Giá bất động sản sơ cấp tăng cao, có nên chuyển sang thị trường thứ cấp?

Thị trường bất động sản sơ cấp thời gian gần đây đã chứng kiến sự tăng giá đáng kể. Điều này khiến nhiều người băn khoăn liệu có nên chuyển hướng sang thị trường bất động sản thứ cấp hay không? Để đưa ra sự lựa chọn chính xác đòi hỏi bạn phải nhìn nhận khách quan tình hình thị trường và tham khảo lời khuyên của các chuyên gia tài chính. Dưới đây, OneHousing sẽ phân tích chi tiết bài toán này để bạn nhanh chóng đưa ra quyết định khi muốn chuyển đổi đầu tư.

Nhà đầu tư có nên chuyển sang thị trường thứ cấp hay không khi giá bất động sản sơ cấp tăng (Nguồn: Cộng đồng cư dân Vinhomes Smart City)

Giá bất động sản sơ cấp tăng cao

Theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm. Thị trường hiện không có nhiều dự án căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2), tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ trung cấp (giá 25 - 50 triệu đồng/m2) với khả năng huy động vốn và giao dịch.

Tại Hà Nội, một số dự án trong quý IV/2023 đã ghi nhận mức tăng giá trung bình. Ví dụ như: Quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%, quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%, quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%, quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%. Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp từ 35 - 50 triệu đồng/m2 và căn hộ cao cấp đang chào bán với giá trên 50 triệu đồng/m2 (phổ biến ở mức giá 60 - 70 triệu đồng/m2).

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ trong một số dự án cũng đã tăng. Ví dụ như: The Estella (Quận 2) tăng 4,1%, The Opera Residence (Quận 2) tăng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (Quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (Quận 9) tăng 3,8%. Tuy nhiên, cũng có một số dự án giảm giá như: The Grand Manhattan (Quận 1) giảm khoảng 4,4%.

Tại thị trường biệt thự/nhà liền kề, một số khu vực vẫn đang chào bán ở mức cao. Tại Hà Nội, các dự án như: Mailand Hanoi City, Ciputra Hà Nội, Khu đô thị Tây Hồ Tây - Starlake có mức giá từ 160 triệu đến trên 300 triệu đồng/m2, mặc dù giao dịch vẫn còn thấp. Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán biệt thự, nhà liền kề ở một số khu vực dao động từ 140 triệu đến trên 400 triệu đồng/m2. Ví dụ như: Dự án Biệt thự Mỹ Phú 2, Vinhomes Central Park, Saigon Mystery Villas. (Nguồn: CafeF, cập nhật tháng 02/2024).

Giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có xu hướng tăng cao (Nguồn: Cộng đồng cư dân Vinhomes Smart City)

Những kỳ vọng cải thiện nguồn cung

Dù thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều khó khăn nhưng hiện tại đã vượt qua giai đoạn “bĩ cực” nhất. Năm 2024 đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra.

Tho đó, phân khúc bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ trở nên sôi động hơn do sự gia tăng hoạt động của các khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên toàn quốc.

Phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội cũng sẽ có sự chuyển biến tích cực và tăng nguồn cung mới. Lý do là bởi các chủ đầu tư nhận thức được việc điều chỉnh sản phẩm để phát triển phù hợp với xu hướng thị trường.

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thương mại cao cấp có thể phục hồi chậm hơn do nhu cầu thực tế vẫn chưa tăng đột biến. Dự kiến trong năm 2024, sẽ không có nhiều chủ đầu tư dám phát triển dòng sản phẩm này.

Về phân khúc đất nền, do sự siết chặt hoạt động phân lô bán nền theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản giảm trong suốt năm 2023 nên phân khúc này cần thời gian lâu hơn để hồi phục. Dự báo vào cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều. Vì vậy, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nên cân nhắc trước khi tham gia phân khúc đất nền trong thời điểm hiện tại và giai đoạn đầu năm 2024. Còn đối với những nhà đầu tư lớn với nguồn lực tài chính mạnh, đây chính là thời gian để bắt đầu tìm kiếm cơ hội.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ trên CafeF: “Giá chung cư Hà Nội thị trường sơ cấp liên tục tăng cao do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư phát triển dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này đa số là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán ở mức cao nhằm thu hồi tối đa lợi nhuận. Giá căn hộ tại Hà Nội ở thị trường sơ cấp trung bình là 51,7 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá nhà ở sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào tăng (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 6% mỗi năm). Đồng thời, lạm phát và lãi suất cũng đang gia tăng. Số lượng dự án nhà ở thương mại mới được phê duyệt ngày càng ít, và quỹ đất ở các khu vực trung tâm cũng ngày càng khan hiếm.

Mặc dù giá căn hộ chung cư ở Hà Nội trên thị trường sơ cấp không giảm nhưng người mua vẫn được hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi từ nhà đầu tư. Ví dụ như: Thanh toán theo nhiều đợt, được hưởng ưu đãi lãi suất và thời gian ân hạn nợ gốc kéo dài gấp 2, 3 lần so với những năm trước. Điều này đang thúc đẩy thanh khoản của phân khúc căn hộ sơ cấp trên thị trường.”

Căn cư vào số liệu quý IV/2023, Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: “Trên thị trường sơ cấp phân khúc hạng B đạt ngưỡng 58 triệu đồng/m2, còn căn hộ hạng C rất ít.

Hiện nay, thị trường biệt thự/nhà liền kề đang ở mức giá cao. Trước đây, vào năm 2019, căn hộ dưới 20 tỷ đồng chiếm 84% tổng số căn hộ, nhưng đến năm 2023, tỷ trọng này chỉ còn 50%. Tuy nhiên, tỷ trọng căn hộ dưới 20 tỷ đồng đã tăng so với năm 2022 do có thêm nguồn cung mới xuất hiện. Trong khi đó, tỷ trọng căn hộ có giá trên 30 tỷ đồng đã tăng đáng kể so với năm 2019. Điều này cho thấy nhu cầu về căn hộ dưới 20 tỷ đồng trên thị trường hiện nay đang rất ít.

Ví dụ, những dự án nằm ở khu vực cận kề vành đai 3 như: HD Moon, Vinhomes Gardenia, Vinhomes Greenbay, cũng như các dự án cũ hơn như Khu đô thị Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2 đều không còn giá dưới 20 tỷ đồng.

Một xu hướng khác là tỷ trọng biệt thự bán ra đã giảm từ 46% vào năm 2019 xuống còn dưới 30%, nhường chỗ cho căn hộ liền kề. Như vậy, tổng giá thành của một căn nhà thấp tầng đang tăng lên, khiến cho người mua nhà phải chi trả nhiều hơn.

Để giải quyết vấn đề này, trong thời gian tới cần cải thiện nguồn cung. Thị trường căn hộ cũng đang tăng giá do nguồn cung chưa được cải thiện đáng kể.

Việc thông qua Luật Đất đai hy vọng sẽ cải thiện tình hình nguồn cung trong tương lai. Khi đó, chúng ta sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn, và thị trường sẽ đa dạng hóa sản phẩm kéo theo giá cả trên toàn thị trường sẽ được cải thiện.” (Nguồn: CafeF)

Khi nguồn cung được cải thiện, nhà đầu tư sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn (Nguồn: TTG Land)

Có nên chuyển sang thị trường thứ cấp?

Hiện tại, thị trường căn hộ sơ cấp đang ở mức giá cao, các nhà đầu tư tinh anh đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm các sản phẩm tiềm năng tại thị trường thứ cấp. Vì thế, giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, nhất là phân khúc căn hộ và đất nền.

Thị trường thứ cấp đang ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023 nên sẽ phù hợp với túi tiền của nhiều nhà đầu tư (Nguồn: CafeF, cập nhật tháng 02/2024). Ngoài ra, người mua nhà hay các nhà đầu tư có thể chắc chắn hơn về pháp lý của dự án. Bởi đa phần các dự án chung cư đã được hoàn thiện hạ tầng, bàn giao cho cư dân, có sổ đỏ rõ ràng, tạo niềm tin đối với người mua có nhu cầu ở thực.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng nhận định: Thị trường thứ cấp (mua bán lại đất nền, nhà gắn liền đất, căn hộ) dự báo sẽ nhộn nhịp hơn trong thời gian tới. Các nhà đầu tư phải thoát được hàng mới tìm kiếm cơ hội đầu tư mới (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Tuy nhiên, để đầu tư vào thị trường thứ cấp an toàn, hiệu quả bạn cũng cần chú ý những điều sau:

• Người đầu tư cần xem xét thông tin quy hoạch của địa phương và thông tin liên quan từ các cơ quan chức năng như: Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Xây dựng.
• Xác định được mục tiêu và khả năng tài chính đầu tư của mình để lên kế hoạch chi tiết cũng như dự phòng rủi ro trong trường hợp không thể bán "lướt sóng" được phải chấp nhận "ôm đất" trong thời gian dài. 
• Cần đến tận nơi đánh giá thực tế bởi có nhiều dự án trong các khu đô thị đã xuống cấp hoặc đang bị bỏ hoang, ảnh hưởng đến giá cả và tình trạng giao dịch.
• Trong thời đại 4.0, bạn dễ dàng tìm kiếm thông tin sản phẩm qua nhiều kênh khác nhau như: Google, mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, báo chí. Bạn dự định mua bất động sản tại khu vực nào đó, hãy tìm hiểu rõ thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp để có góc nhìn tổng thể và sự so sánh khách quan nhất. Đa số các dự án hiện nay đều có một group trên Facebook để chia sẻ, trao đổi các thông tin nên bạn có thể gia nhập và tham khảo.
• Nhiều nền tảng giao dịch bất động sản cũng đã tích hợp những tính năng hiện đại như: Kiểm tra bất động sản sạch, kiểm tra quy hoạch, định giá bằng công nghệ, so sánh dự án. Từ đó, giúp người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận thông tin chính xác, loại bỏ những thông tin sai lệch để đưa bất động sản về đúng giá trị thực. Điều quan trọng là các thông tin này hoàn toàn dựa trên các dữ liệu thật đã được ghi nhận bởi các giao dịch thành công trước đó. Vì vậy, nó sẽ đơn giản hóa thủ tục, giúp rút ngắn mọi quy trình giao dịch, tiết kiệm thời gian và tối ưu hóa chi phí cho các đối tượng tham gia vào quá trình mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

OneHousing hiện có quỹ căn thứ cấp tại các dự án uy tín như: Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Vinhomes Times City. Đây đều là những dự án có vị trí đắc địa, cộng đồng cư dân văn minh, xây dựng cảnh quan xanh và tích hợp nhiều tiện ích phong phú. Khách hàng có thể tham khảo giá căn hộ trên website của OneHousing tại: https://onehousing.vn/tim-kiem/goi-y-tu-oh.s.

OneHousing cũng đã “bắt tay” với ngân hàng Techcombank tham giao vào chuyển nhượng thứ cấp Vinhomes Ocean Park 2 với nhiều giải pháp tài chính độc quyền và tính năng công nghệ hiện đại hỗ trợ.

Theo đó, khi mua và bán các sản phẩm thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2, người mua chỉ cần có trong tay 30% giá trị, có thể được nối khoản vay từ người bán, với mức lãi suất cố định chỉ từ 7% trong vòng 2 năm, ân hạn gốc tới 24 tháng. Ngoài ra, OneHousing còn tích hợp công cụ định giá nhanh và hoàn toàn miễn phí, phân tích và so sánh bất động sản dựa trên dữ liệu thu thập trong 10 năm.

Đặc biệt, với kinh nghiệm, sự chuyên nghiệp, tận tâm của các chuyên viên tư vấn OneHousing Pro Agents sẽ luôn sẵn sàng tư vấn và đồng hành cùng khách hàng giao dịch trọn gói với quy trình, thủ tục đơn giản, nhanh chóng.

Chuyển hướng sang thị trường thứ cấp là lựa chọn thông minh khi thị trường sơ cấp tăng cao (Nguồn: Cư dân Vinhomes Ocean Park chính chủ)

Nhìn chung, khi giá bất động sản sơ cấp tăng cao, chuyển hướng sang thị trường bất động sản thứ cấp là quyết định đúng đắn. Nhưng để thành công, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ thông tin thị trường, có kiến thức về các vấn đề pháp lý, tài chính đầu tư và lên kế hoạch hợp lý, hạn chế những rủi ro không mong muốn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Phương pháp giúp bạn mua nhà có thể bán lại với giá tốt trong tương lai

Động lực nào giúp cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phục hồi?