất ở có nhà chung cư.
• Đất ở chưa có nhà ở: Bao gồm cả đất ở chưa có nhà ở riêng lẻ và đất ở chưa có nhà chung cư.
• Đất ở nông nghiệp: Sử dụng để sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất ở nông nghiệp chuyên trồng cây lâu năm, cây hàng năm, cũng như đất ở nông nghiệp sử dụng vào các mục đích công cộng và phi nông nghiệp.

Những rủi ro của việc mua đất ven đô chờ chuyển đổi sang đất ở

Những rủi ro của việc mua đất ven đô chờ chuyển đổi sang đất ở (Nguồn: Vinhomes)

Theo lời anh Phú chia sẻ từ báo Lao Động vào tháng 1/2024, anh Phú có mua một miếng đất diện tích gần 94m2 tại Phú Lương, quận Hà Đông, Hà Nội đang được niêm yết với giá 700 triệu đồng, tương đương khoảng 8 triệu đồng/m2. Khu vực này đã đông đúc với các ngôi nhà dân cư, và tọa lạc trong một con ngõ yên bình.

Theo đại lý bất động sản, nếu đất này được nâng cấp thành đất thổ cư trong tương lai, có thể giá trị sẽ tăng lên gấp đôi. Giao dịch dự kiến sẽ được thực hiện thông qua việc mua bán bằng giấy viết tay.

Sự việc này được OneHousing phân tích thì có quá nhiều rủi ro cho người mua. Đặc biệt, nếu giao dịch không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp, có thể dẫn đến việc giao dịch trở nên vô hiệu. Ngoài ra, tồn tại nguy cơ không thể chuyển đổi thành đất ở và không được phép xây dựng nhà ở, tạo ra những rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư. Những rủi ro cụ thể được thể hiện như sau:

Rủi ro về pháp lý

• Đất chưa được cấp sổ đỏ, không có giấy tờ pháp lý đầy đủ: Đây là rủi ro lớn nhất khi mua đất ven đô. Nếu đất chưa được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu sẽ không có quyền sử dụng đất hợp pháp, không thể xây dựng nhà ở, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,...
• Đất thuộc diện quy hoạch, có thể bị thu hồi: Nhà nước có thể thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, an ninh, quốc phòng,... Nếu đất thuộc diện quy hoạch, chủ sở hữu sẽ bị thu hồi đất, bồi thường theo quy định của pháp luật.
• Đất thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện: Nếu đất thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện, chủ sở hữu sẽ gặp khó khăn trong việc sử dụng, chuyển nhượng,...

Rủi ro về tài chính

• Giá đất ven đô có thể biến động thất thường, ảnh hưởng đến giá trị tài sản: Giá đất ven đô thường biến động thất thường, do đó nhà đầu tư có thể gặp rủi ro nếu mua đất ở thời điểm giá đất đang cao.
• Chi phí đầu tư, chi phí sinh hoạt cao: Chi phí đầu tư đất ven đô thường cao hơn đất nội đô, do đó nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính của mình. Chi phí sinh hoạt tại khu vực ven đô cũng thường cao hơn so với khu vực nội đô.
• Khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng: Ngân hàng thường yêu cầu các điều kiện khắt khe hơn khi cho vay mua đất ven đô, do đó nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc vay vốn.

Rủi ro về thị trường

• Thị trường bất động sản ven đô có thể bị bão hòa, dẫn đến khó khăn trong việc bán lại: Nếu thị trường bất động sản ven đô bị bão hòa, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc bán lại đất, dẫn đến thua lỗ.
• Cơ sở hạ tầng, tiện ích khu vực chưa phát triển đầy đủ: Cơ sở hạ tầng, tiện ích khu vực ven đô thường chưa phát triển đầy đủ như khu vực nội đô, do đó có thể ảnh hưởng đến giá trị của đất.

Lời khuyên khi mua đất ven đô

Kinh nghiệm khi mua đất ven đô từ OneHousing (Nguồn: Trần Nghĩa)

OneHousing là một đơn vị tư vấn và phân phối bất động sản uy tín tại Việt Nam. Với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực bất động sản, OneHousing đưa ra những lời khuyên sau đây cho nhà đầu tư khi mua đất ven đô:

• Tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của lô đất: Đây là yếu tố quan trọng nhất mà nhà đầu tư cần lưu ý khi mua đất ven đô. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của lô đất, bao gồm:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Giấy tờ về nguồn gốc đất
• Giấy tờ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• Giấy tờ về tranh chấp, khiếu kiện,...
• Khảo sát thị trường: Nhà đầu tư cần khảo sát kỹ thị trường, bao gồm giá cả, tiềm năng phát triển,... của khu vực nơi có lô đất. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khả năng sinh lời của lô đất trước khi quyết định đầu tư.
• Cân nhắc kỹ khả năng tài chính của mình: Mua đất ven đô thường cần một số vốn lớn, do đó nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính cá nhân của mình trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
• Tìm kiếm nhà đầu tư uy tín: Nhà đầu tư nên tìm kiếm nhà đầu tư uy tín để được tư vấn và hỗ trợ trong quá trình mua bán, chuyển nhượng đất.

Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn có thêm kiến thức về những rủi ro của việc mua đất ven đô chờ chuyển đổi sang đất ở. Chúc bạn sẽ luôn có có mình chiến lược pháp lý đất đai, tài chính cá nhân để đầu tư thật hiệu quả!

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Làm thế nào lương 20 triệu/đồng, tiết kiệm được 1 tỷ sau 3 năm để mua nhà?

6 điều kiện đủ để bạn đưa ra quyết định mua nhà