Đánh thuế người sở hữu nhiều nhà: Liệu có làm hạ nhiệt giá bất động sản?

Trong thị trường bất động sản hiện nay tại Việt Nam, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, việc sở hữu nhà ở trở thành thách thức lớn đối với nhiều người dân. Để hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường, chính phủ đã đề xuất nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với những trường hợp sở hữu nhiều nhà. Đề xuất này đã thu hút sự quan tâm đặc biệt từ dư luận, đặt ra câu hỏi: Liệu việc đánh thuế người sở hữu nhiều nhà có giúp hạ nhiệt giá bất động sản?

Tại sao Chính phủ đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà?

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bất động sản tăng cao là hoạt động đầu cơ bất động sản. Nhiều nhà đầu tư mua nhiều nhà hoặc đất với mục đích chờ tăng giá để bán lại, tạo ra sự khan hiếm giả và đẩy giá lên cao.

Bộ Xây dựng đã chỉ ra rằng, hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản tăng cao. Một số cá nhân lợi dụng sự thiếu kinh nghiệm và tâm lý đám đông của người dân để trục lợi, khiến khách hàng chịu thiệt hại và làm giảm tính minh bạch của thị trường.

Ngoài ra, công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực còn lỏng lẻo, tạo điều kiện cho các nhóm đầu tư liên kết tham gia đấu giá, đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với mức khởi điểm, sau đó "bỏ cọc" dù đã trúng đấu giá. Chiêu thức này không chỉ làm méo mó giá trị thực của bất động sản mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, đẩy giá nhà ở khu vực lân cận tăng cao.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nghiên cứu, xây dựng chính sách đánh thuế đối với những trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường. Mục tiêu của chính sách này là giảm thiểu tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, giúp giá bất động sản trở nên hợp lý hơn và người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. 

Chính phủ đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà để ngăn tình trạng bỏ hoang đất (Nguồn: VNEconomy)

Tác động đến giá bất động sản, tâm lý người mua và nhà đầu tư

Việc áp dụng thuế đối với người sở hữu nhiều nhà có thể dẫn đến các tác động sau:

• Giá bất động sản: Trong ngắn hạn, có thể xuất hiện xu hướng bán ra từ các nhà đầu tư để tránh thuế, dẫn đến nguồn cung tăng và giá giảm nhẹ. Tuy nhiên, về dài hạn, nếu nguồn cung không được cải thiện, giá có thể tiếp tục tăng do chi phí thuế được chuyển sang người mua.
• Tâm lý người mua: Người mua nhà lần đầu có thể kỳ vọng giá giảm và chờ đợi, dẫn đến giảm giao dịch trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu giá không giảm như mong đợi, tâm lý này có thể chuyển thành lo ngại và thúc đẩy mua nhanh trước khi giá tiếp tục tăng.
• Nhà đầu tư: Các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể rút lui do lợi nhuận giảm, trong khi các quỹ đầu tư lớn với nguồn lực mạnh vẫn tiếp tục hoạt động, dẫn đến thị trường bị chi phối bởi các tập đoàn lớn.

Kinh nghiệm từ các quốc gia khác và bài học cho Việt Nam

Nhiều quốc gia đã áp dụng chính sách thuế nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ và ổn định thị trường bất động sản hiện nay. Dưới đây là một số ví dụ:

• Singapore: Chính phủ áp dụng thuế bổ sung đối với người mua bất động sản thứ hai và thứ ba. Cụ thể, từ tháng 4/2023, thuế mua bất động sản thứ hai tăng thêm 3%, lên mức 20%, và căn thứ ba là 30%. Đối với người nước ngoài, thuế suất khi mua bất động sản tăng gấp đôi lên 60%. Ngoài ra, nếu chủ sở hữu bán bất động sản trong năm đầu tiên sau khi mua, họ phải chịu thuế 16% trên giá trị tài sản; mức thuế này giảm dần trong các năm tiếp theo và miễn thuế sau năm thứ tư. 
• Hàn Quốc: Chính phủ áp dụng thuế suất 5% đối với nhà đất bỏ hoang, và thuế suất này tăng dần theo số năm bất động sản bị bỏ trống. Mục tiêu là khuyến khích sử dụng hiệu quả đất đai và giảm tình trạng đầu cơ. 
• Anh: Từ năm 2003, Anh áp dụng "thuế tem" (stamp duty land tax) đối với giao dịch bất động sản. Mức thuế này lũy tiến theo giá trị tài sản và tăng thêm 3% đối với căn nhà thứ hai trở đi. Tuy nhiên, dù áp dụng thuế cao, giá nhà ở Anh vẫn tiếp tục tăng, cho thấy thuế không hoàn toàn kiểm soát được giá bất động sản.

Giá nhà ở Anh vẫn tiếp tục tăng dù chính phủ đã áp dụng thuế (Ảnh: Financial Times)

Từ kinh nghiệm quốc tế, Việt Nam có thể rút ra một số bài học quan trọng:

• Kết hợp chính sách thuế với các biện pháp khác: Việc đánh thuế cần đi đôi với tăng cường nguồn cung nhà ở, cải thiện quy hoạch đô thị và minh bạch thông tin thị trường. Chỉ khi đó, chính sách mới có thể phát huy hiệu quả trong việc kiểm soát giá và hạn chế đầu cơ.
• Thiết kế chính sách linh hoạt và công bằng: Cần xác định rõ ràng đối tượng chịu thuế, có thể dựa trên số lượng bất động sản sở hữu hoặc tổng giá trị tài sản. Mức thuế suất nên được thiết kế lũy tiến, đảm bảo người có nhu cầu ở thực sự không bị ảnh hưởng tiêu cực.
• Xây dựng hệ thống quản lý và cơ sở dữ liệu đồng bộ: Việc quản lý hiệu quả thông tin về sở hữu bất động sản là yếu tố then chốt để triển khai chính sách thuế thành công. Hệ thống này cần liên thông giữa các cơ quan và đảm bảo tính minh bạch, chính xác.

Khả năng áp dụng thực tế và những thách thức trong triển khai

Việc áp dụng chính sách thuế đối với người sở hữu nhiều nhà tại Việt Nam đối mặt với một số thách thức:

• Hệ thống quản lý và cơ sở dữ liệu: Cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản để theo dõi và quản lý thông tin sở hữu, đảm bảo việc thu thuế chính xác và công bằng.
• Phân biệt đối tượng chịu thuế: Cần xác định rõ ràng giữa người đầu tư, đầu cơ và người mua nhà cho mục đích ở thực sự. Ví dụ, nhiều gia đình mua thêm nhà cho con cái hoặc để cho thuê nhằm tăng thu nhập; việc đánh thuế cần xem xét đến các trường hợp này để tránh gây bất công.
• Tác động đến thị trường: Chính sách thuế có thể dẫn đến giảm giao dịch và thanh khoản thị trường trong ngắn hạn. Cần có các biện pháp hỗ trợ và lộ trình thực hiện hợp lý để thị trường thích nghi.
• Phản ứng của nhà đầu tư: Việc áp thuế có thể khiến một số nhà đầu tư rút lui, ảnh hưởng đến nguồn vốn và phát triển dự án. Do đó, cần cân nhắc kỹ lưỡng để không làm giảm động lực đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Việc đánh thuế người sở hữu nhiều nhà được xem là một trong những công cụ nhằm hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, để chính sách này đạt hiệu quả như mong muốn vẫn cần những nghiên cứu kỹ lưỡng và thiết kế phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Xem thêm

Giao dịch thổ cư Nam Từ Liêm giảm 28% tháng 12/2024: Xu hướng hay tín hiệu đáng lo?

Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng 100.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội