Có được cấp sổ đỏ với đất ổn định từ năm 1993 nhưng không có giấy tờ nào không?

Các cá nhân, hộ gia đình sở hữu một mảnh đất đã được  sử dụng ổn định từ trước năm 1993 nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và đang băn khoăn không biết có được cấp sổ đỏ với mảnh đất đó hay không? Mời bạn đọc theo dõi bài viết tham khảo sau của OneHousing để nắm được một số thông tin cần thiết. 

Có được cấp sổ đỏ cho đất ổn định từ năm 1993 nhưng không có giấy tờ hay không?

Pháp lý đất đai - Có được cấp sổ đỏ cho đất ổn định từ năm 1993 nhưng không có giấy tờ hay không? (Nguồn: Luật Việt Nam)

Trường hợp đất có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo quy định ghi tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993 mà có một trong các loại giấy tờ bên dưới đây thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và không phải nộp tiền sử dụng đất:

• Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được cơ quan thẩm quyền Nhà nước cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai. 
• Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc được ghi tên trong Sổ địa chính, Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở từ trước ngày 15/10/1993 được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã là đã được sử dụng từ trước ngày 15/10/1993.
• Giấy thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cấp bởi cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cho người sử dụng đất.
• Các loại giấy tờ khác được xác lập từ trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp đất không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất không có giấy tờ vẫn có thể được cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 (Nguồn: Luật Việt Nam)

Theo quy định ghi tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 về đất được từ trước 1993, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn được xét duyệt cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau: 

• Đất được sử dụng ổn định
• Không sai phạm về Luật đất đai
• Đất không xảy ra tình trạng khiếu nại, tranh chấp; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.

Như vậy, nếu cá nhân, hộ gia đình vẫn đang sử dụng đất ổn định từ năm 1993 và không xảy ra tình trạng tranh chấp thì vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên. 

Có phải đóng tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ cho đất trước 1993 không giấy tờ không?

Làm sổ đỏ cho đất ổn định từ năm 1993 không có giấy tờ có cần đóng tiền hay không (Nguồn: Batdongsan)

Trong trường hợp các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không trình được một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì sẽ xét dựa trên hai trường hợp như sau:

Trường hợp: Cá nhân, hộ gia đình không vi phạm Luật đất đai

Theo quy định ghi tại Khoản 1 Điều 6, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất là cá nhân hoặc hộ gia đình có nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác trước ngày 15/10/1993 và không vi phạm các quy định lấn, chiếm đất tại Điều 22, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khi được cấp Giấy chứng nhận, sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo các quy định sau đây:

Các cá nhân và hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993, ở thời điểm bắt đầu sử dụng đất, không có bất kỳ hành vi vi phạm nào theo quy định tại Điều 22 của Nghị định của Chính phủ, mà theo đó được quy định cụ thể thi hành một số điều của Luật Đất đai, khi được cấp Giấy chứng nhận, sẽ phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp đất đang sử dụng có nhà ở, người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân. Đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức công nhận đất ở (nếu có), người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất, khoảng 50% của số tiền sử dụng đất theo giá đất đã được quy định tại Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 của Nghị định này, ở thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng mà không phải là nhà ở, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo hình thức Nhà nước giao đất đồng thời có thời hạn sử dụng lâu dài, người sử dụng đất không có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất.

Tóm lại, phụ thuộc vào từng trường hợp đất có nhà ở hay công trình xây dựng khác sẽ xác định được nghĩa vụ nộp tiền cũng như mức tiền cần phải nộp. 

Trường hợp: Cá nhân, hộ gia đình vi phạm Luật đất đai

Theo quy định tại khoản 2 của Điều 6 trong Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, nếu cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất để ở xuất hiện một trong các dấu hiệu, hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm… tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất, nhưng sau này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì có các nghĩa vụ như sau:

• Đối với diện tích đất ở trong hạn mức công nhận đất ở, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
• Đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức công nhận đất ở, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất đã được quy định tại Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này, ở thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng mà không phải nhà ở, đồng thời được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài, nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất sẽ được xác định như sau: 

Phải nộp 50% số tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này, đối với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng lâu dài (Quy định rõ tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, ở thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền).

Tóm lại, trong trường hợp người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai và sau đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ phải tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể để xác định nghĩa vụ đóng và số tiền cần đóng.

Tổng kết, nếu người sử dụng đất đã ổn định từ trước ngày 15/10/1993 đáp ứng đầy đủ điều kiện ghi tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 vẫn sẽ được xét duyệt cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, việc có cần đóng tiền cấp sổ đỏ hay không sẽ được cân nhắc dựa trên từng trường hợp cụ thể, nếu có sẽ được tính theo giá đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Cách thức kiểm tra pháp lý chung cư giúp bạn tránh bị lừa đảo

Giá trị pháp lý của hợp đồng 3 bên mua nhà