Điều kiện và thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất, nhà thổ cư

Sang tên sổ đỏ là bước quan trọng trong quá trình mua bán nhà đất, đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua. Tuy nhiên, thủ tục này yêu cầu đáp ứng nhiều điều kiện pháp lý và trải qua quy trình hành chính nhất định. Vậy điều kiện sang tên sổ đỏ là gì? Thủ tục mua bán nhà được thực hiện ra sao? Cùng tìm hiểu chi tiết về hồ sơ, lệ phí và thời gian xử lý để tránh rủi ro khi giao dịch bất động sản.

Điều kiện để được sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất, nhà thổ cư

Một trong những thủ tục mua bán nhà quan trọng là sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Để quá trình này diễn ra thuận lợi, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật.

Bên chuyển nhượng và bên nhận cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện khi sang tên sổ đỏ (Nguồn: Luật sư 247)

Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025), người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Sở hữu 1 trong 4 giấy tờ trên là điều kiện tiên quyết để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất.
• Đất không có tranh chấp: Trường hợp có tranh chấp, vấn đề phải đã được giải quyết thông qua bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc Trọng tài.
• Đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp đảm bảo thi hành án: Đất không được nằm trong diện bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
• Còn thời hạn sử dụng đất: Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đất không được nằm trong diện bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện của bên mua, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc các trường hợp bị hạn chế hoặc cấm nhận chuyển nhượng, cụ thể:

• Tổ chức kinh tế: Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ từ cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
• Cá nhân: Không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi hệ sinh thái.
• Các đối tượng khác: Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện không được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Các thủ tục mua bán nhà cần biết

Nắm rõ thủ tục mua bán nhà giúp quá trình giao dịch được diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.  Từ ngày 01/8/2024, theo Luật Đất đai 2024, người mua, nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong 30 ngày. Thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ khai thuế, lệ phí trước bạ và các giấy tờ liên quan.
• Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận Một cửa UBND cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo thông báo từ cơ quan thuế. Đây là thủ tục mua bán nhà quan trọng cần thực hiện.
• Bước 4: Nhận giấy chứng nhận đã cập nhật biến động hoặc cấp mới nếu cần.

Chuẩn bị thủ tục mua bán nhà đất để giao dịch được thực hiện nhanh (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Ngoài việc chuẩn bị thủ tục mua bán nhà đất như sang tên sổ đỏ, các cá nhân tổ chức cũng cần chuẩn bị tiền để đóng các khoản phí theo quy định.

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị nhà đất theo Nghị định 10/2020/NĐ-CP.
• Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quy định, tùy theo diện tích đất, tính chất hồ sơ và điều kiện địa phương.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Áp dụng khi người nhận chuyển nhượng yêu cầu cấp sổ đỏ mới. Mức thu khác nhau giữa các khu vực, với hộ gia đình, cá nhân ở thành phố cao hơn nông thôn.
• Phí công chứng, chứng thực: Dao động từ 50.000 đồng đến 32,2 triệu đồng + % giá trị hợp đồng, tùy theo giá trị nhà đất (Thông tư 257/2016/TT-BTC).

Thủ tục mua bán nhà đất bao gồm cả các khoản phí khi sang tên (Nguồn: Luật Việt Nam)

Các trường hợp đặc biệt khi sang tên sổ đỏ

Không phải trường hợp sang tên sổ đỏ nào cũng diễn ra thuận lợi. Một số giao dịch đặc biệt, như mua bán nhà đất đang có tranh chấp hoặc tài sản đang thế chấp, có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý nếu không tuân thủ quy định hiện hành.

Sang tên sổ đỏ khi nhà đất đang có tranh chấp

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết đã có hiệu lực pháp luật. Điều này có nghĩa, nếu nhà đất đang trong quá trình tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm, việc sang tên sổ đỏ sẽ không được thực hiện.

Giải pháp giải quyết tranh chấp trước khi chuyển nhượng: Các bên liên quan cần tiến hành giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án. Sau khi có quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật, mới tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ.

Sang tên sổ đỏ khi nhà đất đang thế chấp

Theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý. Do đó, việc chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng đang giữ thế chấp.

Giải pháp:

• Thanh toán khoản vay để giải chấp: Bên bán có thể thanh toán toàn bộ khoản vay để giải chấp tài sản trước khi thực hiện chuyển nhượng.
• Chuyển nhượng kèm theo nghĩa vụ trả nợ: Nếu được ngân hàng đồng ý, các bên có thể thỏa thuận để bên mua tiếp nhận nghĩa vụ trả nợ. Trong trường hợp này, cần có sự tham gia và đồng ý bằng văn bản của ngân hàng trong hợp đồng chuyển nhượng.

Các bước xác minh thông tin và kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất

Để kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi thực hiện các thủ tục mua bán nhà, bạn có thể làm theo cách sau đây:

• Kiểm tra Giấy chứng nhận: Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận để xác minh quyền sở hữu. Kiểm tra thông tin trên trang 2 của Giấy chứng nhận để xác định tình trạng nhà đất.
• Kiểm tra thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Đất có thể có thời hạn hoặc sử dụng lâu dài, tùy theo quyết định giao đất.
• Kiểm tra quy hoạch, thế chấp, tranh chấp: Xem quy hoạch tại UBND cấp huyện/xã hoặc trên cổng thông tin điện tử. Hỏi công chức địa chính hoặc người dân địa phương. Xin thông tin chính thức từ Văn phòng đăng ký đất đai bằng cách gửi phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK (Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Kiểm tra giấy chứng nhận đất trước khi mua bán nhà đất (Nguồn: Báo Công Lý)

Việc sang tên sổ đỏ đòi hỏi cả hai bên tham gia giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện pháp lý. Chuẩn bị đầy đủ các thủ tục mua bán nhà cần thiết để giao dịch được diễn ra thuận lợi hơn. Cần kiểm tra tính pháp lý của nhà đất trước khi thực hiện mua bán để hạn chế các rắc rối về sau.

Xem thêm 

Cách kê khai & nộp thuế khi mua bán nhà đất: Hướng dẫn chi tiết A-Z

Tổng hợp các loại thuế, phí, lệ phí khi mua bán nhà đất mới nhất 2025