Giải đáp: Nhà cấp 1, 2, 3, 4 có đặc điểm và khác nhau thế nào?

Các công trình kiến trúc nhà ở hiện nay được phân chia thành từng loại để dễ quản lý. Và chúng có những tiêu chuẩn riêng khi thiết kế, thi công. Vậy nhà cấp 1 có đặc điểm gì? Có khác với nhà cấp 2, 3, 4 không? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn phân biệt và có những lựa chọn phù hợp.

Phân loại nhà ở theo quy định của pháp luật

Nhà ở là công trình được xây dựng với mục đích chính để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân hay hộ gia đình. Căn cứ theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014 , nhà ở bao gồm các loại như sau:

“2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
5. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
6. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Đối với nhà ở riêng lẻ, theo Thông tư Liên Bộ số 7-LB/TT Xây dựng - Tài chính – UBVGNN và Tổng Cục Quản lý ruộng đất ngày 30/09/1991 sẽ phân thành 6 loại: biệt thự, nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4, nhà tạm.

Nhà cấp 1 - 4 là 4 loại nhà ở được xây dựng phổ biến tại nước ta. Còn 2 loại biệt thự, nhà tạm ít người sử dụng. Bởi đối với biệt thự thì chi phí bỏ ra để xây dựng cao, chỉ phù hợp cho những người có điều kiện tài chính tốt. Còn nhà ở tạm thì chỉ phục vụ nhu cầu lưu trú tạm thời, không lâu dài, tốn kinh phí.

Nhà ở được phân loại theo quy định của pháp luật (Nguồn: Blog Rever)

Lần đầu mua nhà: Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì

Phân biệt các loại hình nhà ở riêng lẻ

Nhà cấp 1 có đặc điểm gì?

Nhà cấp 1 được xây dựng kiên cố, sử dụng vật liệu chính là bê tông cốt thép. Căn nhà được ngăn cách bằng các bức tường, phần mái được lợp bằng ngói hoặc đúc bê tông thép. Bên trong đầy đủ tiện nghi để sử dụng cho việc sinh hoạt cá nhân hoặc hộ gia đình. Ví dụ như: phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh. Đồng thời trang bị hệ thống điện nước và không quy định về số tầng.

Để giúp ngôi nhà giảm được tác động xấu từ môi trường như: nhiệt độ, gió, bão thì ngôi nhà được gia cố hệ thống cách nhiệt rất tốt. Niên hạn sử dụng của nhà ở cấp 1 lên đến 80 năm.

Tiêu chuẩn về kết cấu nhà cấp 1 cũng được chỉ rõ tại Thông tư Liên Bộ số 7-LB/TT:

“b.1 - Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm;

b.2 - Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;

b.3 - Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt;

b.4 - Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;

b.5 - Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số tầng;”

(Nguồn: Thư viện pháp luật)

Nhà cấp 1 với kiến trúc và thiết kế đẹp mắt (Nguồn: viet sing group)

Nhà cấp 2 có đặc điểm gì?

Khác với nhà cấp 1 thì nhà cấp 2 được xây chủ yếu bằng bê tông và gạch. Hiểu đơn giản là các vách ngăn cách được xây dựng với hệ thống bê tông cốt thép hoặc gạch. Phần mái lợp bằng tôn hoặc ngói. Tất cả đều là những vật liệu thân thiện với môi trường. Bên trong căn nhà vẫn được trang bị đầy đủ tiện nghi giúp gia đình ổn định và thoải mái sinh sống. Nhà cấp 2 không giới hạn số tầng, thời gian sử dụng là 70 năm.

Tiêu chuẩn về kết cấu xây dựng nhà cấp 2 như sau:

“c.1 - Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm;

c.2 - Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;

c.3 - Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment;

c.4 - Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt;

c.5 - Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Số tầng không hạn chế.”

(Nguồn: Thông tư Liên Bộ số 7-LB/TT, Thư viện pháp luật)

Nhà cấp 2 xây dựng theo phong cách hiện đại với tông màu trắng chủ đạo (Nguồn: viet sing group)

Nhà cấp 3 có đặc điểm gì?

Nhà cấp 3 là sự kết hợp giữa vật liệu bê tông cốt thép với xi măng hoặc xây gạch, có kết cấu chịu lực cao. Niên hạn của nhà ở cấp 3 từ 40 - 45 năm. Dạng nhà này cao tối đa 2 tầng, được xây dựng nhiều ở khu vực nông thôn, đáp ứng đủ mục đích nấu ăn, ngủ, vui chơi, tiếp khách. 4 bức tường trong nhà được xây kiến cố bằng gạch và có tường ngăn cách không gian trong nhà với nhau. Phần mái nhà lợp bằng ngói hoặc Fibroociment.

Tiêu chuẩn về kết cấu xây dựng nhà cấp 3:

“d.1 - Kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch. Niên hạn sử dụng trên 40 năm;

d.2 - Bao che nhà và tường ngăn bằng gạch;

d.3 - Mái ngói hoặc Fibroociment;

d.4 - Vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông.

d.5 - Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bị xí, tắm bằng vật liệu bình thường. Nhà cao tối đa là 2 tầng.”

(Nguồn: Thông tư Liên Bộ số 7-LB/TT, Thư viện pháp luật)

Mẫu nhà cấp 3 gồm 2 tầng đáp ứng được nhu cầu sử dụng của gia chủ (Nguồn: Pham Land)

Nhà cấp 4 có đặc điểm gì?

Nhà cấp 4 được thiết kế vững chắc và có khả năng chịu lực. Loại nhà này được sử dụng phổ biến vào các giai đoạn trước kia nhưng tiện nghi sinh hoạt thấp. Kết cấu căn nhà chủ yếu làm từ gỗ, gạch, có tường bao bằng gạch. Về phần mái đa số là lợp ngói hoặc xi măng tổng hợp. Niên hạn nhà cấp 4 được sử dụng trong 30 năm.

Tiêu chuẩn về kết cấu xây dựng nhà cấp 4:

“đ.1 - Kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm;

đ.2 - Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm);

đ.3 - Mái ngói hoặc Fibroociment;

đ.4 - Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp;

đ.5 - Tiện nghi sinh hoạt thấp;”

(Nguồn: Thông tư Liên Bộ số 7-LB/TT, Thư viện pháp luật)

Nhà cấp 4 có kết cấu đơn giản, phù hợp với cá nhân hay gia đình nhỏ (Nguồn: Everon)

Nhìn chung, trong 4 loại nhà, nhà cấp 1 được đánh giá là lý tưởng nhất để sinh sống. Nhiều căn có thể định giá lên đến hàng chục tỷ đồng. Còn chi phí xây dựng nhà cấp 4 thấp, thường làm bằng gạch, gỗ, độ bền không cao. Nhà cấp 4 sẽ phù hợp với những hộ gia đình kinh tế hạn chế hoặc người độc thân không cần nhiều phòng hay tiện ích.

Về kết cấu xây dựng, nhà cấp 1 tôn lên sự chắc chắn, an toàn bằng các vật liệu như thép, bê tông, cách nhiệt. Nhà cấp 2 chỉ dừng ở mức độ tương đối, nhà cấp 3 sử dụng những vật liệu phổ thông để hoàn thiện, nhà cấp 4 dùng vật liệu giá rẻ.

Niên hạn sử dụng nhà cấp 4 cũng thấp hơn 50 năm so với nhà cấp 1, 40 năm so với nhà cấp 2 và 10 năm so với nhà cấp 3. Nhà cấp 1, cấp 2 không giới hạn số tầng, trong khi nhà cấp 3 chỉ được cao tối đa 2 tầng và nhà cấp 4 chỉ có 1 tầng duy nhất.

Bảng so sánh đặc điểm các loại hình nhà ở riêng lẻ (Nguồn: Nhà đẹp Thủ đô)

Giá tính thuế nhà

Việc phân loại nhà là điều kiện bắt buộc trong quá trình tiến hành thi công xây dựng cũng như xác định tính thuế. Giá tính thuế nhà sẽ được quy định cho từng cấp, từng hạng căn cứ vào giá xây dựng và giá cả thị trường trung bình tại địa phương. Do thực tế khi xây dựng thường không có sự đồng bộ theo những tiêu chuẩn quy định trên nên mỗi cấp nhà có thể chia ra 2 hoặc 3 hạng:

• Đạt 3 tiêu chuẩn đầu của của nhà cấp 1 - 4 được xếp vào hạng 1.
• Nếu chỉ đạt ở mức 80% so với hạng 1 thì xếp hạng 2.
• Nếu chỉ đạt từ dưới 70% so với hạng 1 thì xếp hạng 3.
• Nhà tạm không phân hạng.

Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 tính thuế.

(Nguồn: Thông tư Liên Bộ số 7-LB/TT, Thư viện pháp luật)

Mặc dù hiện nay vẫn chưa có văn bản nào quy định chi tiết về kết cấu nhà ở cấp 1, 2, 3, 4 nhưng dựa vào những Thông tư ban hành trước đó thì nếu bạn muốn đầu tư vào loại hình nhà này bắt buộc phải tuân theo nguyên tắc về chất lượng kết cấu nhà. Việc này rất quan trọng vì nó giúp ngôi nhà có thể chống chịu được những tác động của môi trường và sự hao mòn theo thời gian.

Ngoài ra, bạn cũng cần phải căn cứ vào điều kiện tài chính, đặc điểm mảnh đất, nhu cầu sử dụng của bản thân, gia đình hay mục đích đầu tư để lựa chọn mô hình nhà ở phù hợp.

Hy vọng với những thông tin mà OneHousing chia sẻ đã giúp bạn biết nhà cấp 1 có đặc điểm gì và sự khác biệt so với nhà cấp 2, 3, 4. Nếu bạn đang có nhu cầu tư vấn trực tiếp về nhà ở, hãy liên hệ với đội ngũ Pro Agent giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp của OneHousing để được hỗ trợ nhanh chóng.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Tìm hiểu về 7 loại hình căn hộ chung cư phổ biến nhất ở Việt Nam

Những điều cần biết về việc mua bán nhà trên giấy