Đầu tư bất động sản bằng cách nào hiệu quả nhất?

Trong xã hội phát triển hiện nay, đầu tư bất động sản là hoạt động không còn quá xa lạ với nhiều người. Thậm chí kinh doanh bất động sản còn được cho là con đường làm giàu của nhiều “đại gia”. Thực tế cho thấy có những người đã giàu lên “nhanh chóng” nhờ bất động sản nhưng cũng có không ít trở nên tay trắng bởi không hiểu rõ thị trường hoặc do quá ít kinh nghiệm. Dưới đây là những cách đầu tư bất động sản thường thấy mà bạn có thể tham khảo.

Chu kỳ bất động sản tại thị trường Việt Nam

Trải qua 8 chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản (1993 - 2023), các chuyên gia nhận định sau mỗi đợt thị trường trầm lắng, bất động sản Việt Nam lại đón nhận chu kỳ tăng giá, thậm chí còn thiết lập giá mặt bằng mới. Dưới đây là biểu đồ chu kỳ bất động sản Việt Nam theo thống kê trên Tạp chí Bất động sản.

Biểu đồ hình sin của thị trường bất động sản trong giai đoạn từ năm 1993 - 2019 (Nguồn: Tạp chí Bất động sản)

Tiếp đến trong giai đoạn 2019 - 2022, cả thế giới ghi nhận sự bất ổn về kinh tế, chính trị, nhất là trong thời điểm dịch bệnh từ năm 2020 - 2021. Việc quản lý tài chính đầu tư cũng bị hạn chế. Thị trường bất động sản gần như đóng băng do dịch và giãn cách xã hội từ tháng 5 - tháng 9/2021. 

Sang đến tháng 10/2021, khi toàn xã hội trở lại với trạng thái bình thường mới, thị trường bất động sản mới có dấu hiệu tăng trưởng. Theo thông tin từ Savills Việt Nam, quý III/2021, giá bất động sản tăng trung bình 17% so với cùng kỳ năm 2020. Giá căn hộ tăng đến 10% tại các quận huyện.

Giai đoạn tiếp theo là từ quý IV/2022 - 2023, sự bất ổn về kinh tế, chính trị vẫn đang tiếp diễn trên toàn cầu báo hiệu một năm 2023 hết sức khó khăn cho bất động sản. Tuy nhiên từ cuối quý III/2023, lãi suất vay vốn ngân hàng có sự giảm mạnh. Đi kèm với đó là nhiều chương trình ưu đãi, kích cầu từ chủ đầu tư, các cơ quan quản lý, các tổ chức tài chính đã thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Một chương trình ưu đãi từ ngân hàng Techcombank và chủ đầu tư Masterise Homes phối hợp triển khai khi vay mua nhà (Nguồn: Techcombank)

Nhiều căn hộ có chủ đầu tư uy tín cùng hệ thống trang thiết bị, an ninh an toàn đảm bảo, cao cấp được nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn. Tuy nhiên các giao dịch thứ cấp, đầu tư bất động sản vào đất nền, nhà phố vẫn còn khá trầm lắng. Bên cạnh đó, trước sự cắt giảm nhân sự toàn cầu kết hợp với sự “vắng bóng” các dự án, căn hộ bình dân trên thị trường đã khiến người tiêu dùng Việt tỏ ra e ngại khi quyết định sở hữu nhà ở.

Theo nhiều chuyên gia, dự đoán trong năm 2024 tới, khi nền kinh tế vẫn đang có xu hướng tăng trưởng chậm, rất có thể thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục đi ngang dưới đáy trong thời gian dài. Đồng thời thị trường cũng cần thêm thời gian để có thể khôi phục.

Thời điểm đầu tư bất động sản hiện nay

“Vậy đâu là thời điểm tốt để đầu tư bất động sản?” là câu hỏi mà nhiều độc giả quan tâm. Theo ý kiến của các chuyên gia, thời điểm đáy, giữa của chu kỳ bất động sản hoặc thời điểm mới phê duyệt các công trình quan trọng đều được xem là những khoảng thời gian thích hợp để bất động sản sinh lãi ngay từ lúc mua. Do đó, bạn nên lựa chọn những thời điểm này để ra quyết định kinh doanh bất động sản sinh lời.

Thời điểm đáy chu kỳ bất động sản

Dự báo khoảng thời gian từ quý III/2022 đến quý I/2024 có thể là thời điểm đáy của chu kỳ bất động sản. Nhất là từ cuối quý I/2023, Chính phủ đã có nhiều động thái quyết liệt để vực dậy thị trường bao gồm thi hành chính sách hỗ trợ, giảm lãi suất vay.

Chẳng hạn giai đoạn 2011 - 2013 là thời điểm đáy của thị trường bất động sản ở giai đoạn trước. Thời điểm này có rất nhiều nhà đầu tư từ nhỏ đến vừa hoặc thậm chí các doanh nghiệp cũng bắt đầu tích trữ bất động sản. Sau đó, từ năm 2013 trở đi, giá nền chung cư tăng từ 30 - 100% tùy vào phân khúc, nhà phố và đất nền cũng ghi nhận mức tăng từ 30%.

Đáy của chu kỳ bất động sản là một trong những thời điểm tốt để đầu tư (Nguồn: Vietnam Business Insider)

Quay trở lại với năm 2024, nếu bạn đang có ý định đầu tư vào bất động sản tại thời điểm này thì xin lưu ý rằng bạn chỉ nên lựa chọn các dự án, căn hộ, nhà ở có mức giảm từ 20 - 30% so với thời điểm giá tại đỉnh. Ngoài ra bạn cũng nên kiểm tra thật kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch liên quan đến bất động sản đó.

Thời điểm bất động sản ở giữa chu kỳ

Thông thường đáy chu kỳ sẽ kéo dài từ 2 - 4 năm. Chẳng hạn với giai đoạn từ năm 2016 - 2018, giá chung cư và nhà đất chỉ tăng nhẹ, dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian sau đó. Do vậy, thời điểm giữa chu kỳ của giai đoạn này sẽ rơi vào những năm 2024 - 2026.

Ưu điểm của chu kỳ này là bất động sản an toàn về giá, có tính thanh khoản cao. Việc đầu tư bất động sản, quản lý tài chính đầu tư khá an toàn, dễ dàng. Tuy nhiên bạn cần so sánh với bất động sản khác thuộc cùng phân khúc hoặc trong cùng một phạm vi khu vực. Tất nhiên các vấn đề về quy hoạch và pháp lý, bạn cũng không nên bỏ qua.

Thời điểm mới phê duyệt các công trình trọng điểm

Thời điểm mới phê duyệt các công trình trọng điểm như đại đô thị, trung tâm thương mại, cầu đường, khu công nghiệp sẽ theo thời gian mà giá đất tăng cao do tâm lý đầu cơ tích trữ. Đây là thời điểm ổn định về quy hoạch. Giá bán lại rất tiềm năng trong tương lai, khi những dự án này được đưa vào hoạt động. 

Dự án đường Vành đai 3 từng khiến giá nhà đất khu vực quận Thanh Xuân, quận Hà Đông, Hà Nội tăng chóng mặt (Nguồn: Báo Lao động)

Tuy nhiên loại hình bất động sản này thường không nhiều. Bạn cần phải nhanh chóng, dứt khoát khi có ý định đầu tư. Ngoài ra, các vấn đề về quy hoạch, pháp lý và so sánh giá vẫn cần được thẩm định kỹ càng. Tránh việc mua rồi không bán đi được.

Cách đầu tư bất động sản hiệu quả nên tham khảo

Có thể nói đầu tư bất động sản là một cuộc chiến dài hơi, lâu dài và rất cần tới tiềm lực kinh tế vững chắc. Tuy nhiên không phải ai cũng sở hữu nguồn vốn lớn để có thể đầu tư sinh lời. Dưới đây là những cách tài chính đầu tư bất động sản ngay cả khi bạn không có quá nhiều tiền dự trữ.

Đầu tư cho đất nền vùng ven

Đất nền vùng ven thường có ưu điểm là giá thành thấp hơn nhiều so với khu trung tâm, quỹ đất dồi dào, rất thích hợp cho những nhà đầu tư có ít vốn. Bạn có thể dựa vào thời điểm phê duyệt các công trình trọng điểm để tham gia kinh doanh bất động sản khu vực này.

Hiện nay, sự phát triển về hạ tầng giao thông, các tiện ích xã hội kết hợp cùng xu hướng dời thành phố ra ngoại ô đang gia tăng. Đây chính là những thế mạnh để bạn ra quyết định. 

Đất nền vùng ven - thị trường nhà đất màu mỡ cho những nhà đầu tư ít vốn (Nguồn: CafeF)

Tất nhiên, bạn cần tìm hiểu, phân tích kỹ tiến độ các dự án, lựa chọn địa điểm bất động sản thích hợp, xác định rõ vị trí, tính pháp lý là tiềm năng phát triển, tính thanh khoản của thị trường trong tương lai.

Góp vốn đầu tư cho đất phân lô

Đây là hình thức hợp tác kinh doanh tài chính đầu tư trong đó các nhà đầu tư sẽ cùng góp vốn để mua đất và phân chia lợi nhuận. Điều mấu chốt của phương pháp này là thiết lập hợp đồng minh bạch, rõ ràng, quy định rõ trách nhiệm và quyền lợi của mỗi bên tham gia.

Có thể đầu tư bất động sản bằng đất phân lô, đầu tư theo nhóm (Nguồn: VnExpress)

Góp vốn đầu tư giúp bạn giảm bớt gánh nặng tài chính, tạo cơ hội để học hỏi kinh nghiệm, đồng thời san sẻ cơ hội đầu tư và rủi ro của dự án.

Thuê nhà nguyên căn và cho thuê lại

Đây là hình thức được khá nhiều nhà đầu tư áp dụng hiện nay. Điều này không chỉ giúp bạn có nguồn thu nhập ổn định mà còn được hưởng lợi nhuận từ việc tăng giá thuê nhà theo thời gian.

Hiểu một cách đơn giản, bạn tìm kiếm một ngôi nhà nguyên căn theo các tiêu chí bạn đề ra để thuê. Bạn sẽ thỏa thuận các điều kiện thuê, giá cả với chủ nhà và ký hợp đồng thuê nhà. Sau đó bạn có thể sang sửa lại căn nhà rồi cho người khác thuê lại, kinh doanh dịch vụ nhà trọ, khách sạn, homestay…

Thuê nhà nguyên căn giúp bạn có thu nhập ổn định, thậm chí thu nhập tăng theo thời gian (Nguồn: Kiến vàng HCM)

Tuy nhiên để thực hiện được phương pháp này, bạn cần có kỹ năng giao tiếp và đàm phán để tìm được người thuê. Nếu cách này diễn ra suôn sẻ, bạn có thể có thêm một nguồn thu nhập ổn định trong thời gian dài.

Mua nhà cũ rồi sửa chữa, tiếp đến cho thuê hoặc sang nhượng

Nếu bạn không muốn chung đụng, chia lợi nhuận với chủ đầu tư bất động sản khác thì có thể tích góp để sở hữu căn nhà, căn hộ cũ với mức giá phải chăng. Sau đó cải tạo, nâng cấp rồi tiến hành cho thuê hoặc bán lại. Việc sang sửa nhà ở sẽ giúp tăng giá trị căn hộ, nhà ở, đồng thời thu hút khách thuê/mua nhà.

Mua nhà cũ rồi sang sửa lại thiết kế để tăng giá trị căn hộ (Nguồn: Happynest)

Sử dụng đòn bẩy tài chính

Mở rộng tài chính đầu tư bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính là cách mà nhiều người đang áp dụng. Phương pháp này cho phép các nhà đầu tư huy động thêm vốn để sở hữu thêm tài sản. Từ đó tăng khả năng sinh lời cao hơn. 

Chẳng hạn, với 1 tỷ đồng, bạn có thể sở hữu căn hộ với mức giá đó, cho thuê hoặc sang nhượng. Tuy nhiên bạn cũng có thể đi vay để gia tăng nguồn vốn. Như vậy thay vì chỉ sở hữu một căn hộ, bạn có thể sở hữu thêm nhiều căn hộ và thu lợi nhuận từ những căn nhà trên.

Sử dụng đòn bẩy tài chính để sinh lời nhiều hơn (Nguồn: Prudential)

Tuy nhiên, trong trường hợp giá bất động sản giảm hoặc nguồn thu từ việc cho thuê nhà không đủ để chi trả khoản vay, bạn có nguy cơ mất toàn bộ. Do đó, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, bạn cần có kế hoạch quản lý rủi ro chắc chắn và chi tiết.

Tổng kết lại, trước một quyết định quan trọng như đầu tư bất động sản, bạn nên có sự cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, nhất là khi còn ít kinh nghiệm. Để việc đầu tư diễn ra an toàn và hiệu quả, bạn nên đa dạng các danh mục đầu tư thay vì “bỏ hết trứng vào một rổ”. Hy vọng những thông tin trên đây sẽ giúp ích cho bạn trong việc quản lý tài chính đầu tư.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Bí quyết mua căn hộ 1,7 tỷ để đầu tư ở tuổi 22 và những lưu ý khi chọn nhà để đầu tư

Giá chung cư Hà Nội tăng cao, có nên chuyển hướng mua nhà trong ngõ 3 - 5 tỷ?