Có 2 tỷ đồng nên gửi tiết kiệm hay mua nhà cho thuê lấy lãi?

Khởi sự kinh doanh trong bối cảnh lạm phát tăng cao như hiện nay đang khiến nhiều người lo lắng. Khi có 2 tỷ đồng trong tay, nhiều doanh nhân trẻ mua nhà cho thuê, người khác lại chọn gửi tiết kiệm ngân hàng. Vậy đâu mới là kênh sinh lời tốt nhất? Để trả lời câu hỏi này cần phân tích kỹ thông tin cũng như hiểu biết về chiến lược đầu tư bất động sản cho thuê.  

Thị trường đầu tư bất động sản cho thuê hiện nay 

Đầu tư bất động sản cho thuê không phải kênh đầu tư mới. Tuy thời gian vừa qua tỷ suất lợi nhuận có giảm nhưng kênh này vẫn luôn thu hút đối với các nhà đầu tư vì nó mang lại dòng tiền nhàn rỗi ổn định và tích lũy tài sản hấp dẫn.

Căn hộ chung cư có thể nói là loại hình cho thuê ít biến động nhất trong thời gian qua dù tỷ suất lợi nhuận giảm nhiều so với trước dịch COVID-19. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường khó khăn, thanh khoản chưa được cải thiện, nhiều doanh nhân trẻ mua nhà quan tâm hơn đến căn hộ để đầu tư cho thuê.

Quốc Bảo (doanh nhân trẻ tại TP.HCM) cho biết từ đầu năm 2024 này, sau khi tính toán đầu tư, anh vẫn chọn đầu tư bất động sản cho thuê căn hộ và là nơi tích trữ tài sản. Căn hộ Quốc Bảo mua nằm ngay TP. Dĩ An (Bình Dương) với mức giá khoảng 2,5 tỷ đồng và đang cho thuê với giá 8 triệu đồng/tháng.

Theo Quốc Bảo, hiện nay với nguồn tiền dưới 3 tỷ đồng, doanh nhân trẻ mua nhà nên mua đầu tư bất động sản cho thuê căn hộ để có dòng tiền đều đặn. Số tiền ấy không thể đầu tư nhà phố còn nằm ở ngoại thành, giá cho thuê rất rẻ và khó kiếm khách. Ngoài ra, việc quản lý người thuê căn hộ cũng dễ hơn so với nhà phố.

Thúy Hằng (doanh nhân trẻ tại TP. Thủ Đức) cho rằng, chiến lược đầu tư căn hộ rất linh động khi khai thác cho thuê. Theo đó, căn hộ của cô có 03 phòng ngủ, có thể cho thuê từng phòng theo kiểu ở ghép hoặc cũng có thể cho thuê nguyên căn.

Thúy Hằng chia sẻ, hiện nay, nhu cầu thuê căn hộ ở khu vực gần trung tâm thành phố rất lớn khi khách quốc tế, các chuyên gia nước ngoài trở lại Việt Nam nhiều hơn. Bên cạnh đó, những người trẻ độc thân hay vợ chồng trẻ có thu nhập tốt cũng đều thích thuê căn hộ.

Căn hộ cho thuê được rất nhiều doanh nhân trẻ lựa chọn đầu tư (Nguồn: VnExpress)

Nhận định trong tình hình quỹ đất ngày càng khan hiếm, nguồn cung căn hộ khu vực gần trung tâm TP. HCM ít dần nhưng nhu cầu thuê nhà vẫn luôn lớn. Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS Căn Nhà Mới cho biết, phân khúc này đang rất được các nhà đầu tư, đặc biệt các doanh nhân trẻ quan tâm và có chiến lược đầu tư.

Ông Vũ phân tích, phân khúc căn hộ phù hợp với nhu cầu ở thực, giá trị đầu tư ban đầu vừa túi tiền hơn và dễ kiếm được khách thuê. Trong tương lai, các dự án chung cư mở bán mới sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi nhiều chi phí bị đẩy lên. Điều này phần nào khiến xu hướng đi thuê nhà ở sẽ càng tăng mạnh trong thời gian tới.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của trang Batdongsan, do ảnh hưởng chung từ thị trường, lợi nhuận đầu tư bất động sản loại hình căn hộ cho thuê trong năm 2023 đã có sự sụt giảm đáng kể. 

Cụ thể, lợi nhuận từ đầu tư cho thuê căn hộ tại TP. HCM năm 2023 4,6%, thấp hơn so với giai đoạn trước dịch COVID-19 ở mức 6 - 8%. Giá cho thuê căn hộ tại một số quận, huyện cũng ghi nhận mức giảm sâu như quận 1 giảm 20%, quận 4 giảm 9%, quận 3 giảm 7%, quận Bình Thạnh giảm 11%,… Cùng với đó, giá bán căn hộ tại TP. HCM cũng giảm 1 - 4%, kéo theo tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ ảnh hưởng.

Dù lợi nhuận giảm nhưng phân khúc căn hộ vẫn được các chuyên gia nhận định đây là kênh đầu tư hấp dẫn và đáng quan tâm. Năm 2024, giá thuê căn hộ ở TP.HCM có thể sẽ tăng từ 4 - 6%. 

Theo đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng sẽ tăng lên mức 4,9 - 5%. Giá bán có thể không tăng mạnh nhưng cũng sẽ không còn đà giảm.

Bất động sản cho thuê vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024 (Tạp chí xây dựng)

Có 2 tỷ đồng nên gửi tiết kiệm hay mua nhà cho thuê lấy lãi?

Để trả lời câu hỏi này cần phân tích 2 tình huống: Vốn tự có toàn bộ 2 tỷ đồng và Vốn tự có cùng một phần vốn vay.

Nếu 2 tỷ đồng là vốn tự có

Trường hợp 1: Nguồn vốn sử dụng ngắn hạn

Với số vốn sẵn có 2 tỷ đồng, mỗi người đều có những mục tiêu tài chính cá nhân khác nhau và thời hạn sử dụng cho nguồn vốn đó trong khoảng thời gian nhất định. Có người hiện đang có 2 tỷ đồng nhưng vài tháng sau lại có kế hoạch cho những công việc khác (đầu tư kinh doanh, chi tiêu, du học, chữa bệnh…). Vì thế không thể dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn.

Với bối cảnh lãi suất các ngân hàng đưa ra đang ở mức 7 - 8%/năm với kỳ hạn 12 tháng như hiện tại (và dự báo đang có xu hướng tăng lên), lựa chọn an toàn nhất là gửi tiết kiệm ngân hàng.

Trường hợp 2: Nguồn vốn sử dụng dài hạn

Mục đích sử dụng nguồn vốn dài hạn cần ít nhất một năm trở lên. Đây là khoản tiền đầu tư tích sản và không có mục tiêu tài chính khác cho khoản tiền này trong ngắn hạn.

Với tình hình kinh tế vĩ mô cũng như môi trường lãi suất như hiện tại cần tính toán hiệu quả cho từng lựa chọn để tìm cơ sở quyết định đầu tư, cụ thể:

• Phương án 1: Gửi tiết kiệm ngân hàng 2 tỷ đồng, mức lãi suất 7 - 8%/năm và có khả năng tăng thêm cho tới cuối năm.

Với kênh này, bạn sẽ có khoản thu nhập từ lãi tiền gửi khoảng 140 - 150 triệu đồng/năm, gần như không mất thêm bất kỳ khoản phí nào.

• Phương án 2: Mua nhà 2 tỷ đồng và khai thác cho thuê với mức cho thuê từ 9 - 12 triệu đồng/tháng. 

Mục tiêu của nhà đầu tư kỳ vọng sinh được lời từ hoạt động cho thuê cùng khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai.

Để có thể quyết định đầu tư mua nhà cho thuê cần phải thẩm định và phân tích kỹ các yếu tố: Vị trí địa lý của sản phẩm, pháp lý đất, tài sản trên đất, tính thanh khoản, tính chất quy hoạch, khả mại (thanh toán linh hoạt), tâm linh, khả năng tăng giá trong hiện tại và tương lai, chi phí sửa chữa/nâng cấp hoặc xây mới để đảm bảo khai thác tài sản trên đất...

Đặc biệt, nhà mua với mục đích cho thuê cần xác định thêm nhiều yếu tố như: Nhu cầu thuê nhà trong khu vực, cung - cầu người cho thuê, nhu cầu của người thuê với dịch vụ, giá cả và tốc độ tăng trưởng giá cho thuê… Từ đó, bạn mới có thể tính toán chi tiết dự toán doanh thu từ tiền cho thuê, chi phí phát sinh tương ứng từ chi phí khấu hao nhà, phân bố chi phí nội thất, chi phí lãi vay phát sinh, các chi phí vận hành và bảo trì nhà trên đất, chi phí quản lý khác (bảo vệ, giám sát...).

Cần xác định tất cả các yếu tố cần thiết trước khi quyết định đầu tư căn hộ cho thuê (Nguồn: Alpha Real)

Giả sử quyết định mua nhà 2 tỷ đồng và cho thuê thu về từ 9 - 12 triệu đồng/tháng, tương ứng mỗi năm thu về từ 4 - 6% giá trị bất động sản. Như vậy, trong một năm, doanh thu từ cho thuê 108 - 144 triệu đồng. 

Tổng chi phí phát sinh như phân tích ở trên đối với cho thuê bình quân có thể lên tới 75 - 90%. Do vậy, lợi nhuận của cho thuê nhà không thể bằng thu nhập từ gửi ngân hàng trong bối cảnh hiện tại.

Ngoài ra cần chú ý về khả năng đánh giá mức độ tăng giá đất trong tương lai để cân đối hiệu quả tổng thể của quyết định đầu tư. Khi mua nhà cho thuê với mức thu nhập 9 - 12 triệu đồng/tháng, bất động sản cũng không có tiềm năng tăng giá trong tương lai, tính khả mại không cao. Vậy với bối cảnh hiện tại nên gửi ngân hàng để quan sát tiếp những cơ hội đầu tư khác.

Nếu 2 tỷ đồng gồm vốn tự có và một phần vốn vay

Trong trường hợp này, nhà đầu tư không nên vay quá 30% tổng nguồn vốn. Bên cạnh phân tích kỹ các yếu tố ảnh hưởng đã nêu ở trên, nhà đầu tư cần tính toán hiệu quả tài chính trên các yếu tố như lãi vay, thời gian vay vốn, nguồn trả nợ gốc lãi định kỳ, phương án tài sản thế chấp, thời gian hoàn vốn và lãi suất. Trong đó, lãi suất chính là yếu tố rủi ro của phương án đầu tư, vì vậy cần được cân nhắc kỹ khi phân tích và ra quyết định đầu tư.

Qua tính toán cho thấy, doanh thu không thể bù đắp được tổng chi phí (chi phí vận hành, khấu hao, quản lý tài sản và lãi vay); đồng thời không có thông tin hoặc không chắc về khả năng tăng giá của bất động sản, mức tiền cho thuê nhà trong hiện tại và tương lai. Trong khi đó, nhà đầu tư phải đối diện với lãi suất vay vốn liên tục gia tăng nên việc mua nhà cho thuê rất nguy hiểm.

Nhìn chung, đầu tư bất động sản là kênh đầu tư đòi hỏi những hiểu biết nhất định và phải thẩm định kỹ tài sản về tất cả yếu tố cũng như tính toán hiệu quả kinh tế trước khi quyết định đầu tư. Nếu nhà đầu tư trẻ không có sự hiểu biết hoặc chưa có đủ thông tin cần tham vấn ý kiến của chuyên gia để đảm bảo việc quyết định đầu tư có cơ sở và hiệu quả.

Xem thêm:

Có nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản lúc này?

Đầu tư bất động sản 2024: Con giáp nào đụng đâu thắng đó