Những điều cần biết về điều kiện, hồ sơ, thủ tục sang tên sổ đỏ

1. Hình thức sang tên sổ đỏ được hiểu như thế nào?

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.
• Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.

2. Điều kiện sang tên sổ đỏ

Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho

Người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất phải có đủ các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp ngoại lệ:

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện bên mua, tặng cho

Người nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho khi không thuộc một trong các trường hợp sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

3. Thủ tục sang tên sổ đỏ 

• Thời hạn sang tên sổ đỏ

Theo Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Cũng theo Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu chuyển nhượng nhưng không đăng ký sang tên sẽ bị phạt tiền.

• Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý, thời gian trên sẽ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

• Công chứng, chứng thực hợp đồng

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: 

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. 

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện để văn bản có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, ngoài công chứng thì người dân có thể đi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc lựa chọn chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn phù hợp. 

• Kê khai nghĩa vụ chính và nộp hồ sơ sang tên

4. Đăng ký biến động

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu. 

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu.

Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

- Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 3: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,… 

5. Những loại phí khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ

* Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.

* Phí thẩm định hồ sơ

- Do HĐND các tỉnh, thành quy định:

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

- Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng - 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)

* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới)

- Khi sang tên nhà đất nếu người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.

- Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.

6. Thời gian sang tên sổ đỏ

Để đảm bảo quyền lợi các bên tham gia giao dịch, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ việc thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch mua bán nhà đất. Nếu quá thời hạn này, các bên liên quan sẽ bị xử phạt do vi phạm nghĩa vụ chậm sang tên sổ đỏ, tuy hợp đồng mua bán nhà đất công chứng vẫn còn giá trị. 

Sang tên sổ đỏ là bước quan trọng trong giao dịch bất động sản, bởi hiểu rõ về thủ tục này và chuẩn bị sẵn sàng các giấy tờ cần thiết sẽ giúp chủ nhà bán được nhà nhanh hơn, đồng thời người mua cũng không e ngại về vấn đề pháp lý của căn nhà. Đặc biệt, khi gửi căn hộ cần bán qua những đơn vị bất động sản uy tín, chủ nhà không những được tư vấn kỹ hơn về thủ tục sang tên sổ đỏ mà còn có thể tiếp cận những chính sách ưu đãi đặc quyền dành cho cả người mua và người bán.

OneHousing hiện là đơn vị uy tín trên thị trường BĐS chuyển nhượng với lợi thế về đội ngũ 500+ chuyên gia tư vấn BĐS (Pro Agent) chuyên nghiệp, kết nối người mua và người bán. Chủ nhà sẽ có cơ hội tiếp cận 1.000.000+ khách hàng  đang  có nhu cầu mua nhà từ  hệ thống dữ liệu OneHousing và các đối tác.