Có 500 triệu tích lũy, nên thuê nhà phố để cho thuê lại hay không?

Khi sở hữu được mức ngân sách 500 triệu đồng nhiều người quan tâm đến việc đầu tư vào bất động sản thay vì giữ tiết kiệm ở ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đang nhắm đến thị trường thuê nhà phố để cho thuê lại vừa mới xuất hiện khoảng từ năm 2018. Bài viết dưới đây của OneHousing sẽ đưa ra đánh giá về thị trường đầu tư cho thuê lại trong thời gian hiện tại và những lưu ý cho các bạn đang muốn nhắm đến thị trường này. 

Thị trường đầu tư thuê nhà trong những năm gần đây

Giai đoạn từ năm 2016 và kéo dài đến 2018 là thời gian vàng của kênh đầu tư thuê nhà và cho thuê lại. Trước năm 2015, mô hình thuê nhà phố cải tạo để cho thuê lại chỉ mới xuất hiện rải rác trên thị trường TP HCM. Đa số chủ nhà không nhận ra giá trị của việc nâng cấp, đầu tư thêm nội thất và cung cấp dịch vụ để tối ưu hóa giá thuê. Với khả năng tăng lên đáng kể nhà phố được nâng cấp vượt xa so với giá thuê của nhà không được cải tạo.

Thị trường cho thuê nhà phố đang khá biến động do kinh tế suy thoái (Nguồn: CafeF)

Một phòng trọ thông thường, ban đầu được cho thuê với giá 3,5 triệu đồng, nhưng sau khi trải qua quá trình cải tạo và nâng cấp giá thuê có thể tăng lên 5 - 6 triệu đồng. Tuy nhiên từ năm 2018 trở đi, mô hình này đã bắt đầu rơi vào tình trạng bão hòa do sự gia tăng đột ngột của những nhà đầu tư tham gia, tạo nên môi trường cạnh tranh khốc liệt. 

Chủ nhà muốn tối đa hóa lợi nhuận, thường có xu hướng tăng giá thuê sỉ nguyên căn, trong khi nhu cầu từ phía khách hàng vẫn vậy. Điều này trở nên khó khăn hơn sau đại dịch, khi ngân sách thuê nhà của người dân TP HCM giảm sút, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt trong kênh đầu tư thuê nhà sỉ cho thuê lẻ.

Những điều cần lưu ý khi đầu tư cho thuê nhà phố

Nếu bạn đang lên kế hoạch kinh doanh mô hình cho thuê từ năm 2023 trở đi, hãy xem xét một số điều cần lưu ý để tối ưu lợi nhuận bao gồm: 

Khi đàm phán hợp đồng thuê sỉ nguyên căn nhà phố, hãy tập trung vào việc đạt được giá thuê thấp hơn so với mức giá thị trường để đảm bảo lợi nhuận cao. Chọn thuê trực tiếp từ chủ nhà để giảm chi phí và tránh các bên trung gian. Nếu có kinh nghiệm, hãy chỉ chọn những căn nhà trống và đầu tư tự cải tạo để linh hoạt kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu.

Nhà đầu tư cần lưu ý nhiều yếu tố để tránh rủi ro khi cho thuê lại nhà phố (Nguồn: Báo lao động)

Khi chi trả cho việc cải tạo và nâng cấp nhà, hãy xác định rõ đối tượng khách thuê của bạn thuộc phân khúc nào (bình dân, trung cấp, cao cấp) để điều chỉnh nội thất và thiết bị phù hợp. Đừng vượt quá ngưỡng chi phí dành cho phân khúc đó vì thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài.

Việc thiết lập thời hạn thuê cho nguyên căn nhà cần được xem xét một cách cẩn thận, đảm bảo khai thác lâu dài. Trung bình, thời hạn thuê nên ổn định ở mức 5 năm, có thể tăng lên đến 8-10 năm để đảm bảo đủ thời gian khấu hao chi phí đầu tư ban đầu. Đồng thời cũng nên giữ cho sự tăng giảm giá thuê ở mức biên độ hẹp qua từng năm.

Không nên quên về tỷ lệ trống trung bình, một yếu tố quan trọng trong quản lý bất động sản. Đối với nguyên căn nhà, việc duy trì tỷ lệ trống trung bình ở mức 15-20% là hợp lý. Điều này giúp quản lý kịp thời và hiệu quả những khoảng trống trong lịch trình thuê, đồng thời giảm thiểu ảnh hưởng đến thu nhập từ bất động sản.

Ngoài ra, để nhanh chóng lấp đầy khách thuê và duy trì tình trạng hoạt động bạn cũng đối mặt với chi phí sales. Chi phí này có thể chiếm 40-80% giá thuê của một tháng cho mỗi chu kỳ thuê trong một năm. 

Việc tính toán khấu hao cho chi phí đầu tư ban đầu là chìa khóa để đảm bảo thu hồi vốn hiệu quả. Thường xuyên, những người mới tham gia lĩnh vực này thường quên điều này, do đó thời gian thuê của họ thường chỉ là đủ hoặc chỉ ít hơn một chút so với thời gian cần để thu hồi vốn.

Có 500 triệu đồng tích lũy, nên thuê nhà phố để cho thuê lại hay không?

Trong giai đoạn từ 2019 đến 2021, đặc biệt là trong thời kỳ tâm dịch từ 2020 đến 2021, nhiều nhà đầu tư kinh doanh mô hình cho thuê tài sản đã phải đối mặt với thua lỗ và phải trả lại nhà cho chủ sở hữu. Do đó, từ cuối năm 2021 đến nay, có một số lượng lớn chủ nhà quyết định rao bán tài sản cho thuê của mình với giá thuê nhà phố nguyên căn đã được điều chỉnh đáng kể. Nếu bạn đang quyết định thuê nhà phố cho thuê lại trong thời gian này có lợi thế để đạt được mức giá tốt hơn so với 2 - 3 năm trước đây.

Nhiều người rao bán nhà phố vì không cho thuê được (Nguồn: Báo Lao động)

Một lời khuyên quan trọng dành cho những người mới gia nhập thị trường là tự tìm kiếm những căn nhà trống và tự cải tạo sửa chữa theo ý của mình. Hạn chế sử dụng các mô hình có sẵn vì có nhiều rủi ro và cái bẫy tiềm ẩn.

Đối với những nhà đầu tư mới gia nhập thị trường nên đầu tư một phần ít, khoảng 20% của số vốn dự kiến, đặc biệt với quy mô nhỏ. Ví dụ, nếu bạn có ngân sách 500 triệu đồng, hãy chỉ sử dụng 100 triệu đồng để bắt đầu trải nghiệm. Khi bạn đã có kinh nghiệm và hiểu rõ hơn về thị trường, bạn có thể quyết định đầu tư thêm với tiêu chí chậm mà chắc. 

Bài viết trên đây của OneHousing đã đưa ra những phân tích có những nhà đầu tư bất động sản với ngân sách 500 triệu đồng. Hy vọng bạn sẽ đưa ra được cho bản thân phương hướng phù hợp để tăng lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động như hiện nay. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Có 2 tỷ đồng tiền mặt nên gửi tiết kiệm hay đầu tư bất động sản thời điểm này?

Có thể đầu tư bất động sản nào với tài chính 2 tỷ đồng?