Đang thuê nhà chung cư thì nên làm gì nếu có mảnh đất trống tại Hà Nội?

Khi đang thuê nhà chung cư để ở, thì việc sở hữu một mảnh đất trống tại Hà Nội có thể là một cơ hội đáng giá. Đây không chỉ là một khoản đầu tư tiềm năng mà còn là một cơ hội để tạo ra không gian sống thoải mái và tiện nghi hơn.

Tuy nhiên, việc quyết định làm gì với mảnh đất này không hề đơn giản. Điều này đòi hỏi sự suy nghĩ kỹ lưỡng, tính toán cẩn trọng và xem xét các yếu tố như quy hoạch, mục đích sử dụng và tiềm năng phát triển trong tương lai. Hãy cùng OneHousing lắng nghe về việc tư vấn bất động sản từ chuyên gia và đưa ra lựa chọn tối ưu nhất cho tài sản của bạn qua bài viết sau.

Tư vấn bất động sản: Đang thuê nhà chung cư để ở thì nên làm gì nếu có mảnh đất trống tại Hà Nội?

Đặt vấn đề

Chị A, 35 tuổi, có gia đình gồm hai con nhỏ đang học tiểu học, sinh sống tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Hiện tại, chị đang làm công việc ổn định với thu nhập hằng tháng khoảng 30 triệu đồng, không có nợ nần hoặc trợ cấp từ bất kỳ nguồn nào.

Chồng chị A thừa kế một mảnh đất trống lớn trong một con hẻm, không có nhà trên đất. Gia đình chị đang thuê một căn hộ chung cư với giá 8,5 triệu đồng mỗi tháng. Chị cũng sở hữu một mảnh đất riêng có diện tích 45m2 ở khu vực Nam Từ Liêm, nằm trên một con đường lớn (đủ rộng cho hai làn ôtô đi ngược nhau), đang được cho thuê với giá 5 triệu đồng mỗi tháng.

Chị A hiện có số vốn là 3 tỷ đồng và muốn đầu tư vào mảnh đất trống trên. Hiện tại, có hai phương án mà gia đình đang xem xét:

• Phương án đầu tiên là chi khoảng 2 tỷ đồng để mua một căn hộ chung cư để ổn định chỗ ở. 1 tỷ đồng còn lại sẽ được tích lũy, kết hợp với việc vay thêm khoảng 1 tỷ đồng nữa để xây dựng một căn nhà 5 tầng cho thuê trên mảnh đất 45m2. Dựa trên giá thuê hiện tại, dự kiến thu nhập từ cho thuê sẽ là khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng.
• Phương án thứ hai là dành toàn bộ số vốn để xây dựng nhà trên mảnh đất 45m2, vừa là nơi ở, vừa để cho thuê. Tuy nhiên, chị không muốn ở một nơi nằm trên đường và đông đúc, nên chị thích sống trong căn hộ chung cư hơn.

Mảnh đất trống nên được đầu tư như thế nào khi đang thuê nhà chung cư để ở? (Nguồn: Vnexpress)

Tư vấn của chuyên gia

Theo chị Nguyễn Thị Thu Uyên, hiện là chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân (thuộc Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT): Dựa vào thông tin và các phương án mà chị A đã đề xuất, để lựa chọn tối ưu nhất, có ba yếu tố cần xem xét: tối ưu hóa tài chính, mức chịu đựng rủi ro và sở thích cá nhân.

Trước khi bắt đầu phân tích về yếu tố tối ưu hóa tài chính, việc chuẩn bị một kế hoạch dự trữ tài chính là quan trọng. Kế hoạch này bao gồm việc tạo ra quỹ dự trữ khẩn cấp (tương đương từ 3 - 6 tháng chi tiêu) để đảm bảo sự thanh khoản trong trường hợp gia đình đối mặt với những khó khăn, bị giảm hoặc mất đi nguồn thu nhập trong thời gian ngắn hoặc phát sinh những chi phí ngoài dự tính.

• Về vấn đề tối ưu về hiệu quả tài chính. Gia đình chị A hiện sở hữu các tài sản sau: 3 tỷ đồng (loại hình chưa rõ ràng, tiền hay cổ phiếu, trái phiếu, khoản cho vay...), bất động sản dân sinh thừa kế từ chồng (chưa rõ giá trị), và bất động sản dân sinh của chị tại Nam Từ Liêm, diện tích 45m2, nằm tại một ngõ lớn. Theo tham khảo từ Batdongsan, mảnh đất ở khu vực này có giá trị từ 3,2 - 5 tỷ đồng, tương đương từ 70 - 110 triệu đồng/m2.

Gia đình hiện có tổng thu nhập 30 triệu đồng/tháng, có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại mảnh đất Nam Từ Liêm (5 triệu đồng). Điều này cho thấy hiệu suất cho thuê của mảnh đất này đạt từ 1,2 - 1,9%/ năm. Nếu đầu tư xây dựng, thu nhập từ cho thuê mặt bằng sẽ tăng lên mức 20 triệu đồng/tháng, đây cũng là mức giá cho thuê nhà riêng phù hợp tại khu vực Nam Từ Liêm.

Chi phí xây dựng nhà 5 tầng sẽ tốn khoảng 2 tỷ đồng. Vậy, tổng giá trị bất động sản bao gồm đất và nhà ước tính từ 5,2 - 7 tỷ đồng và hiệu suất thuê sau khi xây dựng sẽ dao động từ 2,8 - 4,6%/năm.

Theo dữ liệu từ Batdongsan và FIDT, tăng trưởng của nhà riêng tại Nam Từ Liêm trong 5 năm qua đạt từ 9,5 - 9,6% mỗi năm. Giả sử xu hướng này tiếp tục, tổng hiệu suất từ thuê và tăng giá của bất động sản này có thể đạt từ 12,4 - 14,2% mỗi năm. Vì vậy, việc đầu tư xây nhà để cho thuê tại khu vực này là một lựa chọn hợp lý.

 Việc chuẩn bị một kế hoạch dự trữ tài chính là quan trọng (Nguồn ảnh: Taca)

• Về mức chịu đựng rủi ro. Gia đình chị A có con nhỏ và cần sự ổn định tài chính. Vợ chồng có thể sử dụng các công cụ tài chính để phân phối tài sản vào những lĩnh vực đầu tư có tiềm năng sinh lời như bất động sản, cổ phiếu. Cả hai kế hoạch đều có liên quan đến bất động sản, nhưng cần lưu ý rằng việc sở hữu căn hộ trong dài hạn sẽ mang lại lợi nhuận ít hơn.
• Về sở thích và ưu tiên cá nhân. Chị A đã thể hiện rõ ràng sự ưa thích với chung cư. Tuy nhiên, cần xem xét đến yếu tố phân khúc căn hộ phù hợp với nhu cầu sống và các yếu tố khác như gần trường học của con, gần nơi làm việc của gia đình.

Dựa trên sự phân tích, chuyên gia kết luận rằng phương án thứ nhất sẽ phù hợp và tối ưu hơn cho gia đình. Thay vì thuê nhà, chị A nên sở hữu một căn hộ riêng, sau đó sử dụng vốn để xây nhà cho thuê trên mảnh đất trống, tạo ra nguồn thu nhập ổn định.

(Nguồn thông tin: Vnexpress, 10/2023)

Một số ý kiến thực tế về việc nên đầu tư mảnh đất trống như thế nào khi đang thuê nhà chung cư để ở

Về vấn đề này, một độc giả trên trang Vnexpress góp ý rằng, bạn nên tận dụng sự thoải mái và tiện ích mà căn hộ chung cư. Việc ở chung cư cao cấp ở là cách tận hưởng cuộc sống. Lợi nhuận từ xây nhà cho thuê sẽ không đủ để bù vào tiền khấu hao nhà. Tối ưu nhất là bạn nên bán mảnh đất trong ngõ và mua nhà chung cư để ở, còn mảnh đất có sẵn thì sẽ cho thuê và không cần xây nhà. Tuy vậy, quyết định này cần xem xét kỹ lưỡng, bởi mỗi lựa chọn đều có những ưu và nhược điểm.

Một độc giả khác thì đưa ra phương án thứ 3 thay thế: Mảnh đất có diện tích 45m2 (ngõ lớn) nên xây nhà cấp 4 (kiot) để cho thuê và chi phí xây dựng sẽ rơi vào khoảng 300 triệu đồng. Tiền thuê nhà đó sẽ được dùng để trả tiền thuê chung cư đang ở.

Chung cư khá tiện lợi vì gần chỗ làm, gần trường học, nhiều dịch vụ cuộc sống, an ninh. Đất thừa kế có thể bán đi và dùng tiền đó để mua một căn chung cư ở Hà Nội và sau đó sẽ không phải trả tiền thuê nhà hiện tại. Phần 2,7 tỷ đồng có thể đem gửi ngân hàng sẽ được lãi 11 - 13 triệu đồng/tháng.

Việc sống trong căn hộ chung cư sẽ mang lại những ưu điểm về  tiện ích, dịch vụ và an ninh (Nguồn ảnh: Vnexpress)

Một độc giả khác thì có quan điểm rằng, thông thường, người có đất sẽ có ý định xây nhà rồi cho thuê. Trong khi thực tế, việc xây phải sẽ phải tốn thêm chi phí và phải vay thêm ngân hàng. Đồng thời, thu nhập từ việc cho thuê có thể không đủ bù vào chi phí  lãi vay và bảo trì cho căn nhà. Độc giả này cũng để xuất rằng, nếu có đất mặt tiền thì có thể kinh doanh bãi giữ xe hoặc phân thành nhiều kiot nhỏ để cho thuê kinh doanh ăn uống. Về việc xây kiot thì có thể mua container cũ để tiết kiệm chi phí.

Tuy nhiên, phương án này cũng cần xem xét kỹ lưỡng về pháp lý, vị trí đất, và tiềm năng thu nhập từ việc cho thuê bãi giữ xe hoặc kiot nhỏ để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.

Việc lựa chọn giữa tiếp tục thuê nhà chung cư để ở hay tận dụng mảnh đất để xây dựng có thể là một quyết định khó khăn. Tuy nhiên, điều quan trọng là tham khảo sự tư vấn bất động sản của chuyên gia, phân tích tài chính một cách cẩn thận và xác định rõ mục tiêu dài hạn. Dù là duy trì sự tiện nghi ở chung cư hay tận dụng tiềm năng của mảnh đất, quyết định nào cũng cần phải phù hợp với kế hoạch tài chính và mục tiêu gia đình.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Vì sao Gen Z thích thuê nhà chung cư cao cấp hơn tích lũy để mua nhà?

Có 4 tỷ đồng nhàn rỗi và 1 mảnh đất, nên bán đất và gom tiền gửi ngân hàng hay đầu tư xây chung cư mini cho thuê?