Đầu tư cho thuê hay rót tiền vào quỹ bất động sản?

Khi nhắc đến hoạt động đầu tư bất động sản, chắc hẳn nhiều nhà đầu tư không còn xa lạ với các hình thức đầu tư cho thuê hay đầu tư quỹ bất động sản. Trong bài viết này, hãy cùng OneHousing đi tìm hiểu chi tiết hai khái niệm này và trả lời cho câu hỏi liệu nên đầu tư cho thuê hay rót tiền vào quỹ bất động sản REIT nhé.

Định nghĩa và cách thức hoạt động

Bất động sản cho thuê

Cho thuê bất động sản có lẽ là một trong những hình thức đã quá quen thuộc với nhiều nhà đầu tư. Đây là hoạt động mà nhà đầu tư mua hoặc thuê bất động sản, sau đó cải tạo để cho thuê lại với mức giá cao hơn để hưởng lợi. Các sản phẩm chính thường được cho thuê bao gồm nhà đất, nhà xưởng, căn hộ và một số sản phẩm khác. 

Đầu tư bất động sản cho thuê - Kênh đầu tư quen thuộc 

(Nguồn: Tạp chí Tài chính)

Trong hoạt động đầu tư bất động sản cho thuê, nhà đầu tư cố gắng tạo ra doanh thu lớn hơn mức chi phí phải bỏ ra như chi phí cho các khoản vay, thế chấp, chi phí thuê lại, bảo hiểm,....Nhà đầu tư sử dụng lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư để tái đầu tư vào tài sản khác. Theo thời gian, bất động sản cho thuê có thể tăng cả về giá trị cho thuê lẫn giá trị khi bán đi mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. 

Quỹ bất động sản REIT

Quỹ đầu tư bất động sản REIT (chứng chỉ quỹ) là một hình thức đầu tư ít phổ biến hơn. Với REIT, khi đầu tư vào chứng chỉ quỹ, nhà đầu tư không có quyền sở hữu hay quản lý các tài sản bất động sản nào mà REIT nắm giữ. Thay vào đó, nhà đầu tư sẽ được chia cổ tức dựa trên số vốn góp khi các bất động sản của REIT tạo ra lợi nhuận.

Quỹ bất động sản REIT là hình thức đầu tư khá mới mẻ tại Việt Nam (Nguồn: Bất động sản)

REIT cũng là một loại chứng khoán, vì thế nó cũng được giao dịch trên thị trường chứng khoán tương tự như các loại cổ phiếu thông thường. So với trái phiếu bất động sản được phát hành bởi những tập đoàn, chứng chỉ quỹ REIT có tính thanh khoản tốt hơn nhờ khả năng mua bán dễ dàng nhất là trên thị trường thứ cấp.

Sự giống và khác nhau giữa hai hình thức đầu tư

Điểm tương đồng

• Dòng tiền

Nếu bạn là một nhà đầu tư quan tâm đến dòng tiền và khả năng sinh lời, cả bất động sản cho thuê và chứng chỉ quỹ REIT đều mang lại dòng tiền tương đối tốt. Đối với bất động sản cho thuê, dòng tiền tạo ra phụ thuộc nhiều vào các yếu tố thị trường như chi phí, thuế, tỷ lệ lấp đầy,...Trong khi đó, REIT phân phối một tỷ lệ nhất định thu nhập cho nhà đầu tư, vì thế mà REIT cũng mang đến dòng tiền thụ động đáng tin cậy cho nhà đầu tư.

• Tăng giá

Xét về khả năng tăng giá, cả REIT và đầu tư bất động sản cho thuê đều là những khoản đầu tư dài hạn tốt. Nó mang lại sự tăng trưởng về giá trị theo thời gian, vì thế mà nhà đầu tư khi bán ra đều có thể nhận được một giá trị cao hơn lúc mua vào.

• Biến động giá trị

Về biến động giá trị, cả REIT và bất động sản cho thuê đều là những khoản đầu tư, vì thế nó đều có thể tăng trưởng hoặc làm cho nhà đầu tư thiệt hại. Với REIT, nhà đầu tư có thể bị thiệt hại do việc giảm giá trị của những chứng chỉ quỹ này so với thời điểm mua vào. Với bất động sản cho thuê, các yếu tố như chi phí phát sinh không mong muốn, biến động của thị trường cũng có thể làm cho chi phí thuê tăng cao hoặc doanh thu giảm dẫn đến thiệt hại cho nhà đầu tư.

• Đa dạng hóa danh mục đầu tư

Với cả quỹ đầu tư bất động sản và bất động sản cho thuê, đây đều là 2 trong số những khoản đầu tư giúp bạn mở rộng danh mục đầu tư của mình. Nó có lãi suất tốt hơn so với tiền gửi tiết kiệm, đầu tư vào vàng hay một số kênh đầu tư khác, ngoài ra nó cũng là một kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh suy thoái kinh tế hay lạm phát tăng cao. 

Sự khác biệt

• Khấu trừ thuế

Đối với bất động sản cho thuê, các nhà đầu tư là các chủ sở hữu có thể được hưởng lợi nhiều hơn từ việc được khấu trừ nhiều loại chi phí hơn như phí lãi vay, thuế bất động sản, chi phí sửa chữa,....Trong khi đó với REIT nhà đầu tư không được khấu trừ các loại phí hay thuế này. 

• Quyền kiểm soát và thế chấp

Đối với quỹ đầu tư bất động sản REIT, nhà đầu tư không hoặc có rất ít quyền kiểm soát đối với bất động sản mà REIT quản lý. Trong khi với bất động sản cho thuê thuộc sở hữu của nhà đầu tư, bạn có toàn quyền trong việc quyết định đối với tài sản, trong đó bao gồm cả việc thế chấp tài sản. 

• Chủ động và thụ động

Đầu tư vào bất động sản cho thuê đòi hỏi nhà đầu tư cần phải có kiến thức quản trị bất động sản cho thuê một các tốt để mang lại doanh thu cao. Hay nói cách khác, lợi nhuận mà bạn nhận được phụ thuộc vào khả năng quản lý và chiến lược đầu tư của bạn. Trong khi đối với REIT, việc bạn cần làm chỉ là mua và quên nó đi. Mọi hoạt động điều hành sẽ được các chuyên gia thực hiện, vì thế mà lợi nhuận của bạn cũng phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng quản lý của người khác. 

• Tính thanh khoản

Tính thanh khoản của bất động sản cho thuê thường không cao bằng tính thanh khoản của các chứng chỉ quỹ REIT. Khi cần thanh lý tài sản, việc rao bán một bất động sản cho thuê sẽ mất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc hơn so với việc rao bán những chứng chỉ quỹ đã được niêm yết trên sàn chứng khoán vốn chỉ mất vài phút thậm chí là vài giây.

• Vốn đầu tư

So với REIT, bất động sản cho thuê đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn vốn mạnh bởi đầu tư vào bất động sản cho thuê tương đối nhiều chi phí. Trong khi đó, REIT yêu cầu nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một số vốn ít hơn rất nhiều để có thể sở hữu được. 

Trên đây là những so sánh, phân tích và tổng hợp của OneHousing về 2 hình thức đầu tư phổ biến hiện nay là đầu tư cho thuê bất động sản và đầu tư vào quỹ bất động sản. Hy vọng những so sánh, phân tích trên sẽ giúp bạn đưa ra được quyết định đầu tư đúng đắn. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Dự đoán phân khúc bất động sản biến động nhất trong năm 2024

Đâu là khu vực có tiềm năng bất động sản lớn nhất tại Hà Nội?