Giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội chững lại trong 1H2025: Đâu là quận đáng chú ý khi thị trường phục hồi?

Nửa đầu năm 2025, thị trường giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội đã ghi nhận những dấu hiệu chững lại rõ rệt. Lượng giao dịch sụt giảm, tâm lý nhà đầu tư thận trọng và nhiều khu vực từng là điểm nóng rơi vào trạng thái trầm lắng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chỉ là giai đoạn tạm lắng của chu kỳ thị trường. Khi nhịp hồi phục quay trở lại, những quận có tiềm năng thực sự sẽ sớm bứt phá. Vậy, đâu là những điểm sáng cần theo dõi trong thời gian tới?

Sức mua sụt giảm đồng loạt tại nhóm quận trung tâm và vệ tinh

Theo báo cáo của OneHousing, giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2025 tại 13 quận/huyện chỉ đạt khoảng 13.400 giao dịch, giảm 38% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu tính thêm huyện Đông Anh và huyện Đan Phượng thì tổng đạt 19.000 giao dịch.

5 quận dẫn đầu vẫn giảm 33–55% so với cùng kỳ năm 2024

Tình trạng sụt giảm giao dịch thổ cư không phải là hiện tượng cục bộ mà diễn ra trên diện rộng. Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý I - II/2025 lượng giao dịch thành công tại Hà Nội giảm hơn 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều khu vực vốn là điểm nóng như: Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức nay ghi nhận mức giao dịch gần như bằng 0.

Ngay cả nhóm 5 quận dẫn đầu về lượng giao dịch cũng rơi vào tình cảnh ảm đạm. Cụ thể:

• Quận Long Biên và quận Hà Đông: 2 quận có lượng giao dịch lớn nhất nửa đầu năm 2025, lần lượt đạt 2.670 và 2.170 căn. Lượng giao dịch tại 2 quận này đều giảm so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó quận Hà Đông có mức giảm mạnh 55% so với năm 2024. Lý do bởi nhiều phường tại Hà Đông như Dương Nội, Yên Nghĩa, Biên Giang,... đã tăng giá mạnh trong năm 2024, khiến nhu cầu mua đầu tư chững lại.
• Quận Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai và Đống Đa: Đạt lần lượt 960; 1.280 và 1.000 giao dịch trong nửa đầu năm 2025, giảm lần lượt 33%, 36% và 34%.

Xu hướng đồng loạt thu hẹp thanh khoản trên toàn địa bàn các quận huyện tại Hà Nội (Ảnh: VnEconomy)

Lý giải nguyên nhân khiến giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội sụt giảm

Thị trường giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt về thanh khoản. Nguyên nhân chính bắt nguồn từ hiện tượng lệch pha cung – cầu: nguồn cung hạn chế trong khi mặt bằng giá tiếp tục neo cao, vượt xa khả năng chi trả của nhóm mua ở thực. Điều này khiến nhiều người dù có nhu cầu thật nhưng vẫn buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà, kéo theo lượng giao dịch lao dốc.

Giá bán neo cao dù giao dịch gần như đóng băng

Một nghịch lý đang diễn ra là giá chào bán trên thị trường vẫn tiếp tục tăng bất chấp lượng giao dịch giảm mạnh.

• Theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá chào bán nhà đất thổ cư tại khu vực Hà Nội tăng trung bình 3 – 5% so với cùng kỳ năm 2024 dù giao dịch giảm sâu.
• Giá nhà trong ngõ rộng, có sổ đỏ tại các quận như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa vẫn giữ ở mức 130 – 180 triệu đồng/m2. Tại các phường trung tâm như Kim Mã (Ba Đình), Hàng Bông (Hoàn Kiếm) giá đã vượt mốc 350 triệu đồng/m2, dù không phát sinh giao dịch trong nhiều tháng.

Mặt bằng giá nhà đất thổ cư ở Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao (Ảnh: CafeF)

Quỹ đất nội đô khan hiếm đẩy giá bán lên cao

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến thị trường là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà thấp tầng. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Vài năm gần đây, nguồn cung nhà ở thấp tầng tại Hà Nội gần như không tăng. Trong khi đó, quy hoạch mở rộng đô thị mới chưa đi vào thực tế khiến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà đất lên cao và giữ ổn định". (Nguồn: Báo Tiền Phong)

Tâm lý chờ đợi chính sách và chi phí vốn cao khiến giao dịch trì trệ

Không chỉ lệch pha cung – cầu, giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý chờ đợi từ cả phía người mua lẫn nhà đầu tư. Họ đang đợi các quyết sách mới về sáp nhập hành chính, quy hoạch đô thị, cùng với việc cập nhật khung giá đất theo Luật Đất đai mới có hiệu lực từ 1/7/2025.

Song song đó, lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, trong khi chưa có gói hỗ trợ tín dụng đủ hấp dẫn để kích cầu. Điều này càng khiến nhu cầu vay mua suy giảm, kéo theo thanh khoản thị trường tiếp tục sụt giảm sâu.

Các huyện mới nổi chiếm sóng thị trường nhờ tiềm năng dài hạn

Trong bối cảnh giao dịch tại các quận trung tâm và vệ tinh giảm sâu, giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2025 tại các huyện ngoại thành như Đông Anh, Đan Phượng và Gia Lâm lại trở thành điểm sáng, thu hút sự quan tâm đầu tư nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

• Huyện Đông Anh có lượng giao dịch lớn nhất, đạt 4.200 giao dịch. 
• Giao dịch tại huyện Đan Phượng và huyện Gia Lâm gần tương đương nhau đạt 1.390 và 1.210 giao dịch, phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền về các khu vực giàu tiềm năng phát triển dài hạn.

So với các quận nội đô đã thiết lập mặt bằng giá cao và ít dư địa tăng trưởng, giá đất thổ cư tại những huyện mới nổi này vẫn còn khá “mềm”. Điều này không chỉ phù hợp với khả năng tài chính của người mua có nhu cầu ở thực mà còn tạo ra cơ hội sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Không chỉ có lợi thế về giá, các huyện này còn đang nằm trong lộ trình đô thị hóa, với mục tiêu trở thành quận trong giai đoạn 2020–2025. Việc nâng cấp hành chính sẽ kéo theo sự hoàn thiện đồng bộ về hạ tầng, tiện ích và hệ thống dịch vụ, thúc đẩy giá trị bất động sản tăng theo thời gian.

Đặc biệt, nhiều dự án giao thông trọng điểm đang được triển khai tại đây như vành đai 4, đại lộ Tây Thăng Long, tuyến đường sắt đô thị cùng với hệ thống cầu vượt sông Hồng mới, đã và đang cải thiện đáng kể khả năng kết nối từ các huyện này tới trung tâm thành phố cũng như các vùng kinh tế vệ tinh.

Sự đồng bộ này chính là đòn bẩy giúp các khu vực như Đông Anh, Đan Phượng và Gia Lâm vươn lên trở thành những “điểm nóng” tiếp theo trên bản đồ giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội.

Gợi ý chiến lược khai thác nguồn hàng từ các quận hồi phục sớm

Dữ liệu thị phần OneHousing trong 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy quận Long Biên có 13 giao dịch thành công, Đống Đa 21 giao dịch, Hoàng Mai 9 giao dịch, thể hiện thanh khoản đáng khích lệ giữa thời điểm thị trường ảm đạm.

Đề xuất tiếp tục giữ tệp hàng từ 3 quận trọng điểm

• 3 quận Long Biên, Đống Đa, Hoàng Mai đã chứng tỏ khả năng hấp thu nhanh chóng sản phẩm tốt, đặc biệt tại những khu vực hạ tầng hoàn thiện và dễ tiếp cận. Đầu tư tiếp tục vào các khu đất có mặt tiền đẹp và kết nối thuận tiện giúp đảm bảo thanh khoản ổn định khi thị trường phục hồi.
• Dù không nằm trong top dẫn đầu song Hà Đông vẫn có tiềm năng khai thác mạnh do nhu nhu cầu người mua ở thực lớn và hạ tầng khu vực không ngừng nâng cấp .

Quận Đống Đa dẫn đầu giao dịch thổ cư trên OneHousing (Ảnh: CafeF)

Ưu tiên các khu có hạ tầng hoàn thiện, mặt tiền đẹp, giá hợp lý

Các dự án, mảnh đất có vị trí mặt tiền đường, gần các tuyến giao thông lớn như đường vành đai, đại lộ hoặc gần các công trình trọng điểm, dễ dàng xây dựng kinh doanh hoặc khai thác cho thuê được đánh giá cao hơn. Những bất động sản như vậy có khả năng giao dịch nhanh và tạo lợi nhuận hấp dẫn trong giai đoạn phục hồi.

Chuẩn bị cho đợt phục hồi mạnh hơn từ Q3/2025

Theo dự báo của chuyên gia, thị trường bất động sản thổ cư có khả năng khởi sắc từ quý 3 khi các cải thiện về hạ tầng và quyết sách quy hoạch đi vào giai đoạn cụ thể. Việc giữ nguồn hàng chất lượng trong danh mục sẽ giúp chủ sở hữu linh hoạt chốt lời hoặc tái đầu tư ở thời điểm thị trường “ấm” trở lại.

Dù giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội khá trầm lắng trong 6 tháng đầu năm 2025 nhưng đây cũng là thời điểm để các nhà đầu tư đánh giá lại chiến lược, quan sát kỹ những khu vực có tiềm năng phục hồi mạnh mẽ. Những quận hội tụ hạ tầng phát triển, quy hoạch rõ ràng và nhu cầu ở thực cao nhiều khả năng sẽ dẫn dắt làn sóng tăng trưởng mới khi thị trường bước vào chu kỳ hồi phục. Đầu tư đúng thời điểm chính là bước đệm cho lợi nhuận bền vững trong tương lai.

Xem thêm:

Phường Việt Hưng: Điểm sáng thị trường nhà đất thổ cư Long Biên trong nửa đầu 2025

Giao dịch nhà đất thổ cư Hà Đông T5/2025 giảm nhẹ, Yên Nghĩa giữ ngôi đầu sau 3 tháng