Từ lâu, Hà Nội và TP.HCM vẫn luôn được xem là hai cực phát triển trọng điểm của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, sự giằng co giữa hai thành phố lớn đang ngày càng thể hiện rõ nét hơn sau giai đoạn thị trường điều chỉnh. Bước sang quý 2/2025, trong khi giá bán căn hộ Hà Nội bất ngờ bứt phá mạnh mẽ nhờ làn sóng trở lại của các dự án cao cấp, thì giá bán căn hộ TP.HCM lại giữ vững mặt bằng cao nhưng đi ngang, phản ánh những điều chỉnh chiến lược đáng chú ý từ cấu trúc nguồn cung.

Hà Nội bật tăng mạnh, TP.HCM giữ nhịp ổn định

Sau một quý 1/2025 trầm lắng, thị trường căn hộ cao tầng tại hai thành phố lớn đã có những bước đi rất khác nhau trong quý 2/2025 – tạo nên một cuộc rượt đuổi đáng chú ý giữa giá bán căn hộ Hà Nội và giá bán căn hộ TP.HCM.

Hà Nội: Giá tăng mạnh do sự trở lại của nguồn cung cao cấp

Tại Hà Nội, quý 2/2025 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ với hơn 7.800 căn hộ mới được mở bán, gần gấp đôi so với quý 1 và tiệm cận mốc ổn định của năm 2024. Điều đáng chú ý là phần lớn nguồn cung mới đều thuộc phân khúc cao cấp, tập trung tại các khu vực Tây, Bắc và Đông Hà Nội như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Gia Lâm, Văn Giang.

Sự trở lại của loạt dự án đẩy mặt bằng giá bán căn hộ Hà Nội trung bình lên 79,7 triệu đồng/m², tăng tới 5,5% so với quý trước và 24% so với cùng kỳ 2024. Đây là mức tăng rất mạnh chỉ trong một quý, cho thấy tâm lý người mua đã chuyển từ thận trọng sang chủ động tìm kiếm cơ hội trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

Bản chất của đợt tăng giá này phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc nguồn cung: phân khúc trung cấp gần như vắng bóng trong khi nhóm cao cấp lại bung hàng mạnh, khiến giá trung bình bị kéo lên. Nói cách khác, mặt bằng giá không chỉ tăng theo lực cầu, mà còn do chính định hướng chiến lược sản phẩm từ phía chủ đầu tư.

Giá căn hộ Hà Nội tăng mạnh nửa đầu 2025 (Ảnh: CafeF)

TP.HCM: Giá đi ngang nhờ có thêm dự án trung cấp

Trái ngược với Hà Nội, giá bán căn hộ TP.HCM trong quý 2/2025 gần như đi ngang, giữ ở mức 89 triệu đồng/m2, không thay đổi nhiều so với quý trước, nhưng vẫn cao hơn khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, điều này không phản ánh sự trầm lắng, mà cho thấy sự ổn định trong giai đoạn thị trường điều tiết lại cấu trúc sản phẩm.

Nguồn cung mới tại TP.HCM trong quý 2 đạt gần 1.900 căn, thấp hơn so với các quý cao điểm năm 2024, nhưng đáng chú ý là có sự hiện diện trở lại của nhiều dự án trung cấp, giúp thị trường duy trì được mặt bằng giá ổn định thay vì bị đẩy cao do thiếu hụt nguồn cung.

Phân khúc trung cấp với các dự án như Happy One Sora, Fiato Uptown, Celadon City đang đóng vai trò cân bằng lại thị trường, khi đáp ứng tốt nhu cầu ở thực mà không tạo thêm áp lực giá. Việc cơ cấu lại sản phẩm này là lý do khiến giá bán căn hộ TP.HCM giữ nhịp ổn định trong bối cảnh thị trường cả nước đang có dấu hiệu phục hồi.

Giá căn hộ TP.HCM đi ngang ổn định trong quý 2 (Ảnh: CafeF)

Hà Nội hấp thụ tốt, cho thấy nhu cầu thực vẫn mạnh

Đáng chú ý là dù nguồn cung cao cấp tăng mạnh, Hà Nội vẫn đạt mức tiêu thụ gần 7.600 căn trong quý 2/2025, cho thấy thị trường vẫn còn lực cầu thực ổn định, đặc biệt ở nhóm khách hàng có tài chính tốt và nhu cầu mua để ở thật.

Trong khi đó, TP.HCM tuy không đạt mức tiêu thụ cao như Hà Nội (chỉ khoảng 3.000 căn), nhưng với mặt bằng giá cao và nguồn cung đa dạng, đây vẫn là mức giao dịch khả quan, đủ duy trì sự ổn định của thị trường mà không tạo áp lực thổi giá.

Thành phố nào đang dẫn đầu thị phần cao cấp và hạng sang?

Sau khi nguồn cung mới và sức hấp thụ đã tạo ra thế rượt đuổi rõ rệt giữa giá bán căn hộ Hà Nội và giá bán căn hộ TP.HCM. Tuy nhiên thành phố nào đang dẫn dắt phân khúc cao cấp, hạng sang trên thị trường?

Hà Nội: Lực đẩy từ nhóm dự án cao cấp khu Tây và Bắc

Trong quý 2/2025, Hà Nội chứng kiến làn sóng trở lại của hàng loạt dự án cao cấp từ các tên tuổi quen thuộc. Dẫn đầu là ba dự án:

The Matrix One Premium (MIK Group – khu Tây): Giá chào bán từ 120 - 130 triệu đồng/m², nằm trong nhóm cao nhất thị trường Hà Nội hiện nay.
The Cosmopolitan (MIK Group – khu Bắc): Mức giá 100 - 110 triệu đồng/m², cạnh tranh trực tiếp với các dự án cùng phân khúc tại Cầu Giấy và Nam Từ Liêm.
Hausman Premium (FLC Group – khu Tây): Mức giá từ 90 - 100 triệu đồng/m², phù hợp với nhóm khách hàng mua để ở dài hạn, tìm kiếm sản phẩm cao cấp nhưng không cần thương hiệu quốc tế.

Các dự án này không chỉ giúp nâng mặt bằng giá bán căn hộ Hà Nội, mà còn định hình lại vị thế của khu Tây, nơi vốn được coi là vùng “quen mặt” của dòng sản phẩm cao cấp.

Các dự án cao cấp khu Tây Và Bắc Hà Nội trở lại mạnh mẽ (Ảnh: The Matrix One Premium)

TP.HCM: Phân hóa rõ rệt giữa hạng sang và trung cao cấp

Tại TP.HCM, danh sách dự án mở bán trong quý 2 thể hiện chiến lược phân khúc rất rõ ràng. Dự án nổi bật nhất chính là:

Lumiere Midtown (Masterise Homes – khu Đông): Giá chào bán từ 155 - 165 triệu đồng/m², tiếp tục giữ vị thế đắt nhất thị trường TP.HCM hiện tại. Dự án không chỉ định vị khách hàng siêu cao cấp, mà còn đóng vai trò neo giá cho toàn khu vực Thủ Thiêm và An Phú.
Celadon City (Gamuda Land – khu Tây): Giá 75 - 85 triệu đồng/m², tuy không thuộc nhóm hạng sang nhưng được thị trường đánh giá rất tích cực nhờ quy mô lớn, thiết kế hiện đại, tiện ích đồng bộ và đặc biệt là khả năng giữ giá qua các giai đoạn trầm lắng.

Sự phân hóa giá tại TP.HCM đang rất rõ: dự án hạng sang trên 150 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng nhỏ, nhưng có giá trị định vị; trong khi đó, nhóm dự án trung - cao cấp giữ vai trò chủ lực về thanh khoản.

Dự án hạng sang tại TP.HCM có giá trị định vị cao (Ảnh: Báo Thanh niên)

Chênh lệch giá căn hộ hạng sang Hà Nội và TP.HCM khoảng 20 - 40 triệu đồng/m²

Tính theo mặt bằng giá các dự án mở bán quý 2/2025, giá bán căn hộ TP.HCM ở phân khúc hạng sang hiện đang cao hơn Hà Nội khoảng 20 - 40 triệu đồng/m².

Khoảng cách này phản ánh rõ sự khác biệt về chiến lược phát triển sản phẩm và yếu tố định vị thương hiệu. TP.HCM với ưu thế quỹ đất ven sông, hệ sinh thái tiện ích đồng bộ và nhóm khách hàng quốc tế mạnh hơn vẫn giữ vị trí dẫn đầu ở phân khúc siêu cao cấp.

Ngược lại, giá bán căn hộ Hà Nội đang thể hiện mức tăng đều ở phân khúc cao cấp nội đô, tập trung vào khách hàng trong nước, mua để ở thật, nhưng chưa thực sự tạo được các dòng sản phẩm chạm đến ngưỡng hạng sang theo tiêu chuẩn toàn cầu.

Triển vọng cuối năm: Cơ hội và rủi ro cho Hà Nội và TP.HCM

Kết thúc nửa đầu năm 2025, thị trường căn hộ tại hai đầu tàu Hà Nội – TP.HCM đã thể hiện hai sắc thái rất khác nhau. Vậy điều gì đang chờ đợi ở 6 tháng cuối năm?

Hà Nội: Giá có thể tiếp tục tăng nếu nguồn cung trung cấp không trở lại

Giá bán căn hộ Hà Nội đang được đẩy lên bởi nhóm dự án cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp gần như vắng bóng. Nếu tình trạng mất cân đối này tiếp diễn, mặt bằng giá có thể tiếp tục tăng trong nửa cuối 2025, nhưng cũng kéo theo nguy cơ chững thanh khoản ở nhóm khách mua để ở. Cơ hội đầu tư sẽ nghiêng về khu vực ven đô, nơi vẫn còn sản phẩm dưới 65 triệu đồng/m² với tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng hoàn thiện.

TP.HCM: Nếu duy trì phân khúc đa dạng, giá sẽ ổn định nhưng cạnh tranh gay gắt

Với mặt bằng giá bán căn hộ TP.HCM duy trì quanh mốc 89 triệu đồng/m², thị trường cho thấy sự ổn định nhờ cơ cấu nguồn cung hợp lý giữa trung cấp và cao cấp. Tuy nhiên, cạnh tranh sẽ ngày càng khốc liệt, đặc biệt ở phân khúc cao cấp không có lợi thế về vị trí, pháp lý hoặc thương hiệu. Khu Đông tiếp tục là tâm điểm nhờ tiềm năng tăng giá dài hạn và nhu cầu thật ổn định.

Gợi ý đầu tư theo khu vực: khu Đông TP.HCM và khu Tây Hà Nội

Nếu cần lựa chọn giữa hai thành phố cho chiến lược đầu tư cuối 2025, thì hai khu vực sau là nơi hội tụ đầy đủ yếu tố giá - tiềm năng - hạ tầng - thanh khoản:

Khu Đông TP.HCM:

Phù hợp với nhà đầu tư trung và dài hạn
Ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng
Cân nhắc lướt sóng với dự án trung cấp trong giai đoạn mở bán sớm (Fiato Uptown, Happy One Sora)

Khu Tây Hà Nội:

Phù hợp với người mua để ở thật, tài chính từ 5 - 7 tỷ đồng
Ưu tiên các dự án đã hoàn thiện hạ tầng khu vực, có tiện ích sống rõ ràng

Khu Đông TP.HCM và khu Tây Hà Nội là lựa chọn ưu tiên cho cuối 2025 (Ảnh: Báo Nông nghiệp)

Cuộc rượt đuổi giữa giá bán căn hộ Hà Nội và giá bán căn hộ TP.HCM trong quý 2/2025 cho thấy hai chiến lược phát triển hoàn toàn khác biệt. Hà Nội tăng tốc nhờ nhóm sản phẩm cao cấp và nhu cầu ở thực mạnh mẽ, trong khi TP.HCM giữ đà ổn định bằng cách tái cơ cấu nguồn cung và đảm bảo thanh khoản. Theo đó cả hai thị trường đều mở ra những cơ hội riêng trong nửa cuối năm, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ giữa vị trí, mức giá và tiềm năng tăng trưởng thực chất để đưa ra lựa chọn đúng thời điểm.

Xem thêm:

Dự báo thị trường căn hộ sơ cấp nửa sau 2025: Kịch bản nào cho Hà Nội và TPHCM?

Thị trường sơ cấp Đà Nẵng Q1/2025: Căn hộ cao cấp chiếm sóng tại Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn

Cuộc rượt đuổi giá bán căn hộ Hà Nội – TP.HCM quý 2/2025: Nhận định chi tiết