Đặt cọc mua bán nhà đất gồm những bước nào?

Trong bài viết dưới đây, OneHousing sẽ giúp bạn tìm hiểu về quy trình đặt cọc mua bán nhà đất để có cái nhìn tổng quát và đảm bảo quyền lợi bản thân khi tham gia giao dịch.

Đặt cọc là gì?

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là hành động trong một khoảng thời gian nhất định, bên đặt cọc chuyển giao tài sản đặt cọc (tiền, kim loại quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác) cho bên nhận đặt cọc nhằm đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng.

Hành vi đặt cọc thường được sử dụng như một biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và đồng thời đảm bảo tính chắc chắn và tin cậy của giao dịch.

• Việc đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp này được áp dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, nhưng thường được sử dụng phổ biến nhất trong quá trình chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả giao dịch mua bán và thuê nhà đất. Nhằm đảm bảo tính pháp lý của việc ký kết và thực hiện hợp đồng khi một bên tham gia quan tâm đến việc thuê hoặc mua một tài sản như đất đai, nhà, căn hộ, hoặc một công trình xây dựng, bên nhận đặt cọc có thể yêu cầu bên đặt cọc chuyển giao một số tiền hoặc tài sản có giá trị.
• Việc đặt cọc nhằm bảo đảm bên đặt cọc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và tuân thủ các điều kiện, điều khoản đã thỏa trong hợp đồng. Trong trường hợp bên đặt cọc không tuân thủ theo các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng hoặc vi phạm nghĩa vụ, bên nhận đặt cọc có quyền sử dụng tài sản đặt cọc để đòi lại số tiền đã đặt cọc hoặc bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải chứng thực không?

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (Nguồn: Khải Nguyên Group)

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, không có điều khoản nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực. Các văn bản pháp lý chỉ quy định việc công chứng các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và các tài sản liên quan đến đất.

Tuy nhiên, để tránh mọi tranh chấp hoặc rủi ro có thể xảy ra, các bên tham gia hợp đồng nên xem xét khả năng chứng thực hợp đồng đặt cọc. Thực tế chỉ ra rằng, trong nhiều trường hợp, do sự tin tưởng giữa các bên, tiền đặt cọc được thanh toán mà không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh việc giao nhận tiền đặt cọc. Điều này có thể dẫn đến những tranh chấp và bất đồng trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc có thể mang lại nhiều giá trị lợi ích. Đầu tiên, nó tạo ra một văn bản chính thức và có giá trị pháp lý để ghi nhận thanh toán tiền đặt cọc. Có một văn bản được chứng thực, các bên sẽ dễ dàng bảo vệ quyền lợi của mình phòng trường hợp xảy ra tranh chấp.

Bên cạnh đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc được xem là  một bằng chứng pháp lý quan trọng phòng trừ trường hợp một trong hai bên vi phạm hợp đồng. Nếu một trong hai bên không tuân thủ các điều khoản như đã thỏa thuận và từ chối hoàn trả số tiền đặt cọc, bên còn lại sẽ sử dụng văn bản chứng thực nhằm  xác minh hành vi vi phạm và yêu cầu bồi thường.

Đối với người thuê nhà hoặc mua bán đất, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng tạo ra sự yên tâm về quyền lợi của họ. Trong trường hợp chủ sở hữu không tuân thủ hợp đồng và từ chối hoàn trả số tiền đặt cọc, người mua bán nhà đất hoặc thuê nhà có thể sử dụng văn bản chứng thực nhằm bảo vệ quyền lợi và lấy lại được số tiền đã đặt cọc.

Tóm lại, mặc dù không có quy định cụ thể yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng thực hiện thủ tục này sẽ bảo đảm tính minh bạch, rõ ràng, minh bạch, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Để phòng tránh rủi ro và tranh chấp không muốn có, OneHousing khuyên các bên tham gia nên cân nhắc việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc. Điều này sẽ tạo ra bằng chứng pháp lý rõ ràng, chính thức ghi nhận việc thanh toán số tiền đặt cọc tránh xảy ra tranh chấp.

Nên đặt cọc bao nhiêu? 

Đặt cọc mua bán nhà đất (Nguồn: Luật Tây Bắc)

Trong Bộ Luật Dân sự năm 2015 tại Việt Nam, không có quy định cụ thể về mức tiền đặt cọc nên các bên tham gia sẽ thỏa thuận để xác định mức đặt cọc. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro, các bên có thể đồng ý thực hiện mức đặt cọc không vượt quá 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với dự án bất động sản hoặc hợp đồng mua bán nhà đất.

Phụ thuộc vào giá trị pháp lý của các bên tham gia để đánh giá rủi ro và trách nhiệm của các bên khi hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng không được thực hiện. Trong trường hợp bên nhận đặt cọc vi phạm, bên đặt cọc sẽ hưởng lợi. Ngược lại, bên nhận đặt cọc sẽ được hưởng lợi nếu bên đặt cọc vi phạm.

Ví dụ, ông B đã đặt cọc cho ông C một số tiền đạt 60% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, tức là 500 triệu đồng. Tuy nhiên, ông B nhận thấy sau khi đặt cọc, có một thửa đất khác có vị trí tốt hơn, thuận lợi về giao thông và kinh doanh và ông không có nhu cầu tiếp tục mua. Ông B yêu cầu lấy lại số tiền đặt cọc từ ông C, nhưng nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác hoặc ông C không đồng ý, số tiền 500 triệu đồng đó sẽ thuộc về ông C.

Các bước đặt cọc mua nhà đất

Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất là một phần quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Để hiểu chi tiết hơn về các bước trong quá trình này, chúng ta sẽ đi vào từng bước như sau:

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng

Sau có được sự chấp thuận từ hai bên tham gia, bước “soạn thảo hợp đặt cọc: việc đặt cọc mua nhà, bước đầu tiên là soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này ghi chép lại sự thỏa thuận về việc đặt cọc giữa bên mua và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất. Điều này giúp cung cấp căn cứ chứng minh trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.

Đặt cọc có thể được thảo luận và điều chỉnh bởi cả người mua và người bán trong hợp đồng, nhưng thường chứa đựng những điều khoản sau đây:

- Một số thông tin cơ bản về hai bên tham gia ký kết hợp đồng: bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.

- Đối tượng của hợp đồng: tài sản mà đặt cọc được.

- Mục đích của việc đặt cọc.

- Phương thức thanh toán và giá trị giao dịch.

- Trách nhiệm của các bên tham gia thực hiện chứng thực đăng ký hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu.

- Thời hạn hợp đồng đặt cọc.

- Quyền, nghĩa vụ hai bên.

- Phương thức nhằm giải quyết các tranh chấp.

- Cam đoan từ mỗi bên.

- Xác nhận từ hai bên tham gia hợp đồng: ký và ghi rõ họ tên.

Bước 2: Kiểm tra, xác nhận và ký kết hợp đồng

Sau khi các nội dung của hợp đồng đã được thống nhất, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc. Hai bên tham gia ký và ghi rõ họ tên. Trong quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà, cần có sự hiện diện của một người làm chứng.

Vai trò của người làm chứng: Người làm chứng sẽ đóng vai trò quan trọng trong quá trình giao dịch đặt cọc mua nhà. Họ sẽ là người trung gian, làm chứng cho việc ký kết và giao dịch đặt cọc giữa hai bên.

Điều kiện của người làm chứng: Người làm chứng không được có quan hệ họ hàng hoặc thân quen với bất kỳ bên nào trong giao dịch. Hơn nữa, trong hợp đồng, người làm chứng cần ký tên, điểm chỉ và cung cấp xác nhận minh bạch, rõ ràng. Việc làm này nhằm bảo đảm  tính pháp lý và công nhận hợp đồng.

Bước 3: Thực hiện hợp đồng 

Sau khi ký kết hợp đồng, bên đặt cọc thực hiện chuyển tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc. Người mua nên lưu tiền trong tài khoản cá nhân và thực hiện thanh toán tại ngân hàng. Khi thanh toán đặt cọc, bên mua chuyển khoản số tiền đặt cọc cho bên bán nhằm tiết kiệm  thời gian cung cấp và kiểm tra các bằng chứng cho việc thanh toán.

Thông qua tuần tự các bước thực hiện trên, quy trình đặt cọc mua bán nhà đất về cơ bản đã được thực hiện. Quan trọng là các bên tham gia cần tuân thủ đúng, đủ các nội dung và điều khoản đã được thỏa thuận như trong hợp đồng đặt cọc nhằm giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tính pháp lý trong quá trình giao dịch.

Ngoài ra, nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong giao dịch, các bên tham gia có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ của luật sư hoặc chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản để tư vấn, hỗ trợ. Điều này đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia và quy trình đặt cọc mua bán nhà đất diễn ra đúng quy định.

Nhìn chung, quy trình đặt cọc mua bán nhà đất gồm các bước cơ bản như: soạn thảo, ký kết hợp đồng đặt cọc và thực hiện thanh toán. Việc tuân thủ các điều khoản và quy định trong hợp đồng nhằm đảm bảo tính an toàn, minh bạch và pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

Trên đây là một số thông tin cơ bản về quy trình đặt cọc mua bán nhà đất. Mong rằng, qua bài viết trên, OneHousing có thể giúp bạn nắm chắc quy trình và đảm bảo quyền lợi bản thân khi tham gia hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Có nên đặt cọc mua chung cư bằng vi bằng không?

6 điều phải biết khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất