Định giá đất theo phương pháp thu nhập phải đáp ứng các điều kiện gì?

Để thực hiện định giá đất bằng phương pháp thu nhập, cần đảm bảo tài sản đáp ứng các điều kiện nhất định. Quy trình định giá cũng phải tuân thủ theo một trình tự cụ thể và chính xác. Bài viết dưới đây sẽ mang đến cho bạn cái nhìn tổng quan về phương pháp này.

Tìm hiểu về phương pháp thu nhập trong định giá đất

Dựa trên quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp định giá đất theo phương pháp thu nhập được quy định như sau:

"Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một đơn vị diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong vòng 3 năm liên tiếp tính đến hết quý gần nhất trước thời điểm định giá."

Phương pháp thu nhập trong định giá đất (Ảnh: Tư vấn luật đất đai)

Trước đây, theo quy định tại khoản 3 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được áp dụng theo cách tính là thương số giữa thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân hàng năm tại ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu với lãi suất cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Như vậy, theo quy định mới, phương pháp thu nhập để định giá đất vẫn sử dụng công thức tương tự, là thương số giữa thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ. Tuy nhiên, quy định mới đã làm rõ rằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân hàng năm phải được xác định tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất trước thời điểm định giá.

Điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập trong định giá đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được áp dụng trong các trường hợp sau:

• Thửa đất, khu đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
• Thửa đất, khu đất không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh;
• Có thể xác định các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích hợp pháp tại thời điểm định giá.

Những trường hợp không áp dụng phương pháp thu nhập:

• Các trường hợp nêu tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013;
• Tính tiền thuê đất trả hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất;
• Xác định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với các khu đất đã được đầu tư cơ sở hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
• Định giá đất cho các thửa đất, khu đất mà tổng giá trị theo bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất dưới mức quy định: dưới 30 tỷ đồng tại các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng tại các tỉnh miền núi, vùng cao, và dưới 20 tỷ đồng tại các tỉnh khác trong các trường hợp sau:
• Các tình huống nêu tại điểm b và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 của Luật Đất đai 2013;
• Tính tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy trình và nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

Theo Điều 5d của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 7 Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP, các bước và nội dung để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập được thực hiện như sau:

• Tiến hành khảo sát và thu thập thông tin về thu nhập từ thửa đất cần định giá, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 và khoản 4 của Điều 5b của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
• Tiến hành khảo sát và thu thập thông tin về chi phí liên quan đến việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm b khoản 3 và khoản 4 của Điều 5b của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP, bao gồm:
• Các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất;
• Chi phí sản xuất dựa trên định mức hoặc đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Trong trường hợp không có định mức hoặc đơn giá cụ thể, sẽ dựa vào số liệu thống kê của cơ quan thống kê hoặc thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường theo quy định tại điểm b khoản 3 của Điều 5b của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP.

• Xác định thu nhập ròng bình quân hàng năm được thực hiện theo công thức sau:
• Thu nhập ròng bình quân = Thu nhập bình quân - Chi phí bình quân hàng năm
• Xác định giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân.
• Xác định giá đất của thửa đất cần định giá: Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá
• Các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu hơn 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn tỉnh có trách nhiệm cung cấp thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân theo quy định tại khoản 4 của Điều 5b của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Điều 1 của Nghị định 12/2024/NĐ-CP, bằng văn bản trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu của đơn vị xác định giá đất để phục vụ việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.

Bài viết này đã làm rõ phương pháp thu nhập trong định giá đất, cách thức hoạt động của nó cũng như các điều kiện cần thiết để áp dụng phương pháp này một cách hiệu quả. Hiểu rõ các bước thực hiện và yêu cầu liên quan sẽ giúp bạn áp dụng phương pháp thu nhập một cách chính xác và tối ưu, từ đó định giá đất một cách hợp lý và minh bạch.

Xem thêm

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc về cơ quan nào?

Nắm vững các bước sử dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất