Định giá đất theo phương pháp so sánh khác gì với định giá theo phương pháp chi phí?

Hỏi: Định giá đất theo phương pháp so sánh khác gì với định giá theo phương pháp chi phí?

Giải đáp

Khi định giá đất, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí đều được sử dụng để xác định giá trị, nhưng chúng dựa trên các nguyên tắc và cách tiếp cận khác nhau:

Phương pháp so sánh

Xác định dựa trên việc so sánh đất đang định giá với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Giá trị của đất được xác định dựa trên giá trị của các bất động sản có tính chất và vị trí tương tự. Quy trình định giá gồm:

• Thu thập dữ liệu: Tìm kiếm các giao dịch gần đây của đất tương tự trong khu vực.
• So sánh: So sánh đặc điểm của đất cần định giá với các giao dịch tương tự, như vị trí, kích thước, mục đích sử dụng, và các yếu tố khác.
• Điều chỉnh: Thực hiện các điều chỉnh cần thiết để cân nhắc các khác biệt giữa bất động sản đang định giá và các bất động sản tương tự.
• Xác định giá trị: Tính toán giá trị dựa trên các dữ liệu so sánh và điều chỉnh.

Phương pháp định giá này dựa trên dữ liệu thị trường thực tế, có thể phản ánh giá trị thị trường hiện tại và phù hợp với các khu vực có nhiều giao dịch bất động sản tương tự. Tuy nhiên, phương pháp so sánh sẽ gặp khó khăn khi định giá đất có đặc điểm riêng biệt.

Phương pháp định giá so sánh phản ánh giá trị thực của thị trường hiện tại (Nguồn: Cafeland)

Phương pháp chi phí

Định giá dựa trên việc tính toán chi phí thay thế hoặc phục hồi tài sản. Giá trị của đất được xác định bằng cách tính tổng chi phí để thay thế hoặc phục hồi tài sản, cộng với giá trị của đất (nếu không có xây dựng). Quy trình gồm các bước:

• Tính toán chi phí xây dựng: Xác định chi phí để xây dựng hoặc phục hồi một tài sản tương tự trên đất, bao gồm cả chi phí vật liệu, lao động và các chi phí liên quan khác.
• Tính chi phí khấu hao: Điều chỉnh cho giá trị khấu hao nếu tài sản đã sử dụng hoặc có những yếu tố đã bị giảm giá trị theo thời gian.
• Xác định giá trị đất: Cộng chi phí xây dựng với giá trị đất để xác định tổng giá trị.

Phương pháp định giá này phù hợp cho các tài sản đặc thù hoặc khi không có nhiều dữ liệu về giao dịch tương tự. Tuy nhiên, phương pháp này lại không phản ánh trực tiếp giá trị thị trường nếu có sự thay đổi lớn trong chi phí xây dựng hoặc yếu tố khác.

Cả hai phương pháp đều có ưu và nhược điểm riêng, và sự lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào loại đất, mục đích định giá và dữ liệu sẵn có.

Xem thêm 

Ưu điểm và hạn chế khi dùng phương pháp so sánh để định giá đất là gì?

Điểm khác biệt của việc định giá đất bằng phương pháp so sánh với phương pháp chiết trừ là gì?