Chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5% giá bán từ 1/1/2025, người mua "nhẹ gánh" tài chính

Bắt đầu từ ngày 1/1/2025, chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ chịu giới hạn về mức thu tiền cọc tối đa là 5% giá bán nhà. Đồng thời, đối với các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư không được phép thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định về việc thu cọc tối đa 5%

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã đưa ra những quy định cụ thể về việc đặt cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, theo khoản 5 Điều 23 của Luật mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tối đa 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng tương ứng. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (theo quy định ghi tại Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023).

Trước khi thực hiện bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải cung cấp thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh liên quan đến nhà ở đã đủ điều kiện được giao dịch.

Cơ quan nhà nước thẩm quyền về quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra và trả lời lại bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Trường hợp nhà ở không đủ điều kiện, cơ quan quản lý phải nêu rõ lý do.

Quy định này đảm bảo tính minh bạch và hạn chế rủi ro cho người mua, thuê mua, vốn là nhóm yếu thế trong các giao dịch bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2025 (Nguồn: Luật Dương Gia)

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc thanh toán khi mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu tiên, số tiền thanh toán không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.

Ngoài ra, Luật mới cũng quy định tỷ lệ thanh toán khi mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giảm xuống còn 50% trong một số trường hợp nhất định (so với 70% như trước đây).

Cụ thể, trong quá trình mua bán và thuê mua nhà ở cũng như xây dựng công trình trong tương lai, việc thanh toán được thực hiện theo nhiều lần. Lần đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả số tiền đặt cọc.

Các lần thanh toán kế tiếp phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Đối với mua bán nhà ở hoặc xây dựng công trình, tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng cho đến khi bên bán bàn giao nhà hoặc công trình cho bên mua; trong trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Đối với thanh toán trong thuê mua nhà ở hoặc xây dựng công trình, tổng số không vượt quá 50% giá trị hợp đồng cho đến khi bên cho thuê mua bàn giao nhà hoặc công trình cho bên thuê mua (trước đây là 70%).

Nếu bên thuê mua hoặc mua chưa nhận được giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại của giá trị hợp đồng sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật hiện hành. 

Như vậy, quy định này nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án và đảm bảo nguyên tắc chỉ bán, chuyển nhượng những gì người bán, chuyển nhượng đã có.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi - Vấn đề tài chính đầu tư của người mua được giải quyết 

Người mua nhà được “giải tỏa” áp lực về tài chính đầu tư (Nguồn: BIDV)

Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan - Ông Đinh Minh Tuấn nhận định quy định mới giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% và cấm thu quá 95% giá trị nhà nếu chưa có sổ hồng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có kế hoạch tài chính cẩn trọng hơn trong quá trình triển khai dự án.

Kinh tế trưởng CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) - Ông Phạm Anh Khôi đánh giá 5% là mức đặt cọc hợp lý, đảm bảo tính công bằng cho thị trường. Đây cũng là tỷ lệ tiêu chuẩn áp dụng cho giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai tại các quốc gia như Anh, Mỹ, Úc. Tuy nhiên, quy định này có thể gây khó khăn cho các chủ đầu tư nhỏ lẻ với nguồn vốn tài chính đầu tư hạn hẹp.

Theo ông Khôi, việc sửa đổi luật sẽ tác động đến cả chủ đầu tư và người mua nhà. Đối với người mua, việc giảm tỷ lệ đặt cọc giúp hạn chế rủi ro thủ tục pháp lý, giảm gánh nặng tài chính và tạo điều kiện tham gia giao dịch sớm hơn. Về phía chủ đầu tư, quy định này có thể hạn chế khả năng huy động vốn từ khách hàng, tăng nguy cơ khách hàng bỏ cọc, đồng thời gia tăng chi phí xây dựng và thời gian thi công.

Giải pháp tài chính vay mua nhà với Techcombank 

Lựa chọn giải pháp vay mua nhà là một quyết định thông minh cho những ai đang tìm kiếm một cách tiếp cận linh hoạt và hiệu quả để sở hữu căn nhà mơ ước của mình. Việc vay mượn từ các tổ chức tài chính uy tín không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu mà còn mở ra cơ hội để thực hiện ước mơ sở hữu bất động sản một cách thuận tiện và nhanh chóng.

Ngoài ra, giải pháp vay mua nhà cũng giúp tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho những người không có đủ tiền mặt để thanh toán một lần. Tuy nhiên, trước khi quyết định vay mua nhà, việc nắm vững các điều khoản, điều kiện của khoản vay cũng như hiểu rõ về khả năng thanh toán và các khoản phí đi kèm là điều cần thiết để tránh các rủi ro không mong muốn trong tương lai.

Vay mua nhà tại Techcombank được hỗ trợ mức lãi suất ưu đãi (Nguồn: Techcombank)

Hiện nay, vay mua nhà tại Techcombank là một giải pháp tài chính toàn vẹn giúp bạn dễ dàng sở hữu ngôi nhà mơ ước. Những lý do bạn nên xem xét vay mua nhà tại Techcombank:

Ngân hàng uy tín: Techcombank là ngân hàng cho vay mua nhà uy tín top đầu thị trường Việt Nam với các giải pháp linh hoạt giúp đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng. 

Lãi suất cạnh tranh: Techcombank mang đến giải pháp tài chính đáp ứng toàn vẹn nhu cầu của bạn với lãi suất cạnh tranh chỉ từ 10.5%/năm, thời hạn cho vay dài lên đến 35 năm, hạn mức vay 70% giá trị tài sản đảm bảo. Quy trình thủ tục vay mua đơn giản, giải ngân nhanh chóng chỉ trong vòng 48 giờ.

Hỗ trợ xuyên suốt: Không chỉ cho vay mua nhà, Techcombank còn đồng hành cùng khách hàng trên toàn bộ hành trình vay mua nhà. Đội ngũ chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm sẽ giải đáp chi tiết thắc mắc của khách hàng về các giải pháp vay mua nhà, lãi suất, thủ tục vay vốn, thủ tục pháp lý… 

Tóm lại, thông qua quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về việc chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5%, người mua nhà sẽ được giảm bớt gánh nặng tài chính, hạn chế rủi ro khi giao dịch. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tạo môi trường thị trường bất động sản minh bạch và an toàn hơn. Tuy nhiên, người mua nhà không nên chủ quan, nên chủ động tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư, lựa chọn dự án uy tín, pháp lý minh bạch và đảm bảo được tiến độ thi công.

Xem thêm

Vượt ra khỏi “vùng an toàn” bất động sản: Lựa chọn đầu tư nào phù hợp với bạn?

Cách kiểm soát lòng tham và nỗi sợ trong đầu tư để thành công