Giải đáp: Mua bán đất bên nào chịu thuế?

Trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất khi sang tên sổ đỏ sẽ phải nộp 3 loại thuế, phí gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2%
• Lệ phí trước bạ: 0,5%
• Phí thẩm định hồ sơ địa chính: 0,15%

Như vậy, tổng các loại thuế phí khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất là khoảng 2,65%. Dưới đây là những thông tin chi tiết về các loại thuế, phí trong giao dịch mua bán nhà đất.

1. Các loại thuế, phí cơ bản khi mua bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất 

Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT - BTC khi chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:

 Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%.

Giá chuyển nhượng để tính thuế chính là giá mà các bên mua bán đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng không ghi rõ giá trị chuyển nhượng hoặc giá bán thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND quy định thì giá chuyển nhượng được lấy chính là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Lệ phí trước bạ

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền. Công thức tính mức nộp lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Trong đó:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó.

Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Tỷ lệ % chất lượng do UBND cấp tỉnh quy định

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận, sang tên người sử dụng đất (từ 500.000 đồng đến 2 triệu đồng)

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể:

• Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc phải thẩm định lại theo quy định nhằm bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.
• Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.
• Mức thu phí này do HĐND từng tỉnh quy định.

2. Mua bán nhà đất bên nào chịu thuế? 

Trong giao dịch mua bán nhà đất nói chung, bên chuyển nhượng tài sản hay còn gọi là bên bán đất sẽ là đối tượng phát sinh thu nhập từ hoạt động này. Chính vì vậy, họ chính là bên phải chịu thuế thu nhập cá nhân, tương đương 2% giá trị của giao dịch.

Trên thực tế, các khoản thuế phí đều do người bán chịu trả toàn bộ hoặc 1 phần do thỏa thuận giữa người bán và người mua. Điều này cần phải được 2 bên làm rõ với nhau, tránh có sự tranh chấp về sau này. Mặc dù vậy, tổng chi phí cho các khoản thuế, phí thực tế không nhiều so với giá trị bất động sản nên hầu như người bán sẽ chi trả phần này. 

Còn đối với người mua, khi chuyển nhượng đất, người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, khoản chi trả này cũng có thể được người bán thanh toán cho người mua để người mua thực hiện nghĩa vụ với cơ quan có thẩm quyền. 

3. Trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất

Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

• Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp.

Bán căn nhà, thửa đất duy nhất

Cá nhân phát sinh thu nhập khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế khi đáp ứng ba điều kiện dưới đây.

Thứ nhất, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

•  Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
• Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Thứ hai, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp sổ hồng. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp sổ hồng trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Cuối cùng là cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

• Người dân cần lưu ý, nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

(Thông tin được trích dẫn từ báo Pháp luật) 

Nộp thuế khi giao dịch BĐS là trách nhiệm của từ hai phía người mua, người bán. Thay vì phải mất thời gian tìm hiểu những thông tin về các loại thuế, chi phí cần phải đóng khi giao dịch bất động sản, bạn có thể lựa chọn đồng hành cùng đơn vị BĐS uy tín. OneHousing hiện là đơn vị uy tín trên thị trường BĐS chuyển nhượng với lợi thế về đội ngũ 500+ chuyên gia tư vấn BĐS (Pro Agent) chuyên nghiệp, kết nối người mua và người bán. Chủ nhà sẽ có cơ hội tiếp cận 1.000.000+ khách hàng  đang  có nhu cầu mua nhà từ  hệ thống dữ liệu OneHousing và các đối tác. 

Ngoài ra, đội ngũ môi giới Pro Agent cũng sẽ đồng hành cùng bạn kể từ giai đoạn tiếp cận khách hàng cho đến khi căn nhà của bạn được bán thành công. 

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn có thể truy cập tại đây hoặc liên hệ hotline 1800 646 466 để được tư vấn trực tiếp.