Dòng tiền ròng là gì? Có quan trọng trong đầu tư bất động sản không?
Trong đầu tư bất động sản, việc nắm rõ khái niệm dòng tiền ròng sẽ giúp khách hàng hoặc các nhà đầu tư đưa ra sự định giá chính xác. Tuy nhiên, với những ai vừa mới tìm hiểu về đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, khái niệm này có thể vẫn còn xa lạ. Với những thông tin dưới đây, OneHousing sẽ giải đáp về dòng tiền ròng và những lý do vì sao nó lại quan trọng trong đầu tư bất động sản.
Giải thích khái niệm dòng tiền ròng
Dòng tiền ròng (Net Cash Flow) là khái niệm trong tài chính và kế toán, thường được sử dụng để thể hiện số tiền mặt còn lại sau khi hoàn tất một giao dịch. Trong trường hợp đầu tư bất động sản, dòng tiền ròng thường được đo lường hàng tháng và hàng năm để theo dõi sự lưu thông của dòng tiền vào và ra trong một khoảng thời gian cụ thể. Dòng tiền ròng được tính toán bằng tổng tiền mặt trừ cho tổng nợ phải trả.
Khái niệm dòng tiền ròng trong tài chính và đầu tư bất động sản (Nguồn: VIB)
Một điều cần lưu ý để hiểu về khái niệm dòng tiền ròng là nó không bao gồm các khoản khấu trừ chi phí không bằng tiền như khấu hao tài sản. Những chi phí này có thể được sử dụng để giảm thu nhập ròng chịu thuế, nhưng chúng không tác động trực tiếp đến lưu thông tiền mặt. Điều này giúp nhà đầu tư đánh giá mức độ khả thi và ổn định của dòng tiền từ đầu tư của họ mà không bị ảnh hưởng bởi các khoản khấu trừ không đòi hỏi thanh toán ngay.
Dòng tiền ròng có quan trọng trong đầu tư bất động sản không?
Dòng tiền ròng chính là phần quan trọng cần xem xét trong quá trình đầu tư bất động sản, đặc biệt khi các nhà đầu tư muốn có được cái nhìn chính xác về lợi nhuận và tiềm năng sinh lợi của một dự án. Bằng cách tính toán chính xác dòng tiền ròng, nhà đầu tư có thể trở nên độc lập hơn trong việc xác định lợi nhuận tiềm năng mà không phải phụ thuộc quá nhiều vào hiệu suất của chủ sở hữu hoặc các báo cáo theo quy trình.
Dòng tiền ròng cũng tương tự như thu nhập hoạt động ròng (NOI) trong trường hợp không bao gồm các chi phí không phải tiền mặt như khấu hao tài sản. Bên cạnh đó, dòng tiền ròng cũng là yếu tố cần thiết trong việc xác định các con số, tỷ số tài chính quan trọng khác như tỷ suất hoàn vốn, tiền hoàn vốn, NPV, IRR, và DSCR,... Điều này giúp các nhà đầu tư có thể đánh giá tiềm năng của dự án bất động sản, từ đó đưa ra quyết định đầu tư thông thái dựa trên dữ liệu chính xác và đầy đủ.
Vì sao dòng tiền ròng lại quan trọng trong đầu tư bất động sản?
Phân tích tài chính dự kiến của dự án bất động sản
Phân tích tài chính dự kiến là cơ sở để đánh giá dòng tiền tiềm năng mà một khoản đầu tư có thể mang lại. Trong khi đó, dòng tiền ròng là yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi ra quyết định đầu tư bất động sản vì đây là con số tài chính không thể thiếu trong việc phân tích tài chính dự kiến.
Nhà đầu tư thông thái không nên chỉ dựa vào bản phân tích của người bán để phân tích tài chính dự kiến. Nguyên nhân vì chủ đầu tư bất động sản có thể phóng đại thu nhập hoặc giảm bớt chi phí nhằm làm tăng giá trị tài sản. Khi nhà đầu tư tự thực hiện phân tích dòng tiền của mình, họ có khả năng đánh giá sự ổn định và tiềm năng sinh lợi của dự án mà họ đang xem xét một cách minh bạch, chính xác hơn.
Những lý do vì sao dòng tiền ròng quan trọng trong việc ra quyết định đầu tư bất động sản (Nguồn: Đất Xanh Miền Bắc)
Tránh trường hợp thổi phồng thu nhập
Một trong những lý do vì sao dòng tiền ròng lại quan trọng trong đầu tư bất động sản là vì nó là cách xác định thu nhập và tiềm năng sinh lợi từ dự án một cách hợp lý. Đặc biệt là trong trường hợp nhiều nhà đầu tư thường "thổi phồng" giá trị tiềm năng của bất động sản thông qua các công thức đơn giản như quy tắc 1% hoặc quy tắc 50%. Theo đó, quy tắc 1% chỉ ra rằng thu nhập cho thuê hàng tháng ít nhất phải chiếm 1% giá trị tài sản. Và quy tắc 50% có nghĩa là một nửa thu nhập từ cho thuê sẽ được dành cho chi phí hoạt động
Những phép tính này tuy có thể được tính toán một cách đơn giản, nhưng thực tế thường phóng đại và khiến cho tài sản không đạt được lợi nhuận như kỳ vọng. Vì lý do này, dòng tiền ròng trở thành yếu tố quan trọng, giúp nhà đầu tư đưa ra các dự báo chính xác về giá trị tài sản và thu nhập thực tế từ bất động sản.
Quản lý ngân sách chi phí vốn
Dòng tiền ròng giúp cho các nhà đầu tư có thể quản lý ngân sách chi phí vốn (CapEx) một cách hiệu quả. Dự báo chính xác về dòng tiền ròng không chỉ giúp nhà đầu tư đánh giá hiệu suất của một dự án mà còn cung cấp cái nhìn cụ thể về số tiền có sẵn để đối mặt với các khoản phí không định kỳ.
Vì vậy, dòng tiền ròng không chỉ là một chỉ số tài chính nhằm đánh giá hiệu suất ngắn hạn mà còn là chìa khóa quan trọng để duy trì và phát triển bền vững trong thời gian dài bằng cách quản lý ngân sách chi phí vốn một cách thông minh và hợp lý.
Như thế, OneHousing đã giúp bạn giải đáp về khái niệm dòng tiền ròng, cũng như những lý do vì sao nó lại quan trọng trong việc đầu tư bất động sản. Hy vọng với những thông tin trên, bạn sẽ có cái nhìn cụ thể hơn về cách ứng dụng chỉ số dòng tiền ròng để đưa ra quyết định đầu tư thông thái.
Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.
Xem thêm
Lãi suất cho vay hạ xuống bao nhiêu, thị trường bất động sản mới ấm trở lại?
.png)
