Bất động sản Hà Nội 2024 và những yếu tố tác động từ kinh tế vĩ mô

Thị trường bất động sản Hà Nội 2024 tiếp tục có nhiều biến động dưới tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô. Sự phục hồi của nền kinh tế, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất ngân hàng, dòng vốn FDI và nhu cầu thực tế của người dân đều ảnh hưởng mạnh mẽ đến cung – cầu, giá cả và xu hướng đầu tư. Trong bối cảnh này, việc nắm bắt các yếu tố kinh tế vĩ mô sẽ giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư đưa ra quyết định phù hợp, tận dụng cơ hội và hạn chế rủi ro.

Tổng quan tình hình bất động sản Hà Nội năm 2024

Thị trường bất động sản Hà Nội 2024 cho thấy những tín hiệu khởi sắc sau giai đoạn dài gặp khó khăn, mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới. Đặc biệt, từ cuối năm 2023 đến nay, nguồn cung, thanh khoản và số lượng giao dịch đã có sự cải thiện đáng kể. Theo cập nhật từ OneHousing, thị trường bất động sản Hà Nội 2024 đạt hơn 119 nghìn giao dịch, phần lớn là các giao dịch nhà cao tầng (sơ cấp và thứ cấp) và nhà đất thổ cư.

Thị trường bất động sản Hà Nội 2024 trải qua nhiều biến động (Ảnh: VnEconomy) 

Cụ thể, trong năm 2024, số lượng giao dịch các căn chung cư là 67.000 giao dịch, chiếm 57% tổng số giao dịch, theo sau là nhà đất thổ cư với 35% và nhà thấp tầng với 6%. Trong phân khúc nhà chung cư thì chung cư sơ cấp được người dân và nhà đầu tư giao dịch nhiều hơn hẳn. Chỉ trong quý IV của năm 2024, số lượng giao dịch chung cư sơ cấp đã tăng 24% so với quý III và nhiều hơn 26% so với số lượng giao dịch chung cư thứ cấp. 

Biểu đồ số lượng giao dịch bất động sản Hà Nội 2024 (Nguồn: OneHousing)

Về địa lý, quận Nam Từ Liêm và Gia Lâm dẫn đầu lượng giao dịch tại Hà Nội năm 2024, chủ yếu từ phân khúc cao tầng. Nam Từ Liêm ghi nhận khoảng 26.000 giao dịch nhờ sự sôi động của chung cư mới và chuyển nhượng tại Vinhomes Smart City, trong khi Gia Lâm đạt hơn 22.000 giao dịch nhờ nguồn cung dồi dào và hạ tầng quy hoạch tốt.

CẬP NHẬT GIÁ BÁN CĂN HỘ VINHOMES SMART CITY NĂM 2025

Hà Đông và Long Biên lần lượt có 15.000 và 11.000 giao dịch, chủ yếu từ nhà phố thổ cư, tiếp theo là Hoàng Mai với khoảng 7.000 giao dịch. Các quận này có quỹ đất lớn và mặt bằng giá còn thấp so với khu vực nội thành. 

Những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội 2024

Thị trường bất động sản Hà Nội 2024 có sự chuyển mình mạnh mẽ nhờ các yếu tố như chính sách của chính phủ, xu hướng tiêu dùng hay sự tác động của nền kinh tế vĩ mô.

Chính sách chính phủ và quy hoạch đô thị

Trước sự ảm đạm của thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn 2022-2023, Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho các dự án và trình Quốc hội thông qua nhiều luật quan trọng như Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đấu thầu 2023, Luật Đất đai 2024. Ngay sau khi được phê duyệt, các bộ, ngành và địa phương đã khẩn trương ban hành văn bản hướng dẫn. Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ tiếp tục sửa đổi, bổ sung các luật liên quan đến quy hoạch, đầu tư, PCCC, địa chất, khoáng sản và công chứng.

Chính phủ đã ban hành một loạt chính sách để vực lại thị trường bất động sản (Ảnh: Cổng Thông tin điện tử Chính phủ) 

Kết quả, nhiều vướng mắc đã được nhận diện và điều chỉnh trong các văn bản pháp luật mới, giúp thị trường bất động sản 2024 có chuyển biến tích cực. Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2024, mức độ quan tâm và giao dịch bất động sản tăng, đặc biệt ở căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền. Nguồn cung dần cải thiện, nhiều dự án cũ tái khởi động và dự án mới mở bán. 

Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng giảm, chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư giúp thanh khoản tốt hơn. Tuy nhiên, , thị trường vẫn mất cân bằng cung – cầu, chủ yếu là phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở phù hợp với đa số người dân. 70% nguồn cung mới là căn hộ chung cư, trong đó phần lớn có giá trên 50 triệu đồng/m². Giá nhà vẫn ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp (Nguồn: VnEconomy, 1/2025).  

Tình hình kinh tế vĩ mô

Năm 2024 là một năm đầy biến động với căng thẳng chính trị, cạnh tranh giữa các cường quốc và gián đoạn chuỗi cung ứng, ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, áp lực lạm phát hạ nhiệt giúp ngân hàng trung ương nới lỏng chính sách, FED hạ lãi suất cuối năm 2024. IMF dự báo tăng trưởng toàn cầu ổn định ở mức 3.2-3.3% giai đoạn 2025-2026. Việt Nam cũng ghi nhận tăng trưởng GDP 7.09%, nhờ nhu cầu toàn cầu phục hồi mạnh, xuất khẩu tăng 14.32% YoY. Kinh tế vĩ mô ổn định, CPI bình quân 3.63%, cho thấy khả năng thích ứng trước biến động kinh tế thế giới. (Nguồn: OneHousing). 

Dù tình hình kinh tế vĩ mô có nhiều biến động song Việt Nam vẫn được đánh giá có khả năng thích ứng tốt (Ảnh: Tạp chí Tài chính)

Những yếu tố này đã góp phần vào sự hồi phục của thị trường bất động sản Hà Nội cũng như bảo đảm sự ổn định và phát triển lâu dài. Theo báo Kinh tế đô thị, thị trường Hà Nội đã tiệm cận TP Hồ Chí Minh về giá. Về nguồn cung, dự kiến Hà Nội sẽ có thêm khoảng 38.000 căn hộ trong thời gian sắp tới. Thị trường bất động sản Hà Nội 2024 cũng hướng tới sự cân bằng cung – cầu, tập trung vào nhà ở thực và sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, thanh khoản cao.   

Xu hướng tiêu dùng và nhu cầu thị trường

Thị trường bất động sản Hà Nội 2024 chịu tác động mạnh từ xu hướng tiêu dùng và nhu cầu thực tế. Người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, tiện ích đầy đủ, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân do phù hợp với khả năng tài chính của số đông. Bên cạnh đó, nhu cầu dịch chuyển ra vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức ngày càng tăng nhờ hạ tầng phát triển và môi trường sống xanh. Chính sách tài chính cũng đóng vai trò quan trọng khi lãi suất ngân hàng giảm, giúp người mua dễ tiếp cận vốn hơn, trong khi các chủ đầu tư áp dụng nhiều chương trình ưu đãi để kích thích giao dịch. 

Ngoài ra, thị trường cho thuê cũng trở nên sôi động do lượng lao động và chuyên gia đến Hà Nội tăng cao, đặc biệt tại các khu vực trung tâm, gần khu công nghiệp và trường đại học. Nhìn chung, bất động sản Hà Nội năm 2024 có xu hướng ổn định, tập trung vào nhu cầu thực với các sản phẩm có giá trị sử dụng cao và thanh khoản tốt. 

Dự đoán xu hướng thị trường bất động sản Hà Nội năm 2025

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars), thị trường bất động sản Hà Nội đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, với nguồn cung tăng mạnh và tỷ lệ hấp thụ tốt ở các dự án nhà ở mới, đặc biệt là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều giữa các phân khúc, khu vực và loại hình sản phẩm. 

Nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng và chất lượng, dẫn đến giá bất động sản tại một số địa phương tăng cao, tạo lợi thế ngắn hạn cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất "sạch". Tuy nhiên, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tăng cao khiến giá bất động sản khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân, gây nguy cơ khó thanh khoản cho các dự án mới. 

Thị trường bất động sản Hà Nội đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất (Nguồn: VnEconomy)

Dự báo năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ tăng khoảng 10% so với năm 2024, với sự đóng góp đồng đều hơn từ các khu vực, khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc và triển khai trở lại. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị tại miền Bắc của các chủ đầu tư lớn. 

Loại hình căn hộ chung cư, đặc biệt là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên, tiếp tục dẫn dắt thị trường, cùng với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Nguồn cung đất nền dự kiến giảm do quy định "siết" về phân lô bán nền. Mặc dù nguồn cung tăng trưởng, nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu nhà ở và đầu tư, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân. Giá bất động sản dự kiến tiếp tục "neo" cao, với mức tăng giá căn hộ chung cư từ 7-10% so với năm 2024. Các dự án nhà ở mở bán năm 2025 dự kiến có tỷ lệ hấp thụ tốt nhưng tốc độ chậm lại, với nhu cầu đầu tư dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3 (Nguồn: VnEconomy, 1/2025).

Bất động sản Hà Nội năm 2024 chịu ảnh hưởng lớn từ kinh tế vĩ mô, tạo nên những thách thức và cơ hội đan xen. Dù thị trường ghi nhận sự phục hồi, sự mất cân đối cung – cầu và giá nhà ở vẫn là vấn đề đáng lưu tâm. Để thích ứng với xu hướng mới, các doanh nghiệp cần chiến lược linh hoạt, trong khi nhà đầu tư và người mua nhà nên cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố tài chính và pháp lý trước khi đưa ra quyết định.

Xem thêm

Nguồn cung chung cư sơ cấp tại Hà Nội 2024: Khu vực nào dẫn đầu?

Toàn cảnh thị trường chung cư sơ cấp tại Hà Nội 2024: Nguồn cung và sức tiêu thụ