Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh hợp lý khi Luật đất đai thông qua, đúng hay sai? 

Dù bạn ủng hộ hay phản đối việc điều chỉnh giá bất động sản, cũng không thể phủ nhận rằng việc Luật đất đai được thông qua sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường. Trước khi đưa ra nhận định cuối cùng, chúng ta cần xem xét kỹ lưỡng những ảnh hưởng có thể xảy ra. Điều này đặt ra câu hỏi: giá bất động sản sẽ được điều chỉnh hợp lý hay không khi Luật đất đai được thông qua? Để tìm câu trả lời, cùng OneHousing xem xét cả hai mặt của vấn đề này trong bài viết sau đây.

Thực trạng tình hình giá bất động sản hiện nay

Tình hình giá bất động sản có dấu nhiệt tăng nhiệt trở lại (Nguồn: VnEconomy)

Thị trường bất động sản đầu năm 2024 đang trải qua giai đoạn chuyển tiếp đầy biến động. Sau giai đoạn sốt nóng kéo dài, thị trường hiện đang chững lại và điều chỉnh giá ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, bức tranh thị trường không đồng nhất, với mức độ chững lại và điều chỉnh giá khác nhau giữa các phân khúc, khu vực và loại hình bất động sản.

Phân khúc nhà ở:

• Phân khúc bình dân: Nhu cầu nhà ở vẫn cao, đặc biệt là ở các khu vực ven thành phố và các tỉnh thành lân cận. Giá nhà ở phân khúc này tương đối ổn định, ít biến động.
• Phân khúc cao cấp: Nhu cầu giảm sút do ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tăng cao và tâm lý chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi. Giá nhà ở phân khúc này có xu hướng giảm nhẹ, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Bất động sản nghỉ dưỡng:

• Phân khúc cao cấp: Chững lại do nguồn cung dồi dào và nhu cầu giảm. Giá bất động sản nghỉ dưỡng phân khúc này có xu hướng giảm nhẹ.
• Phân khúc bình dân: Phát triển tốt tại một số khu vực du lịch trọng điểm, nơi có hạ tầng du lịch phát triển và tiềm năng du lịch lớn. Giá bất động sản nghỉ dưỡng phân khúc này tương đối ổn định.

Bất động sản công nghiệp: Nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp vẫn cao do sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Giá bất động sản công nghiệp ổn định và có xu hướng tăng nhẹ tại một số khu vực có vị trí đẹp và hạ tầng giao thông thuận tiện.

Bất động sản văn phòng: Nhu cầu cho thuê văn phòng giảm sút do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và xu hướng làm việc từ xa. Giá bất động sản văn phòng có xu hướng giảm nhẹ, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm thành phố.

Theo khu vực:

• Thành phố lớn: Giá bất động sản giảm nhẹ, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Nhu cầu mua bán và cho thuê giảm sút do ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tăng cao và nguồn cung dồi dào.
• Khu vực ven thành phố: Giá bất động sản tương đối ổn định, có nơi tăng nhẹ. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư vẫn duy trì ở mức cao.
• Khu vực du lịch: Giá bất động sản nghỉ dưỡng giảm nhẹ. Nhu cầu mua bán và cho thuê phụ thuộc vào tiềm năng du lịch của từng khu vực.

Theo loại hình:

• Căn hộ chung cư: Nhu cầu giảm sút, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Giá căn hộ chung cư có xu hướng giảm nhẹ.
• Nhà phố, biệt thự: Nhu cầu ổn định, giá tương đối ổn định.
• Đất nền: Nhu cầu giảm sút, giá giảm nhẹ.

Dự báo: 

Thị trường bất động sản trong năm 2024 dự báo sẽ tiếp tục chững lại và điều chỉnh giá trong ngắn hạn. Thị trường sẽ phục hồi dần từ quý II/2024, tăng trưởng ổn định từ cuối năm 2024.

Tuy nhiên, đây chỉ là dự báo dựa trên các yếu tố hiện tại. Thị trường bất động sản có thể thay đổi theo nhiều yếu tố, như: chính sách của Chính phủ, tình hình kinh tế vĩ mô, lãi suất ngân hàng,...

Khám phá những điểm mới nổi bật của Luật đất đai khi được sửa đổi

Thông tin về những điểm sửa đổi nổi bật của Luật đất đai (Nguồn: Văn nghệ Thái Nguyên)

Luật Đất đai đã trải qua quá trình sửa đổi và được thông qua tại Kỳ họp Quốc hội bất thường tháng 01/ 2024. Dự kiến, Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, cả hai đều được Quốc hội đã thông qua tại Kỳ họp lần thứ 6. Đề xuất về việc áp dụng quy định về hoạt động lẫn biển cũng như sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp cũng được đưa ra, nhằm tăng cường tính hiệu quả và linh hoạt cho các quy định liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Phân tích những điểm mới trong Luật Đất đai có thể ảnh hưởng đến giá bất động sản

Bỏ khung giá đất

• Thay thế bằng bảng giá đất do nhà nước công bố hàng năm:
• Việc này giúp giá đất sát với giá thị trường hơn, tạo ra sự minh bạch trong thị trường bất động sản.
• Tuy nhiên, cũng có thể dẫn đến giá đất tăng do được xác định dựa trên giá thị trường.
• Giá đất sẽ được xác định dựa trên:
• Giá thị trường: Yếu tố này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản, đặc biệt là ở những khu vực có giá thị trường cao.
• Điều kiện kinh tế - xã hội: Yếu tố này có thể ảnh hưởng đến nhu cầu mua bán bất động sản, từ đó tác động đến giá cả.
• Mục đích sử dụng đất: Giá đất sẽ khác nhau tùy theo mục đích sử dụng, ví dụ đất ở sẽ có giá cao hơn đất nông nghiệp.

Thu hồi đất nông nghiệp

• Thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích khác phải thực hiện đấu giá:
• Việc này sẽ giúp hạn chế tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp trái phép, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả.
• Tuy nhiên, cũng có thể dẫn đến giá đất tăng do chi phí thu hồi đất cao hơn.

Tăng thuế đối với đất phi nông nghiệp, đất ở

• Mức thuế được điều chỉnh tăng lên để:
• Đảm bảo công bằng trong việc sử dụng đất.
• Hạn chế đầu cơ đất, góp phần bình ổn giá thị trường.
• Tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước.

Hạn chế đầu cơ, chuyển nhượng đất

• Luật có quy định chặt chẽ hơn về việc chuyển nhượng đất:
• Yêu cầu thời gian tối thiểu để giữ đất sau khi mua.
• Tăng thuế đối với chuyển nhượng đất ngắn hạn.
• Hạn chế việc chuyển nhượng đất cho người nước ngoài.

Đánh giá tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến giá bất động sản

Tác động tích cực

• Giảm thiểu tình trạng sốt ảo, bong bóng bất động sản:
• Việc bỏ khung giá đất và tăng thuế đối với đất phi nông nghiệp, đất ở sẽ giúp kiểm soát giá đất hiệu quả hơn.
• Các nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm hàng.
• Thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định, tránh được những biến động bất thường như giai đoạn trước đây.
• Giá bất động sản được điều chỉnh về mức hợp lý hơn:
• Việc xác định giá đất dựa trên giá thị trường sẽ giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế.
• Tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên cao bất thường do cơ chế khung giá đất như trước đây.
• Người mua nhà sẽ có cơ hội tiếp cận với bất động sản có giá cả hợp lý hơn.
• Thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phát triển bền vững, minh bạch hơn:
• Luật mới có nhiều quy định chặt chẽ hơn về hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Hạn chế các hành vi gian lận, lừa đảo trong mua bán, chuyển nhượng đất đai.
• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm.
• Nâng cao tính minh bạch của thị trường, tạo niềm tin cho người tham gia giao dịch.

Tác động tiêu cực

• Giá bất động sản có thể tăng nhẹ trong ngắn hạn:
• Do tâm lý găm hàng của một số nhà đầu tư trước khi luật mới có hiệu lực.
• Nhu cầu mua vào tăng cao để "lướt sóng" trước khi luật mới được áp dụng.
• Tuy nhiên, đây chỉ là biến động tạm thời, giá bất động sản sẽ dần ổn định sau khi thị trường thích nghi với luật mới.
• Nguồn cung cho thị trường đầu tư bất động sản có thể giảm:
• Do siết chặt quản lý, thủ tục hành chính phức tạp hơn.
• Các chủ đầu tư sẽ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi triển khai dự án mới.
• Nguồn cung giảm có thể dẫn đến thiếu hụt nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân.

Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh hợp lý khi Luật đất đai thông qua, đúng hay sai?

Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh khi Luật đất đai được thông qua đúng không? (Nguồn: Tạp chí Tài Chính)

Có nhiều khả năng giá bất động sản sẽ được điều chỉnh hợp lý hơn sau khi Luật Đất đai sửa đổi được áp dụng. Tuy nhiên, đây là một quá trình cần thời gian để thị trường thích nghi với những thay đổi mới.

Dẫn chứng và số liệu mới nhất đã được OneHousing cập nhật vào tháng 2/2024:

• Theo Bộ Xây dựng: giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng 15 - 20% trong năm 2023.
• Nhiều chuyên gia dự đoán: giá bất động sản sẽ tăng nhẹ trong ngắn hạn sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua do tâm lý găm hàng và nhu cầu mua vào trước khi luật mới áp dụng.
• Tuy nhiên, về lâu dài: Luật mới được kỳ vọng sẽ giúp điều chỉnh giá bất động sản hợp lý hơn thông qua các cơ chế sau:
• Bỏ khung giá đất: Giá đất sẽ được xác định dựa trên giá thị trường, giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế.
• Tăng thuế đối với đất phi nông nghiệp, đất ở: Giúp kiểm soát giá đất, hạn chế đầu cơ, găm hàng.
• Siết chặt quản lý thị trường bất động sản: Nâng cao tính minh bạch, hạn chế các hành vi gian lận, lừa đảo.
• Theo Bộ Tài chính: thu ngân sách nhà nước từ đất đai năm 2023 đạt 150.000 tỷ đồng. Dự kiến thu ngân sách từ đất đai sẽ tăng 20% trong năm 2024 sau khi Luật Đất đai sửa đổi được áp dụng.

Bên cạnh đó cũng có một số ý kiến từ các chuyên gia kinh tế phân tích rằng:

• Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu: Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp điều chỉnh giá bất động sản hợp lý, tuy nhiên cần thời gian để thị trường thích nghi.
• Luật sư Trần Đình Long: Luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Hy vọng rằng, những thông tin OneHousing đã cập nhật trong bài viết triên sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn cảnh về thị trường đầu tư bất động sản và sẽ có kế hoạch đầu tư dài hạn trong tương lai.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Giá bất động sản sơ cấp đang neo cao, có nên chuyển sang chọn thị trường thứ cấp không?

Đầu tư bất động sản: Động lực kích giá bất động sản phía Nam Hà Nội