Giá chung cư Hà Nội 2025 dự báo tiếp tục đà tăng dù nguồn cung dồi dào?

Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2025 đang chứng kiến một nghịch lý: dù hàng chục nghìn căn hộ mới dự kiến sẽ được tung ra thị trường, giá chung cư vẫn không có dấu hiệu giảm. Nguyên nhân chính là sự lệch pha cung cầu, khi phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu thực tế lại chủ yếu ở phân khúc trung cấp và bình dân. Điều này dẫn đến việc ngay cả những người có thu nhập cao cũng phải "khóc" trước mức giá ngày càng leo thang của thị trường.

Điểm qua các dự án lớn sắp ra mắt & mức giá dự kiến

Năm 2025 thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến đón nhận ít nhất 12 dự án chung cư lớn được mở bán, cung cấp khoảng 25.200 căn hộ mới. Một số dự án nổi bật như:

• Noble Crystal:Nằm trong khu đô thị Ciputra (phường Phú Thượng, quận Tây Hồ), dự án này bao gồm 5 tòa tháp với tổng cộng 955 căn hộ. Giá bán dự kiến từ 160-270 triệu đồng/m² và sẽ được bàn giao vào năm 2026.
• Endless Skyline Westlake: Dự án này tọa lạc tại phường Phú Thượng, đã hoàn thành cất nóc vào tháng 7/2024 và hiện đang trong quá trình thi công hoàn thiện. Với quy mô 27 tầng và giá bán dao động từ 95-120 triệu đồng/m², dự kiến bàn giao vào quý II/2025.
• The Nelson Private Residences:Được xây dựng tại số 29 Láng Hạ (phường Thành Công, quận Ba Đình), dự án này gồm 27 tầng nổi với giá bán khoảng 130 triệu đồng/m².
• The Ninety Complex:Tọa lạc tại 90 đường Láng (phường Ngã Tư Sở, quận Đống Đa), dự án cao 27 tầng với 480 căn hộ có giá bán từ 80-90 triệu đồng/m². Dự kiến bàn giao vào quý II/2025.
• The Charm An Hưng: Dự án này nằm trên trục đường Nguyễn Thanh Bình, quận Hà Đông, với hai tòa tháp cao 30 tầng cung cấp thêm 592 căn hộ cho thị trường.
• The Matrix Premium:Nằm tại ngã tư Mễ Trì – Lê Quang Đạo (phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm), dự án có quy mô hai tòa cao 37 và 44 tầng với giá bán dự kiến từ 90-120 triệu đồng/m².
• The Victoria:Thuộc phân khu Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm), dự án này có khoảng 1.836 căn hộ với mức giá từ 80-85 triệu đồng/m² và sẽ bàn giao vào năm 2027.
• Imperia Signature Cổ Loa:Nằm trong khu đô thị Vinhomes Global Gate (xã Đông Hội, huyện Đông Anh), dự án này cung cấp khoảng 4.000 căn hộ với giá bán từ 87-115 triệu đồng/m², bàn giao trong quý I/2028.
• Masteri Grand Avenue:Thuộc khu đô thị Vinhomes Global Gate, dự án gồm 1.640 căn hộ, giá bán dự kiến từ 90-120 triệu đồng/m², bàn giao trong quý III/2027.
• The Senique Hanoi:Do CapitaLand Việt Nam triển khai tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 (xã Dương Xá, huyện Gia Lâm), dự án cung cấp khoảng 2.150 căn hộ, giá bán từ 70-80 triệu đồng/m², bàn giao năm 2027.
• The Lake:Phân khu do Masterise Homes thực hiện tại Vinhomes Ocean Park 1, với khoảng 2.500 căn hộ, giá bán từ 74-85 triệu đồng/m², dự kiến bàn giao năm 2027.
• The London:Mitsubishi hợp tác cùng Vingroup tại Vinhomes Ocean Park 1 để triển khai phân khu này, với hơn 1.700 căn hộ, giá bán dao động từ 65-71 triệu đồng/m², bàn giao từ năm 2026.
• The Paris:Cũng thuộc Vinhomes Ocean Park 1 và cùng hợp tác với Mitsubishi, phân khu này có khoảng 3.000 căn hộ, giá bán dự kiến từ 68-80 triệu đồng/m², bàn giao cuối năm 2026.

Có thể thấy các dự án bất động sản Hà Nội mới ra mắt đều thuộc phân khúc cao cấp với mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m² trở lên, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư lớn và tập trung tại các khu đô thị lớn.

Tham khảo ngay CÁC CĂN HỘ CAO CẤP ĐƯỢC SĂN ĐÓN NHẤT TẠI ONEHOUSING để không bỏ lỡ cơ hội đầu tư sinh lời về lâu dài.

Hàng chục các dự án căn hộ chung cư lớn sắp ra mắt trên thị trường bất động sản Hà Nội (Ảnh: CafeF)

Tác động của phân khúc cao cấp đến giá nhà chung cư nói chung

Phân khúc cao cấp trong thị trường bất động sản Hà Nội đang có tác động mạnh mẽ đến giá nhà chung cư nói chung. Với khoảng 60-70% căn hộ mới mở bán thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình của các căn hộ chung cư đã tăng đáng kể, ghi nhận mức tăng từ 2,2% đến 16,6% so với cùng kỳ năm trước.

Sự gia tăng này không chỉ ảnh hưởng đến các dự án cao cấp mà còn kéo theo giá của các phân khúc khác. Nhu cầu về nhà ở cao cấp đang gia tăng nhanh chóng, đặc biệt từ tầng lớp trung lưu và người giàu tại Việt Nam, thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển nhiều dự án chất lượng hơn để đáp ứng nhu cầu này.

Dự báo nguồn cung mới theo các phân khúc tại thị trường bất động sản Hà Nội (Ảnh: OneMount)

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới đã làm tăng chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp bất động sản, buộc họ phải điều chỉnh giá bán căn hộ để bù đắp cho chi phí này. Điều này dẫn đến việc giá căn hộ cao cấp vẫn duy trì ở mức cao và khó khăn trong việc tìm kiếm các dòng sản phẩm trung cấp. Người tiêu dùng muốn tìm căn hộ ở mức giá hợp lý thường phải chấp nhận di chuyển xa khỏi trung tâm thành phố, tạo ra sự mất cân đối trong cung cầu.

Nhìn chung, phân khúc cao cấp không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả của các căn hộ chung cư mà còn định hình xu hướng phát triển của toàn bộ thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay.

Phân tích yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt là phân khúc chung cư, đang trải qua những biến động đáng kể dưới tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô.

Sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế

Năm 2024, kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP ấn tượng 7,09%, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát ở mức 3,8% đã củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà.

Đặc biệt, tại Hà Nội, thị trường căn hộ chung cư đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ với nguồn cung và lượng giao dịch đều tăng đáng kể. Cụ thể, trong quý III/2024, nguồn cung căn hộ tăng 95% theo quý và 178% theo năm; lượng căn bán tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Giá căn hộ sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m², tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.

Vượt kỳ vọng, GDP Việt Nam tăng trưởng ấn tượng 7,09% trong năm 2024 (Ảnh: Tổng cục Thống kê GSO)

Chính sách tiền tệ và tín dụng

Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện các biện pháp điều chỉnh lãi suất, giúp người tiêu dùng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Việc giảm lãi suất cho vay và tăng cường các gói tín dụng ưu đãi đã thúc đẩy nhu cầu mua nhà, đặc biệt trong phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản tăng trung bình 7,6% mỗi quý từ năm 2023 đến quý III/2024, trong khi số lượng các khoản trả trước từ khách hàng lại giảm mạnh, cho thấy sự suy giảm niềm tin của người mua vào thị trường.

Đầu tư công và phát triển hạ tầng

Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công với nhiều dự án hạ tầng quan trọng tại Hà Nội, như đường Vành đai 4 và tuyến metro Nhổn - Ga Hà Nội. Việc đầu tư hạ tầng không chỉ cải thiện kết nối giao thông mà còn tạo động lực tăng giá trị bất động sản tại các khu vực liên quan. Đầu tư công khi vào nền kinh tế sẽ tác động kép tới thị trường bất động sản: hạ tầng đi đến đâu, giá đất sẽ tăng lên và tiền đền bù giải phóng mặt bằng sẽ lan tỏa đến thị trường.

Tuyến metro Nhổn - Ga Hà Nội đi vào hoạt động thúc đẩy giá bất động sản liền kề tăng theo (Ảnh: Tạp chí Tài chính)

Khung pháp lý và chính sách nhà ở

Việc thông qua và triển khai các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 đã tạo ra môi trường pháp lý minh bạch và thuận lợi hơn cho thị trường. Những thay đổi này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Hà Nội. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất theo cơ chế thị trường cũng tạo áp lực tăng giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư.

Đầu tư nước ngoài (FDI)

Lượng vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng, với 5,2 tỷ USD tính đến tháng 10/2024. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ mang lại nguồn vốn mà còn đóng góp công nghệ, kinh nghiệm quản lý và tiêu chuẩn quốc tế, nâng cao chất lượng các dự án chung cư tại Hà Nội. Sự hợp tác giữa các nhà đầu tư nước ngoài và chủ đầu tư trong nước đang tạo ra những sản phẩm bất động sản chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của thị trường.

Thách thức về nguồn cung và giá cả

Mặc dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã được cải thiện, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là ở phân khúc bình dân. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm tới 90% tổng sản phẩm mở bán, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Giá căn hộ tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, với mức tăng khoảng 5-8% so với năm 2024. Đặc biệt, các căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m² dự kiến sẽ biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng nhưng vẫn không đáp ứng đúng nhu cầu của người dân (Ảnh: VnExpress)

Thay đổi trong nhu cầu và hành vi tiêu dùng

Người mua nhà ngày càng quan tâm đến chất lượng, tiện ích và vị trí của dự án hơn là chỉ chú trọng đến giá cả. Xu hướng sống xanh, thông minh và tiện nghi đang trở thành tiêu chí quan trọng trong lựa chọn nhà ở. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải đầu tư vào chất lượng xây dựng, thiết kế và quản lý vận hành để đáp ứng kỳ vọng của khách hàng. Ngoài ra, xu hướng thuê nhà để tận hưởng tiện ích và nâng cao chất lượng cuộc sống cũng đang gia tăng, đặc biệt ở nhóm người trẻ và người nước ngoài làm việc tại Hà Nội.

Tóm lại, dù nguồn cung chung cư tại Hà Nội tiếp tục dồi dào trong năm 2025, nhưng giá nhà vẫn khó giảm do nhiều yếu tố tác động. Trong dài hạn, giá nhà có thể tăng chậm hơn, nhưng khó có khả năng giảm sâu. Vì vậy, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, lựa chọn thời điểm phù hợp và tìm kiếm những dự án có chính sách hỗ trợ tài chính tốt. Đồng thời, việc mở rộng tìm kiếm bất động sản sang các khu vực ven đô có thể giúp tiếp cận những căn hộ với mức giá hợp lý hơn.

Xem thêm 

Làm thế nào để định giá chung cư ở quận Tây Hồ trên công cụ định giá nhà đất?

Thiếu cung, giá chung cư "tăng nóng": Đây có phải thời cơ chuyển nhượng "chín muồi"?