Giải đáp: Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Từ mức lãi suất cho vay của ngân hàng đến lãi suất tiết kiệm, tất cả đều có thể gây ra tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá trị bất động sản. Việc hiểu rõ lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào sẽ giúp cho các nhà đầu tư, người mua bán bất động sản có được sự quan sát, đánh giá và đưa ra quyết định đúng đắn hơn.

Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Yếu tố về tự nhiên

Là những yếu tố như vị trí, diện tích, địa hình của bất động sản, cụ thể như sau:

• Vị trí có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản. Vị trí được đánh giá cao khi gần các tiện ích công cộng, giao thông thuận lợi, an ninh tốt.
• Diện tích và kích thước của bất động sản ảnh hưởng đến mục đích sử dụng và giá trị của nó. Thông thường, mảnh đất có diện tích vuông vắn và mặt tiền lớn được định giá cao.
• Địa hình của bất động sản, bao gồm độ cao và độ nghiêng của đất, cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị của nó. Những bất động sản cao hơn so với bất động sản xung quanh và không bị ngập nước thường có giá trị cao hơn.

Yếu tố về kinh tế

Là những yếu tố như thuế suất, tốc độ tăng trưởng GDP, chính sách tiền tệ, cụ thể như sau:

• Những sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI, FPI) sẽ giúp tăng nhu cầu sử dụng bất động sản và giá trị của chúng cũng sẽ tăng theo.
• Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
• Nền kinh tế vùng có tăng trưởng GDP nhanh sẽ thu hút dòng tiền đầu tư vào bất động sản.
• Khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút dòng vốn đầu tư và thúc đẩy giá trị bất động sản tăng lên.
• Khi một tập đoàn hay doanh nghiệp bất động sản lớn có thương hiệu đầu tư vào khu vực nào, thì khu vực đó sẽ được phát triển hạ tầng, thu hút người dân đến sinh sống và giá trị bất động sản tại đó sẽ tăng theo.
• Sự thay đổi của nhu cầu thị trường và sở thích của khách hàng trong từng thời điểm sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng một phần bởi nhu cầu của thị trường (Nguồn: CafeF)

Các yếu tố về chính sách và về pháp lý

Là những yếu tố như chính sách đầu tư, chính sách thuế, cụ thể như sau:

• Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế của Nhà nước, chính sách cho vay đối với bất động sản, đối với bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư từ nước ngoài vào địa phương thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, dẫn đến tăng nhu cầu về bất động sản và làm tăng giá trị bất động sản.
• Những khu vực có chính sách quy hoạch khu đô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch xây dựng công trình, quy hoạch về giáo dục, khu công nghiệp sẽ thu hút các nhà đầu tư bất động sản.
• Bất động sản có tình trạng pháp lý rõ ràng và minh bạch, có giấy tờ sở hữu chứng minh rõ nguồn gốc và quyền sở hữu sẽ được định giá cao hơn so với bất động sản không có giấy tờ pháp lý

Nhà ở xã hội Mê Linh Garden City và những câu hỏi thường gặp

Những nguyên tắc cơ bản về việc xác định giá trị bất động sản

Để xác định giá trị bất động sản, có một số nguyên tắc cơ bản cần được tuân thủ:

• So sánh với các bất động sản tương tự: phương pháp này dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự khác đã được bán trong khu vực đó trong khoảng thời gian gần đây.
• Phân tích thu nhập: đối với tòa nhà văn phòng hoặc nhà cho thuê, người định giá thường sử dụng phương pháp phân tích thu nhập để xác định giá trị. Phương pháp này dựa trên việc tính toán giá trị hiện tại của thu nhập và dự báo các thu nhập trong tương lai để xác định giá trị bất động sản.
• Phân tích chi phí xây dựng: đối với các bất động sản chưa được xây dựng, người định giá có thể sử dụng phương pháp phân tích chi phí xây dựng để xác định giá trị. Phương pháp này dựa trên việc tính toán chi phí để xây dựng bất động sản và thêm vào một khoản phụ thu cho các yếu tố như vị trí, thiết kế và tiềm năng tăng giá.
• Phân tích tiềm năng tăng giá: điều này bao gồm việc xem xét các yếu tố như tiềm năng phát triển khu vực, các kế hoạch quy hoạch và các dự án phát triển gần đó.
• Tìm hiểu thị trường bất động sản: người định giá cần phải tìm hiểu về tình trạng thị trường, xu hướng giá và các yếu tố kinh tế và chính trị có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Người mua cần tìm hiểu nhu cầu thị trường để xác định chính xác giá trị bất động sản (Nguồn: Cafeland)

Lãi suất ngân hàng tác động như thế nào đến giá trị bất động sản?

Lãi suất ngân hàng và khả năng cung cấp vốn của ngân hàng có thể tác động đáng kể đến giá trị bất động sản.

• Khi lãi suất ngân hàng giảm, khả năng cung cấp vốn của ngân hàng sẽ tăng, đồng thời chi phí cho vốn vay sẽ giảm. Lúc này, xu hướng đầu tư và tiêu dùng vào bất động sản sẽ tăng lên, làm tăng dòng tiền vào bất động sản, dẫn đến tăng giá trị bất động sản.
• Ngược lại, khi lãi suất tăng, khả năng cung cấp vốn sẽ giảm đi và chi phí cho vốn vay sẽ tăng. Lúc này, xu hướng đầu tư và tiêu dùng vào bất động sản sẽ giảm xuống, làm giảm dòng tiền vào bất động sản, dẫn đến giảm giá trị bất động sản.

Trong lĩnh vực bất động sản, tác động rõ ràng nhất của lãi suất đến giá trị tài sản có thể thấy qua việc tính toán tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa.

• Tỷ lệ chiết khấu là trung bình các chi phí dành cho vốn vay của bất động sản đầu tư. Còn tỷ suất vốn hóa là tỷ lệ giữa lợi nhuận dự kiến trong năm và giá trị của bất động sản. Cả hai chỉ số này đều phụ thuộc vào lãi suất hiện tại.
• Ngoài ra, do khoản đầu tư có rủi ro cao hơn cần đạt được lợi nhuận cao hơn để bù đắp cho rủi ro, nên khi tính toán tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa của bất động sản, các nhà đầu tư thường sẽ tính thêm phần bù rủi ro để xác định lợi nhuận của khoản đầu tư (trong đó, phần bù rủi ro là sự chênh lệch giữa lợi nhuận dự kiến ​​sinh ra và lợi nhuận phi rủi ro, đó là phần lợi nhuận đền bù mà người đầu tư mong đợi nhận được để đền bù cho những rủi ro mà họ phải chịu)
• Tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa thường thay đổi theo biến động của lãi suất. Nếu lãi suất tăng, giá trị bất động sản sẽ giảm. Ngược lại, nếu lãi suất giảm, giá bất động sản sẽ tăng.

Biến động lãi suất cũng ảnh hưởng đến nguồn cung vốn và nhu cầu đầu tư, ảnh hưởng đến cung và cầu của bất động sản và kết quả là ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Ngoài tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản, lãi suất ngân hàng còn tác động đến lợi nhuận của các khoản đầu tư khác. Khi các nhà đầu tư cảm thấy lo ngại về sự gia tăng rủi ro hoặc lãi suất tăng trong tương lai, họ sẽ tăng phần bù rủi ro, dẫn đến sức ép giảm mạnh hơn đối với giá trị bất động sản.

Lãi suất ngân hàng có tác động đáng kể đến giá trị bất động sản (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Những điều cần lưu ý khi vay mua bất động sản?

Người vay ngân hàng mua bất động sản cần lưu ý một số điểm sau:

• Nên chọn chủ đầu tư uy tín: những rủi ro như chủ đầu tư lừa mua phải những lô đất trong diện giải tỏa, dự án không có đủ năng lực pháp lý, mua phải đất không có giá trị hoặc đã bị bán nhiều lần, rất thường gặp trong lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, còn có trường hợp chủ đầu tư không có quy hoạch dự án rõ ràng, hợp pháp.
• Đánh giá giá trị thực tế của bất động sản trước khi vay vốn: điều này giúp bạn biết mức giá đưa ra của chủ đầu tư có hợp lý hay không, từ đó quyết định xem có nên vay ngân hàng để mua đất hay không.
• Nên lựa chọn gói vay phù hợp với tài chính và khả năng trả nợ của mình. Các chuyên gia khuyên rằng khi vay tiền ngân hàng để mua đất, bạn nên có trong tay ít nhất 30% số vốn, nếu bạn vay số vốn quá lớn, tổng số tiền lãi phải trả sẽ tăng cao.
• Hiểu rõ về lãi suất cho vay trong từng giai đoạn: mỗi ngân hàng đều áp dụng mức lãi suất khác nhau cho từng giai đoạn vay vốn. Thông thường, trong giai đoạn đầu, ngân hàng sẽ áp dụng mức lãi suất hấp dẫn nhất để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, mức lãi suất này sẽ tăng dần theo thời gian. Vì vậy, khi vay vốn mua nhà đất, bạn cần tìm hiểu và nắm rõ các mức lãi suất cho vay áp dụng trong từng giai đoạn.
• Trong thời gian vay vốn, việc tính toán khả năng trả nợ phải dựa trên mức lãi suất cao nhất. Nếu bạn dựa trên mức lãi suất thấp nhất được áp dụng trong giai đoạn đầu để tính toán, bạn sẽ gặp không ít khó khăn khi trả nợ khoản vay ngân hàng mua nhà đất trong giai đoạn sau.

Như vậy, chúng ta có thể thấy rõ ràng sự tương quan giữa lãi suất ngân hàng và giá trị bất động sản. Với mức lãi suất cao, giá trị bất động sản giảm sút và ngược lại, với mức lãi suất thấp, giá trị bất động sản sẽ tăng cao. Tuy nhiên, lãi suất chỉ là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, ngoài ra còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh và thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn nào. Để đưa ra quyết định thông minh khi đầu tư bất động sản, người mua cần phải nắm rõ các yếu tố này để có được sự đầu tư hiệu quả và an toàn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Cập nhật giá thuê mới nhất tại nhà ở xã hội Pháp Vân - Tứ Hiệp

Mua nhà ở xã hội có được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng không?