Dự báo thị trường căn hộ sơ cấp nửa sau 2025: Kịch bản nào cho Hà Nội và TPHCM?

Sau giai đoạn đầu năm 2025 với nguồn cung hạn chế và thanh khoản suy giảm, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội và căn hộ sơ cấp TPHCM đang bước vào nửa sau năm với nhiều kỳ vọng mới. Trong bối cảnh giá bán vẫn duy trì ở mức cao và hành vi người mua ngày càng thận trọng hơn, việc phân tích xu hướng nguồn cung - cầu tại hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước là yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư đưa ra chiến lược phù hợp.

Kịch bản trái ngược của bài toán "thiếu cung" tại Hà Nội và TPHCM

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội và căn hộ sơ cấp TPHCM trong quý I/2025 đang phản ánh hai kịch bản hoàn toàn trái ngược nhau.

Hà Nội: Tình trạng thiếu cung mang tính dài hạn

Tại thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội, tình trạng thiếu cung không còn là hiện tượng nhất thời mà đã trở thành “bệnh mãn tính” khi nguồn cung ghi nhận giảm sau 8 quý tăng trưởng liên tiếp. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 4.000 căn, giảm nhẹ 6% so với cùng kỳ, trong khi lượng tiêu thụ giảm 23%.

Dù vậy, giá bán vẫn giữ ở mức cao và gần như đi ngang ở ngưỡng 76 triệu đồng/m2, cho thấy thị trường vẫn có lực cầu thật sẵn sàng chi trả nếu dự án đáp ứng được pháp lý và vị trí. Đáng chú ý, khu Đông tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung lẫn tiêu thụ nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng mở rộng.

Tình trạng thiếu cung đã trở thành “bệnh mãn tính” tại thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội (Nguồn: Stockbiz)

TPHCM: Tình trạng thiếu cung mang tính cấp tính, tạo cú sốc về giá

Trong quý I/2025, thị trường căn hộ sơ cấp TPHCM rơi vào tình trạng thiếu cung mang tính "cấp tính", với nguồn cung mới trong chỉ đạt 340 căn - mức thấp kỷ lục trong nhiều năm. Sự thiếu hụt đột ngột này đã khiến lượng tiêu thụ và giá bán trung bình bật tăng mạnh, đạt 88 triệu đồng/m2 (tăng 22% so với cùng kỳ).

Giai đoạn quý II/2025, trong bối cảnh nguồn cung tăng gấp 3 lần so với mức cùng kỳ năm trước, các dự án tạm ngưng trước đây đang có dấu hiệu triển khai trở lại, góp phần cải thiện sự thiếu hụt nguồn cung của thị trường. Đặc biệt, khu Đông được dự báo tiếp tục là nơi tập trung nguồn cung mới của TPHCM, chiếm 78% nguồn cung sơ cấp toàn thành phố.

Thị trường căn hộ sơ cấp TPHCM rơi vào tình trạng thiếu cung "cấp tính" (Nguồn: ETime)

Hành vi người mua ở hai khu vực cũng có sự khác biệt

Sự khác biệt về nguồn cung kéo theo hai xu hướng mua nhà hoàn toàn trái ngược:

• Tại Hà Nội, người mua tiếp tục ưu tiên các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và sẵn sàng chấp nhận mức giá cao trong bối cảnh ít lựa chọn.
• Tại TPHCM, nhu cầu chuyển hướng rõ rệt sang các dự án tồn kho được tái khởi động, với tâm lý săn lùng cơ hội đầu tư trước khi mặt bằng giá thiết lập đỉnh mới. Điều này phản ánh sự linh hoạt của người mua TPHCM trong việc thích nghi với biến động cung - cầu ngắn hạn.

Điểm danh những nguồn cung sơ cấp mới từ quý II/2025

Sau thời gian dài gián đoạn do các vướng mắc pháp lý và nguồn cung khan hiếm, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội và căn hộ sơ cấp TPHCM đã bắt đầu đón nhận những tín hiệu tích cực từ quý II/202.

Hà Nội: Sự trở lại của nhiều dự án trải đều các khu vực trọng điểm

Từ quý II/2025, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đón nhận một làn sóng nguồn cung mới đến từ hàng loạt dự án cũ được gỡ nút thắt pháp lý và chính thức mở bán trở lại. Khác với giai đoạn trước đây khi nguồn cung tập trung chủ yếu vào một vài đại dự án lớn, lần này, các sản phẩm mới được phân bổ tương đối đồng đều ở cả bốn khu vực: Đông, Tây, Nam và Bắc Hà Nội.

Việc đa dạng hóa vị trí dự án không chỉ giúp nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn mà còn tạo điều kiện để thị trường giảm bớt tình trạng lệ thuộc vào một vài "điểm nóng". Dự kiến cả năm, nguồn cung Hà Nội đạt khoảng 30.100 căn và lượng tiêu thụ đạt 24.900 căn.

TPHCM: Nguồn cung mới đến từ dự án cũ tái khởi động sau tháo gỡ pháp lý

Ở thị trường căn hộ sơ cấp TPHCM, quý II/2025 là giai đoạn bứt phá về nguồn cung mới sau thời gian dài trầm lắng. Sự khác biệt nằm ở việc các dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường không hoàn toàn là dự án mới, mà chủ yếu là những dự án đã tồn tại nhiều năm và vừa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Ước tính chỉ riêng quý II, thị trường TPHCM có thêm khoảng 3.570 căn - tăng mạnh gấp 3 lần so với trung bình các quý trước. Nếu xu hướng này tiếp diễn, TPHCM dự kiến sẽ đạt tổng nguồn cung khoảng 10.100 căn và lượng tiêu thụ đạt 10.624 căn trong năm 2025, cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội và căn hộ sơ cấp TPHCM bắt đầu đón nhận những tín hiệu tích cực (Nguồn: Báo Lao Động)

Việc xuất hiện nhiều dự án mới tại Hà Nội và tái khởi động dự án cũ tại TPHCM không chỉ giúp giải tỏa áp lực thiếu hàng, mà còn góp phần thiết lập lại mặt bằng cung - cầu trên thị trường sơ cấp. Nhà đầu tư kỳ vọng nửa cuối năm 2025 sẽ là thời điểm thị trường sôi động hơn với sản phẩm đa dạng hơn, minh bạch hơn và phù hợp với nhu cầu thực của người mua nhà.

Xu hướng tất yếu 2025: Cơ hội nào đang chờ nhà đầu tư ở các đại đô thị phía Đông?

Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội dao động quanh ngưỡng 76 triệu đồng/m2, trong khi tại TPHCM con số này cao hơn đáng kể, ở mức 88 triệu đồng/m2. Đây là mức giá tiệm cận với khả năng chi trả của phần lớn người mua có nhu cầu ở thực, nhất là trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn chưa hạ sâu.

Mức giá cao không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà mà còn buộc người mua phải cân nhắc đến các phương án dịch chuyển về khu vực xa trung tâm hơn để tối ưu ngân sách. Trong bối cảnh đó, các đại đô thị quy mô lớn ở khu Đông đang dần trở thành xu hướng tất yếu của thị trường.

• Tại Hà Nội, khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên) tiếp tục giữ vai trò đầu tàu khi được dự báo chiếm 44% tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp cả năm. Các dự án mở bán trong khu vực này không chỉ đa dạng về mức giá và tiện ích, mà còn được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình phát triển hạ tầng như các trục vành đai, đường liên kết liên vùng.
• Tại TPHCM, khu Đông vẫn là khu vực chủ lực, dự báo chiếm đến 78% tổng nguồn cung mới của cả thành phố trong năm 2025. Đây là minh chứng cho xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực quy hoạch bài bản, quy mô lớn và có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.

Với hệ sinh thái sống đồng bộ, quy hoạch hạ tầng hiện đại và tiềm năng tăng giá trong dài hạn, các khu vực này sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua thực trong giai đoạn 2025-2030.

Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội và căn hộ sơ cấp TPHCM ở khu vực phía Đông thu hút nhiều nhà đầu tư (Nguồn: Dân Trí)

Nửa cuối năm 2025 được dự báo là giai đoạn tái định hình của thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội và căn hộ sơ cấp TPHCM. Tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách tín dụng và mức độ hấp thụ thực tế sẽ là những yếu tố quyết định hướng đi tiếp theo của thị trường. Với sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa hai đầu cầu lớn, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để lựa chọn điểm rơi phù hợp.

Xem thêm:

Thị trường căn hộ sơ cấp TP. HCM tháng 2/2025: Doanh số giảm mạnh, cơ hội cho nhà đầu tư?

Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đầu 2025: Giao dịch sụt giảm mạnh, bao giờ phục hồi?