Giá chung cư tại Hà Nội lại thay đổi

Trong làn sóng biến đổi không ngừng của thị trường bất động sản, việc theo dõi xu hướng giá cả là yếu tố quan trọng không chỉ đối với các nhà đầu tư mà còn cả những người đang tìm kiếm nơi an cư lý tưởng. Đặc biệt, khi nói đến thị trường chung cư tại Hà Nội - trung tâm văn hóa và kinh tế của Việt Nam, sự biến động về giá cả luôn là điều thu hút sự chú ý của cả nhà phát triển, môi giới và người tiêu dùng.

Trong bối cảnh nền kinh tế liên tục thay đổi và ảnh hưởng của các yếu tố nội và ngoại tại, việc phân tích về sự biến động của giá chung cư tại Hà Nội trở nên càng trở nên phức tạp. Trên cơ sở này, bài viết dưới đây sẽ đi sâu vào nghiên cứu về diễn biến gần đây của thị trường nhà chung cư tại Hà Nội và những yếu tố chính đang tác động đến việc thay đổi giá cả.

Giá chung cư lập kỷ lục mới

Đầu năm 2023, một nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Mỹ của NetCredit đã xác định Hà Nội là một trong những thủ đô hàng đầu trên thế giới có giá nhà cao so với thu nhập bình quân của người dân, nằm trong top 10.

Vào đầu năm 2024, theo một nghiên cứu mới nhất từ NetCredit, Hà Nội tiếp tục được xác định là một trong nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất trên thế giới. Giá của một căn nhà chung cư ở nội thành Hà Nội đã tăng đến 77% trong vòng một năm, tương đương với 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Thống kê mới nhất từ Savills cho thấy, giá bán của căn hộ chung cư ở Hà Nội vào cuối năm 2023 dao động từ 51 đến 70 triệu đồng/m2, đặt ra một ngưỡng giá mới và chiếm 63% tổng nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong phân khúc giá này chiếm 49% tổng số căn được bán ra.

Chung cư Hà Nội tăng giá cao đạt ngưỡng (Nguồn: VietNamNet)

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% tổng số căn bán ra trong năm 2023, tăng từ mức 3% vào năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ có 3% số căn hộ được bán với giá dưới 2 tỷ đồng.

Theo Savills, nguồn cung căn hộ cuối năm đã tăng 52% so với quý III/2023 nhưng giảm 1% so với cùng kỳ, đạt 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, trong đó các căn hộ hạng B chiếm 84% tổng số nguồn cung.

Đối với phân khúc nhà thấp tầng, trong năm 2023, tổng nguồn cung mới chỉ đạt 272 căn, giảm 82% so với năm trước. Trong đó, nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn từ 16 dự án, giảm 2% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm trước. Nhà liền kề chiếm tỷ lệ lớn nhất trong số này, với thị phần là 44%.

Mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không điều chỉnh giá bán, nhưng số lượng hàng tồn kho nhà thấp tầng với giá cao đã khiến giá sơ cấp tăng. Ví dụ, giá của biệt thự sơ cấp đã tăng 55% so với quý trước, lên đến 160 triệu đồng/m2 đất, chủ yếu do nguồn cung giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý III/2023. Giá của nhà liền kề đã tăng 3%, đạt 194 triệu đồng/m2 đất. Giá của shophouse cũng đã tăng 3%, lên 328 triệu đồng/m2 đất (Nguồn: CafeF tháng 2/2024).

Nguồn cung nhà ở có giá hợp lý ở vùng ngoại ô Hà Nội

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục có xu hướng tăng giá do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cùng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng và cải thiện chất lượng. Sự hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn tiếp tục, dẫn đến việc giá bán nhà sơ cấp trung bình trên toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Đại diện của Savills cho biết, tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những lo ngại. Thực tế, số lượng căn hộ được bán trong ba tháng cuối năm 2023 chủ yếu là từ những dự án có uy tín, đảm bảo về pháp lý và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do đó, mặc dù được hỗ trợ bởi lãi suất cho vay ngân hàng, nhưng người mua vẫn có những lo ngại đặc biệt về vấn đề pháp lý.

Người dân giãn ra khu vực ngoại thành để mua chung cư giá rẻ hơn (Nguồn: CafeBiz)

Ngoài ra, ngân hàng cũng lo ngại về việc các chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý liên quan đến dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng và số lượng nhà được bán, cũng giải thích tại sao mặc dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao.

Theo bà Hằng, trong bối cảnh hạn chế về nguồn cung và giá nhà ở ở mức cao, người mua có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới từ sự phát triển cơ sở hạ tầng. Các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở ở Hà Nội, đồng thời giảm sự tập trung của nhu cầu ở tại các khu vực nội thành và trung tâm. Sự phát triển cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Báo cáo từ Savills cũng cho thấy điều này là tích cực đối với nguồn cung, khi số lượng sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận sẽ tiếp tục tăng, giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Cụ thể, trong năm 2024, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần tập trung tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, phân khúc nhà thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án.

Bên cạnh đó, việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và gần đây nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đối với thị trường (Nguồn: cafef tháng 2/2024).

Nhà đầu tư cần làm gì trong giai đoạn này

Khi giá chung cư tại Hà Nội có sự biến động, nhà đầu tư cần lưu ý các điểm sau:

• Nghiên cứu thị trường: Theo các chuyên gia, sự thay đổi giá chung cư thường phản ánh tình hình biến động của thị trường bất động sản. Vì vậy, nhà đầu tư cần tiếp cận và hiểu rõ thông tin về thị trường, xu hướng giá và tiềm năng phát triển của khu vực để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
• Đánh giá rủi ro: Biến động giá chung cư có thể ảnh hưởng đến rủi ro đầu tư. Nhà đầu tư cần đánh giá cẩn thận về khả năng biến động giá cả, tiềm năng sinh lời và các yếu tố rủi ro khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Nhà đầu tư cần cẩn thận khi đầu tư trong giai đoạn này (Nguồn: Baoquocte)

• Tìm kiếm lời khuyên từ chuyên gia: Trong bối cảnh thị trường biến động, việc tìm kiếm lời khuyên từ các chuyên gia bất động sản có thể giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả.
• Xem xét lại chiến lược đầu tư: Nhà đầu tư cần xem xét lại chiến lược đầu tư của mình để đảm bảo rằng nó phản ánh chính xác tình hình thị trường và mục tiêu đầu tư của họ.

Tóm lại, khi giá nhà chung cư có sự biến động, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng và nắm vững thông tin để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Điều quan trọng là duy trì thông tin và kiến thức vững chắc về thị trường để có thể thích ứng và tận dụng những cơ hội mới. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Thị trường địa ốc chuyển biến tích cực, nhà đầu tư đang gom đất chờ cơ hội

Chung cư có còn dẫn đầu trong danh mục đầu tư bất động sản?