Chi phí khóa sổ là gì?

Khi đăng tin bán nhà, bạn cần lưu ý đến các loại chi phí khóa sổ. Đây là những khoản chi phí phát sinh khi quyền sở hữu bất động sản được chuyển từ người bán sang người mua. Vậy, chi phí khóa sổ là gì? Chi phí khóa sổ có những đặc điểm nào cần lưu ý? Mời bạn đọc tham khảo thông tin chi tiết được giải đáp trong bài viết bên dưới đây của OneHousing.

Chi phí khóa sổ là gì?

Kinh nghiệm bán nhà - Chi phí khóa sổ là gì? (Nguồn: Assurance Financial)

Chi phí khóa sổ (tiếng anh là Closing Costs) là những khoản tiền phát sinh mà các bên tham gia giao dịch bất động sản phải chi trả trước khi giao dịch chính thức hoàn tất. Ngoài giá trị tài sản mua bán, các bên còn phải thực hiện các nghĩa vụ pháp lý đối với Nhà nước. Đây là yêu cầu bắt buộc để giao dịch có hiệu lực. Do đó, tổng chi phí thực tế để mua hoặc bán bất động sản sẽ cao hơn giá trị tài sản.

Các chi phí phát sinh có thể bao gồm phí khởi tạo tài khoản vay, chiết khấu, phí đăng ký quyền sở hữu, phí thẩm định, chi phí khảo sát, thuế, bảo hiểm quyền sở hữu, phí ghi chú và phí báo cáo tín dụng. Chi phí trả trước bao gồm các chi phí tái phát theo thời gian, chẳng hạn như thuế bất động sản và bảo hiểm cho chủ nhà.

Pháp luật đặt yêu cầu đối với người cho vay phải công bố một cách minh bạch và cụ thể về các chi phí nói trên trong thời hạn tối đa ba ngày, bắt đầu từ ngày đăng ký vay mua nhà. Người chủ sở hữu vẫn phải chịu trách nhiệm cho các khoản chi phí liên quan đến việc khóa sổ, không có sự thay đổi theo ưu đãi hay bất kỳ đặc quyền nào.

Đặc điểm của chi phí khóa sổ

Phát sinh chi phí khóa sổ trong quá trình tiến hành giao dịch liên quan đến bất động sản.

Chi phí khoá sổ là một phần của các giao dịch mua bán bất động sản, xuất hiện khi quyền sở hữu chuyển từ người bán sang người mua. Trong mỗi quốc gia, việc áp dụng chi phí khoá sổ có thể khác nhau. Tổng số chi phí này phụ thuộc vào địa điểm giao dịch và giá trị của bất động sản được chuyển nhượng. Những yếu tố này cũng là điều mà người mua và người bán xem xét khi đưa ra định giá cho bất động sản.

Chi phí khoá sổ thường thể hiện đặc trưng của thị trường bất động sản tại một thời điểm cụ thể. Chi phí này có thể do người bán hoặc người mua chịu trách nhiệm, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên và thường phản ánh mối quan hệ pháp luật về mặt Dân sự.

Người mua chi trả từ 2 - 5% trên tổng giá trị bất động sản.

Với các giá trị chi phí khoá sổ đã được xác định, người mua nhà có trách nhiệm thanh toán từ 2 - 5% giá trị bất động sản. Phần còn lại của chi phí chênh lệch thường do người bán chịu trách nhiệm thanh toán. Tuy nhiên, cũng có sự linh hoạt và thiện chí trong thỏa thuận giữa các bên. Điều này giúp tránh những tranh cãi không mong muốn khi giao kết hợp đồng.

Vì khả năng khó xác định giá trị cụ thể của chi phí khoá sổ, các bên có thể thỏa thuận trước về việc thanh toán chi phí này ngay từ ban đầu. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, việc xác định người có trách nhiệm chi trả các chi phí phát sinh cũng phải được đề cập và thảo luận rõ ràng.

Người mua có trách nhiệm thanh toán chi phí khóa sổ từ 2 - 5% giá trị bất động sản (Nguồn: CafeF)

Người cho vay đối với một số sản phẩm cho vay.

Người cho vay hưởng nhiều ưu đãi hơn khi thực hiện các khoản vay. Vì vậy để duy trì sự cân bằng, hệ thống pháp luật đưa ra chi phí khóa sổ với người cho vay như một cách để họ thực hiện nghĩa vụ của mình.

Người cho vay bắt buộc phải cung cấp một ước tính về chi phí khoá sổ của tài sản, hay còn được biết đến là ước tính thiện chí. Điều này được quy định trong Đạo luật Thủ tục Giải quyết Bất động sản (RESPA).

Theo quy định Pháp luật, người cho vay phải đưa ra số liệu này trong khoảng ba ngày kể từ khi họ nhận được đơn đăng ký khoản vay. Trước khi thực hiện quy trình khóa sổ, ít nhất là ba ngày, người cho vay cũng phải cung cấp một văn bản khoá sổ chi tiết, liệt kê rõ tất cả các khoản phí liên quan. Các chi phí này được mô tả chi tiết và có thể biến động lên xuống so với ước lượng ban đầu của khoản vay.

Ngân hàng thực hiện vai trò là bên cho vay

Thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán tài sản đòi hỏi việc xác định các chi phí liên quan đến việc khóa sổ. Trong quá trình thực hiện hoạt động vay vốn của ngân hàng, lệ phí ban đầu là chi phí mà ngân hàng đặt ra để tạo ra một khoản vay, thường chiếm tỷ lệ khoảng 1% giá trị thế chấp.

Người mua có thể quyết định mua điểm chiết khấu từ trước để giảm mức lãi suất mà ngân hàng thu phí. Khi đóng vai trò như một bên cho vay, ngân hàng có thể thỏa thuận và chi trả một số chi phí, mặc dù yêu cầu báo cáo tín dụng và đơn đăng ký đã được đưa ra trước đó.

Ngân hàng có thể thỏa thuận và chi trả một số khoản phí với tư cách là bên cho vay (Nguồn: Getup Việt Nam)

Ví dụ về chi phí khóa sổ

Để hiểu rõ về chi phí khóa sổ, chúng ta có thể tìm hiểu qua hoạt động mua bán bất động sản. Đây là hoạt động phổ biến có nhiều chi phí khóa sổ phát sinh.

Ví dụ, A và B tham gia vào một giao dịch mua bán bất động sản, trong đó A là bên bán và B là bên mua. Cả hai đồng lòng thực hiện thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán, thiết lập một giá thương lượng làm nền tảng cho nghĩa vụ của bên B. Để hoàn tất giao dịch, B phải thanh toán giá trị tài sản được định giá là 5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, để giao dịch trở nên hợp pháp và chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ sở hữu mới, cả hai bên đều phải thực hiện nghĩa vụ chi phí khóa sổ. Các chi phí này bao gồm phí thẩm định, phí đăng ký quyền sở hữu, bảo hiểm quyền sở hữu, chi phí khảo sát và các khoản thuế. Tổng chi phí được xác định là 300 triệu đồng.

• Thực hiện nghĩa vụ

Trong quá trình giao dịch, nghĩa vụ về chi phí khóa sổ được đặt ra và áp đặt đối với cả hai bên. Theo thỏa thuận, bên B phải thanh toán không quá 5% giá trị của căn nhà cho chi phí này. Các giá trị phát sinh khác, nếu có, sẽ do bên A chịu trách nhiệm. Tóm lại, bên B cần chi trả đa 250 triệu đồng cho chi phí khóa sổ (5% của 5 tỷ đồng).

Trong khi đó, bên A phải đóng góp 50 triệu đồng để hoàn thành nghĩa vụ chung về chi phí khóa sổ. Khi tất cả các nghĩa vụ này được thực hiện đầy đủ, cùng với việc tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng, giao dịch sẽ được công nhận là hợp pháp. Bất động sản tham gia vào hợp đồng chính thức mua bán sẽ được chuyển giao lại cho chủ sở hữu mới.

Trên đây là những thông tin cần thiết về chi phí khóa sổ. Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý đến việc phân chia chi phí khóa sổ giữa người mua và người bán. Thông thường, chi phí khóa sổ là nghĩa vụ mà cả 2 bên đều phải thực hiện, tuy nhiên do tính chất thỏa thuận trong giao dịch, chi phí này có thể được chi trả bởi một bên. Thời điểm thực hiện nghĩa vụ là thời điểm giao dịch được pháp luật công nhận, đồng nghĩa đây là thời điểm kết thúc giao dịch.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Cách giúp môi giới bất động sản thương lượng với khách hàng về giá

Sự hỗ trợ đắc lực của công nghệ mới cho môi giới bất động sản