Giao dịch thổ cư Long Biên lao dốc: Xu hướng giảm sâu hay cơ hội cho người mua?

Long Biên từ lâu đã là một khu vực đáng chú ý trên bản đồ bất động sản Hà Nội, với vị trí gần trung tâm, hạ tầng phát triển và không gian sống thoáng đãng. Thế nhưng, bước sang tháng 2/2025, thị trường thổ cư Long Biên lại đang chứng kiến một đợt sụt giảm đáng kể về giao dịch. Hãy cùng phân tích chi tiết thực trạng, nguyên nhân và những cơ hội tiềm năng tại khu vực này theo Báo cáo thị trường bất động sản tháng 3/2025 của OneHousing.

Thực trạng thị trường thổ cư Long Biên T2/2025

Thị trường bất động sản thổ cư tại quận Long Biên bước vào tháng 2/2025 với dấu hiệu chững lại rõ rệt. Theo báo cáo mới nhất, lượng giao dịch toàn khu vực giảm tới 58% so với tháng trước, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư cũng như tác động của yếu tố mùa vụ sau Tết Nguyên đán.

Theo báo cáo mới nhất, toàn quận chỉ có 149 giao dịch, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình trước đó. Xu hướng giảm đã bắt đầu ngay từ sau Tết Nguyên đán khi lượng giao dịch trong 4 tuần đầu năm 2025 chỉ đạt 377 giao dịch, giảm 15% so với giai đoạn trước Tết. Đến tháng 2, con số này tiếp tục lao dốc xuống còn 277 giao dịch, giảm thêm 32%.

Sự suy giảm này diễn ra trên diện rộng, ảnh hưởng đến hầu hết các phường trong khu vực. Những khu vực có mức giảm giao dịch mạnh nhất gồm Ngọc Thụy (-5 căn), Thạch Bàn (-6 căn) và Phúc Lợi (-5 căn). Đáng chú ý, Thạch Bàn – một trong những khu vực có giao dịch sôi động trước đây – cũng không nằm ngoài xu hướng này. Tuy nhiên, một số phường như Thượng Thanh vẫn duy trì mức giao dịch ổn định hơn so với mặt bằng chung, cho thấy không phải tất cả khu vực đều mất sức hút đối với nhà đầu tư.

Nếu nhìn lại các giai đoạn trước, thị trường thổ cư Long Biên từng có những thời điểm tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt vào quý 3/2023 và quý 1/2024, khi lượng giao dịch tăng trung bình 20% mỗi quý. Tuy nhiên, từ giữa năm 2024, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại, đến T2/2025, xu hướng giảm đã trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết. So với thời kỳ đỉnh cao, số lượng giao dịch hiện tại chỉ bằng 55% so với cùng kỳ năm 2023, cho thấy một bức tranh khá ảm đạm của thị trường thổ cư Long Biên.

Các giao dịch thổ cư Long Biên T2/2025 phản ánh xu hướng trầm lắng của thị trường bất động sản tại Hà Nội (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Phân tích nguyên nhân & xu hướng thị trường thổ cư Long Biên

Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm giao dịch thổ cư Long Biên trong thời gian qua đến từ hai yếu tố lớn: nguồn cung hạn chế và tâm lý e dè của người mua sau Tết. Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, nhiều người có xu hướng giữ tiền mặt để chi tiêu hoặc chờ đợi tín hiệu tích cực hơn từ thị trường. Điều này khiến lượng giao dịch giảm mạnh, đặc biệt ở phân khúc đất nền và nhà liền kề – những loại hình vốn chiếm tỷ trọng lớn tại Long Biên.

Ngoài ra, nguồn cung chưa có sự đột phá với các sản phẩm đủ hấp dẫn cũng là một rào cản khiến nhu cầu mua bán chưa thực sự sôi động trở lại. Số lượng nhà đất được rao bán trong tháng 2/2025 giảm nhiều với tháng trước, chủ yếu do người bán giữ hàng, chờ giá tăng trở lại. Điều này tạo ra một vòng xoáy: nguồn cung thấp khiến người mua chần chừ và tâm lý chờ đợi lại càng làm thị trường thêm trầm lắng.

Về giá cả, giá nhà đất tại Long Biên hiện đang có xu hướng giảm nhẹ, trung bình khoảng 5-7% so với quý 4/2024. Cụ thể, tại các phường như Đức Giang, giá đất nền dao động từ 60-80 triệu đồng/m², giảm khoảng 5 triệu đồng/m² so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, ở một số khu vực trung tâm như Ngọc Thụy, giá vẫn giữ ở mức ổn định, dao động từ 90-110 triệu đồng/m².

Người mua nhà đang phân vân và chờ dấu hiệu tích cực hơn từ thị trường (Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Những khu vực có giao dịch tốt tại Long Biên

Dù thị trường thổ cư Long Biên đang trải qua giai đoạn giảm sút đáng kể trong tháng 2/2025, với lượng giao dịch sụt giảm mạnh ở nhiều khu vực, vẫn có những điểm sáng nổi bật giữ được nhịp giao dịch ổn định. Các chuyên gia khuyến nghị nên tập trung vào các phường như Ngọc Thụy, Thạch Bàn và  Thượng Thanh, nơi vẫn có giao dịch khả quan hơn. 

Ngọc Thụy: Vị trí đắc địa và tiềm năng phát triển

Mặc dù số lượng giao dịch trong tháng 2 giảm nhẹ (-5 căn), Ngọc Thụy vẫn giữ được vị thế là khu vực có sức hút cao nhờ các yếu tố hạ tầng chiến lược. Đây cũng là khu vực được dự báo sẽ hưởng lợi mạnh mẽ trong trung và dài hạn.

• Động lực tăng trưởng từ các dự án giao thông trọng điểm: Cầu Tứ Liên và tuyến đường nối với vành đai 2 khi hoàn thành sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Ngọc Thụy đến các quận trung tâm, tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản khu vực này.
• Môi trường sống cao cấp, hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực: Sở hữu lợi thế ven sông Hồng cùng với không gian xanh thoáng đãng, Ngọc Thụy đang trở thành lựa chọn lý tưởng cho nhóm khách hàng có nhu cầu an cư chất lượng cao. Sự phát triển của dự án Khai Sơn City càng củng cố thêm sức hấp dẫn của khu vực này.
• Dòng tiền đầu tư vẫn hiện diện: Bất chấp xu hướng thị trường suy giảm, Ngọc Thụy vẫn thu hút được sự quan tâm từ các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhóm tìm kiếm bất động sản có tiềm năng tăng giá trong trung hạn.
• Giá đất tại Ngọc Thụy dao động từ 90-120 triệu đồng/m², với các lô đất nhỏ 50-70m² được giao dịch nhiều nhất, giá khoảng 5,4-7,2 tỷ đồng/lô. Quỹ đất tại đây còn khá dồi dào, phù hợp cho cả người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn. 

Đất Ngọc Thụy thu hút sự chú ý của cư dân nhờ vị trí đắc địa (Nguồn: Nhà đất Vui)

Thạch Bàn: Hạ tầng mới và sức hút với gia đình trẻ

Thạch Bàn là một trong những khu vực có mức giảm giao dịch khá rõ nét trong tháng 2 (-6 căn), nhưng đây vẫn là địa bàn có tiềm năng cao nhờ các lợi thế về thương mại, hạ tầng và quỹ đất.

• Trung tâm thương mại và dịch vụ phát triển mạnh: Sự hiện diện của AEON Mall Long Biên và các tổ hợp thương mại liền kề đã biến Thạch Bàn thành một trong những khu vực có nhịp sống sôi động nhất quận. Điều này giúp bất động sản tại đây có giá trị sử dụng cao và ít bị ảnh hưởng bởi các giai đoạn suy giảm ngắn hạn của thị trường.
• Quỹ đất lớn, phù hợp với mô hình phát triển đa dạng: Thạch Bàn vẫn còn nhiều quỹ đất có thể phát triển nhà phố thương mại, biệt thự liền kề – những phân khúc đang nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư dài hạn.
• Tận dụng lợi thế kết nối giao thông: Với tuyến đường vành đai 3, cầu Thanh Trì và các tuyến đường nội khu đang được nâng cấp, Thạch Bàn vẫn là khu vực có tiềm năng phát triển mạnh trong dài hạn.
• Giá đất tại Thạch Bàn dao động từ 50-70 triệu đồng/m², thấp hơn Ngọc Thụy, với một lô 70m² có giá khoảng 3,5 - 4,9 tỷ đồng. Các căn nhà liền kề 80-100m², giá 5-7 tỷ đồng, cũng rất được ưa chuộng nhờ thiết kế hiện đại. 

Giá đất Thạch Bàn tăng nhờ sự kết nối với hạ tầng hoàn thiện (Nguồn: Thư viện nhà đất)

Thượng Thanh: Khu vực có sức đề kháng cao với biến động thị trường

Thượng Thanh là một trong số ít phường có mức giảm giao dịch thấp hơn mặt bằng chung, cho thấy khả năng giữ vững sức hút bất chấp tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau Tết Nguyên đán. Một số yếu tố quan trọng giúp khu vực này duy trì sự ổn định bao gồm:

• Hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ: Thượng Thanh có vị trí chiến lược khi nằm trên trục Ngô Gia Tự – tuyến đường huyết mạch kết nối Long Biên với trung tâm Hà Nội. Bên cạnh đó, khu vực này còn dễ dàng tiếp cận Quốc lộ 5 và tuyến cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, tạo lợi thế về khả năng kết nối liên vùng.
• Cận kề các khu phát triển đô thị: Thượng Thanh nằm gần trung tâm hành chính quận và tiếp giáp với nhiều dự án lớn như khu đô thị Việt Hưng, Vinhomes Riverside. Điều này giúp khu vực này hưởng lợi từ sự phát triển của các khu dân cư cao cấp, thu hút nhu cầu mua để ở và đầu tư.
• Nhu cầu thực tế cao: Với mức giá thổ cư vẫn ở mức hợp lý so với các khu vực trung tâm quận, Thượng Thanh đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trung lưu – một trong những phân khúc ít bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường.

Cơ hội cho người mua & nhà đầu tư tại thị trường thổ cư Long Biên

Với xu hướng giảm giá hiện tại, nhiều chuyên gia nhận định giá thổ cư Long Biên có thể tiếp tục giảm thêm 3-5% trong ngắn hạn, đặc biệt tại các khu vực như Đức Giang và Việt Hưng. Tuy nhiên, mức giảm này không đồng đều và ở các phường như Ngọc Thụy, giá có thể sớm phục hồi nếu thị trường đón nhận tín hiệu tích cực.

Đối với người mua để ở, đây là thời điểm lý tưởng để tìm kiếm những lô đất hoặc căn nhà có giá tốt. Một chiến lược hiệu quả là tập trung vào các lô đất diện tích nhỏ, từ 50-80m², tại các khu vực đang giảm giá mạnh. Ngoài ra, việc thương lượng trực tiếp với người bán cũng có thể giúp bạn mua được bất động sản với mức giá thấp hơn 5-10% so với giá rao bán.

Với nhà đầu tư, chiến lược mua vào lúc này nên tập trung vào các khu vực có tiềm năng tăng giá trong tương lai, như Thạch Bàn, nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Đầu tư dài hạn (từ 1-2 năm) có thể mang lại lợi nhuận tốt nếu thị trường phục hồi. Tuy nhiên, cần tránh tâm lý “bắt dao rơi” – mua vào quá vội vàng mà không tính toán kỹ lưỡng.

Dự kiến thị trường bất động sản từ tháng 3/2025 sẽ phục hồi (Nguồn: Báo Lao động)

Dự báo thị trường thổ cư Long Biên trong tháng 3/2025, nhiều khả năng giao dịch sẽ tăng nhẹ nhờ các chính sách kích cầu từ chính phủ, như giảm lãi suất vay mua nhà. Tuy nhiên, để thị trường thực sự phục hồi, cần có thêm nguồn cung mới và sự quay trở lại của tâm lý tích cực từ người mua. Nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội tại Long Biên, đây có thể là thời điểm để hành động, nhưng hãy cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên nhu cầu và khả năng tài chính.

Thị trường thổ cư Long Biên đang trải qua một giai đoạn khó khăn, với giao dịch giảm mạnh và giá có xu hướng đi xuống. Tuy nhiên, trong khó khăn luôn tồn tại cơ hội. Dù bạn thuộc nhóm đầu tư, hãy nghiên cứu kỹ lưỡng và đưa ra quyết định sáng suốt.

Xem thêm

Thị trường thổ cư Đống Đa trong tháng 3/2025: Giao dịch giảm 70% so với tháng trước

Đất thổ cư Hà Nội tháng 3/2025: Giao dịch tiếp tục giảm, tâm lý nhà đầu tư ra sao?