Công ty môi giới bất động sản có được phép thu tiền đặt cọc của khách không?

Trên thị trường nhà đất hiện nay, vai trò của các công ty môi giới bất động sản là không thể phủ nhận. Nhưng một câu hỏi mà nhiều người quan tâm khi tìm kiếm nhà ở hoặc đầu tư đất đai là liệu các công ty môi giới này có được phép thu tiền đặt cọc từ khách hàng hay không? Điều này không chỉ ảnh hưởng đến người mua, mà còn là vấn đề quan trọng cần được làm rõ đối với cả các doanh nghiệp môi giới bất động sản.

Tìm hiểu đặt cọc hợp đồng là gì?

Theo quy định của Điều 292 trong Bộ luật Dân sự, đặt cọc được xem như một biện pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của các bên liên quan.

Điều 328 của Bộ luật Dân sự đã định nghĩa rõ về đặt cọc như sau: Đặt cọc là hành động một bên (được gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (được gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim loại quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị (được gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định nhằm đảm bảo việc thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.

• Trong trường hợp hợp đồng được ký kết, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được dùng để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ sẽ phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Do đó, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là "tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác". Mục đích chính của việc ký kết hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện hoặc ký kết một hợp đồng khác. Trong trường hợp một bên từ chối thực hiện hoặc ký kết hợp đồng, việc áp dụng phạt cọc sẽ được tiến hành.

Đặt cọc là biện pháp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của các bên liên quan (Nguồn: Thuvienphapluat)

Phạt cọc có thể được thực hiện bằng cách sử dụng tài sản đã được đặt cọc, trong trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ. Giá trị của phạt cọc được xác định tương đương với giá trị của tài sản đã đặt cọc. Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận về mức phạt cọc khác nhau, ngoài những quy định đã được quy định trong pháp luật.

Để thực hiện đặt cọc, các bên phải lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc cần phải tuân thủ các điều kiện hiệu lực của giao dịch dân sự, như được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự:

• Tất cả các bên tham gia giao dịch dân sự phải có đủ năng lực pháp lý và khả năng hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được thực hiện.
• Việc tham gia vào giao dịch dân sự phải được thực hiện hoàn toàn tự nguyện.
• Mục đích và nội dung của giao dịch không được vi phạm các quy định cấm kỵ của pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự sẽ phải tuân theo quy định của pháp luật, trong trường hợp luật có quy định cụ thể.

Công ty môi giới bất động sản có được thu tiền đặt cọc của khách hay không?

Các tổ chức môi giới chỉ có thể thực hiện các hoạt động theo quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản đã đề cập rõ ràng đến các nhiệm vụ mà các tổ chức môi giới có thể tiến hành, như được quy định tại Điều 63, bao gồm:

• Tìm kiếm đối tác phù hợp với yêu cầu của khách hàng để tham gia vào các đàm phán và ký kết hợp đồng.
• Đại diện thực hiện các công việc liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, hoặc thuê mua bất động sản theo sự ủy quyền.
• Cung cấp thông tin và hỗ trợ cho các bên liên quan trong việc thực hiện các đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, hoặc thuê mua bất động sản.
• Mục đích của việc đặt cọc, theo quy định của Bộ luật Dân sự, là để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận đặt cọc phải là bên có quyền liên quan đến đối tượng trong hợp đồng. Các tổ chức môi giới chỉ đóng vai trò là bên trung gian nhằm tạo thuận lợi cho các bên tham gia trong quá trình mua bán bất động sản.

Dựa trên quy định về nội dung hoạt động của các tổ chức môi giới, không có điều khoản nào cho phép họ nhận cọc nhằm đảm bảo việc thực hiện mua bán bất động sản. Thêm vào đó, các tổ chức môi giới không có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, do đó, họ không thể nhận cọc trong quá trình mua bán bất động sản.

Không có quy định nào cho phép công ty môi giới bất động sản nhận tiền đặt cọc của khách (Nguồn: Báo Dân trí)

Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc thông qua môi giới bất động sản

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các công ty môi giới chỉ có quyền cung cấp thông tin và hỗ trợ các bên liên quan, không được trực tiếp thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

Vì thế, để đảm bảo an toàn cho số tiền cọc khi chuẩn bị ký hợp đồng mua bất động sản, cách tốt nhất là yêu cầu công ty môi giới ký kết hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ sở hữu. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, cần lưu ý một số điều sau để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có và đôi khi gây thiệt hại hoặc mất mát tài sản của bạn:

• Người mua nhà cần xác minh tính hợp pháp của bất động sản, bao gồm: Đảm bảo rằng bất động sản đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Kiểm tra xem tình trạng pháp lý của bất động sản, xem liệu nó đang bị tranh chấp hay đã được thế chấp hoặc cầm cố bởi các giao dịch trước đó; Xác định loại đất đang được giao dịch để đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng dự định.
• Cần phải xác định chủ sở hữu và người sử dụng của bất động sản, bao gồm việc xác định liệu họ là cá nhân sở hữu đơn lẻ hay là đồng sở hữu. Điều quan trọng là họ phải có trách nhiệm dân sự đầy đủ khi tham gia giao dịch.
• Tài sản đặt cọc được chuyển giao cho bên nhận cọc để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng. Do đó, bên nhận cọc phải chịu trách nhiệm bảo quản và duy trì tài sản này, và không được sử dụng tài sản mà không có sự thỏa thuận cụ thể từ bên đặt cọc, trừ khi có thoả thuận khác.

Môi giới bất động sản không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng (Nguồn: CafeF)

Trong quá trình tìm kiếm và sở hữu nhà đất, việc hiểu rõ quy định về việc thu tiền đặt cọc từ các công ty môi giới bất động sản là rất quan trọng. Cả người mua và công ty môi giới đều cần phải tuân thủ đúng quy định, đồng thời tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch nào. Điều này sẽ giúp tạo ra một môi trường giao dịch bất động sản minh bạch và đáng tin cậy hơn cho tất cả các bên liên quan.

Xem thêm:

Hội môi giới tiết lộ "nguyên nhân" khiến giá chung cư khó giảm

Môi giới bất động sản: Yêu nghề thôi là chưa đủ