Cập nhật điểm sửa đổi trong Luật đất đai 2024 về định giá đất: Giải quyết nhiều bất cập còn tồn đọng

Luật Đất đai đã trải qua nhiều lần sửa đổi nhằm phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội. Đến năm 2024, những điểm sửa đổi mới tiếp tục được đưa ra, đặc biệt là trong lĩnh vực định giá đất. Những thay đổi trong Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết các vấn đề còn tồn đọng, đồng thời mở ra cơ hội mới cho nhà đầu tư và người dân trong việc tiếp cận nguồn tài nguyên đất đai.

Một số nguyên tắc định giá đất theo Luật Đất đai 2013

Nguyên tắc định giá đất đóng vai trò quan trọng trong toàn bộ quá trình xác định giá đất và được quy định cụ thể tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, việc xác định giá đất phải dựa trên bốn nguyên tắc cơ bản:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá: Giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất hiện tại theo quy định pháp luật.
• Theo thời hạn sử dụng đất: Việc xác định giá đất cũng dựa vào thời hạn sử dụng đất, điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thật của đất.
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường: Giá đất cần phải tương thích với giá đất phổ biến trên thị trường cho loại đất có cùng mục đích sử dụng, bao gồm giá đất trong các giao dịch thực tế, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
• Các thửa đất tương tự có mức giá như nhau: Đối với các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi tương tự, giá đất phải được định giá đồng nhất.

Nguyên tắc định giá đất được quy định cụ thể tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013 (Nguồn: Báo Xây dựng)

Tuy nhiên, việc áp dụng các nguyên tắc này đã gặp phải nhiều khó khăn như sự không rõ ràng trong việc xác định tính "phù hợp" với giá đất phổ biến trên thị trường, đặc biệt khi cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện và chưa có cơ chế kiểm soát tình trạng giao dịch "2 giá". Hơn nữa, việc áp dụng nguyên tắc "theo thời hạn sử dụng đất" cũng gặp khó khăn trong việc xác định cách giá đất thay đổi theo thời gian sử dụng.

Những khó khăn này đã dẫn đến sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất giao dịch trên thị trường, gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, đặc biệt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

Sửa đổi nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai năm 2024

Để khắc phục những hạn chế trên, Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi và bổ sung các nguyên tắc định giá đất tại khoản 1 Điều 158. Các nguyên tắc mới bao gồm:

• Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Việc xác định giá đất phải dựa trên các phương pháp phản ánh đúng tình hình thị trường.
• Tuân thủ phương pháp, trình tự, thủ tục định giá: Các cơ quan và tổ chức tham gia định giá phải tuân thủ đúng các phương pháp, trình tự và thủ tục quy định.
• Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch: Quy trình định giá phải được thực hiện một cách trung thực, khách quan và công khai để đảm bảo tính minh bạch.
• Bảo đảm tính độc lập: Các tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể phải hoạt động độc lập với các cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
• Bảo đảm hài hòa lợi ích: Cần phải đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Mặc dù các nguyên tắc mới đã được quy định cụ thể, cách thực hiện và áp dụng nguyên tắc thị trường vẫn cần được làm rõ hơn trong các văn bản hướng dẫn thi hành. Cần có quy định chi tiết về trình tự và nội dung xác định giá đất theo từng phương pháp để đảm bảo sự thống nhất trong việc áp dụng giữa các địa phương. Điều này nhằm mục đích tạo ra một hệ thống định giá đất công bằng và chính xác hơn, phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước theo Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Cơ sở định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã đưa ra quy định chi tiết về căn cứ định giá đất, khác với quy định của Luật Đất đai 2013. Theo khoản 2 Điều 158 của Luật Đất đai 2024, các căn cứ định giá đất bao gồm: mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, yếu tố ảnh hưởng khác và quy định pháp luật tại thời điểm định giá.

Cơ sở định giá đất được xác định rõ tại khoản 2 Điều 158 của Luật Đất đai 2024 (Nguồn: Pháp luật Việt Nam)

Tuy nhiên, trong số các căn cứ nêu trên, việc định giá đất cần phân tích sâu về các vấn đề sau:

Căn cứ "Thời hạn sử dụng đất"

Trước đây, “thời hạn sử dụng đất” là một nguyên tắc quan trọng trong định giá đất theo Điều 112 Luật Đất đai 2013. Trong Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất được xác định là một căn cứ để định giá nhưng có sự điều chỉnh đối với đất nông nghiệp đã được giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân theo hạn mức.

Căn cứ này không áp dụng cho các loại đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền, phù hợp với thực tiễn khi giá đất không bị chi phối bởi thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, việc áp dụng căn cứ này vẫn cần được làm rõ hơn trong Nghị định của Chính phủ về giá đất để đảm bảo tính nhất quán.

Đặc biệt, cần có hướng dẫn cụ thể về cách định giá đối với các loại đất có thời hạn sử dụng dài hạn như đất ở và cách định giá cho các thửa đất có thời hạn từ 5 năm đến 70 năm.

Căn cứ "Thông tin đầu vào để định giá đất"

Theo Luật Đất đai 2024, các thông tin đầu vào bao gồm giá đất ghi trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá thu thập qua điều tra và khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí từ việc sử dụng đất.

Tuy nhiên, giá ghi trong hợp đồng có thể thấp hơn giá thực tế giao dịch, gây khó khăn trong việc thu thập thông tin chính xác và dẫn đến thất thu ngân sách. Để giải quyết vấn đề này, Luật Đất đai 2024 quy định rằng bảng giá đất do Nhà nước xây dựng sẽ là căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất thay vì giá ghi trong hợp đồng.

Điều này kỳ vọng sẽ tăng cường tính minh bạch trong các giao dịch đất đai. Tuy nhiên, nếu giá thực tế không được ghi đúng trên hợp đồng, sẽ cần có cơ chế kiểm soát và xử lý để đảm bảo sự chính xác trong việc xác định nghĩa vụ thuế và giá đất.

Căn cứ "Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất"

Căn cứ "yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất" là một yếu tố bổ sung nhằm bao quát các yếu tố không thể dự đoán được hoặc thay đổi theo thời gian như chính sách, pháp luật, các yếu tố tự nhiên, kinh tế, chiến lược phát triển vùng và phong tục tập quán địa phương.

Tuy nhiên, việc hiểu và áp dụng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có thể gặp khó khăn nếu không được làm rõ trong quy định. Điều này có thể dẫn đến sự không nhất quán trong việc áp dụng và thực hiện định giá đất.

Căn cứ "Quy định của pháp luật có liên quan"

Căn cứ này yêu cầu việc định giá đất phải tuân theo các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm định giá. Để thực hiện đúng quy định, cần có hướng dẫn và quy định cụ thể, đảm bảo rằng các cơ quan có thẩm quyền thực hiện định giá đất theo một khung pháp lý rõ ràng và đầy đủ. Những hướng dẫn này sẽ giúp đảm bảo rằng việc định giá đất được thực hiện chính xác và nhất quán, đồng thời phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

Bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất mới

Để đảm bảo giá đất do Nhà nước quy định không xa rời thực tế và cụ thể hóa quan điểm của Đảng theo Nghị quyết số 18-NQ/TW về việc "bỏ khung giá đất", Luật Đất đai năm 2024 đã thực hiện những thay đổi quan trọng liên quan đến vấn đề này.

Theo quy định mới, Luật Đất đai năm 2024 đã loại bỏ khung giá đất của Chính phủ và thay vào đó quy định việc ban hành giá đất bao gồm “bảng giá đất” (Điều 159) và “giá đất cụ thể” (Điều 160).

Luật Đất đai năm 2024 đã loại bỏ khung giá đất để đảm bảo giá đất không xa rời thực tế (Nguồn: Vn Economy)

Các sửa đổi và bổ sung quan trọng trong việc xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

Thay đổi về thời hạn áp dụng bảng giá đất

Theo Điều 159, khoản 3 của Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm và chính thức công bố từ ngày 01/01/2026. Bảng giá đất lần đầu sẽ được áp dụng từ ngày 01/01/2026 và sẽ được điều chỉnh hàng năm từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.

Quy định mới đã đánh dấu một sự thay đổi lớn so với Luật Đất đai năm 2013 khi bảng giá đất có hiệu lực trong 5 năm. Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ giúp điều chỉnh giá đất phù hợp hơn với giá thị trường thực tế, phục vụ cho các mục đích như xác định giá bất động sản và tính toán chi phí dự án đầu tư.

Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm có thể gia tăng áp lực về nguồn nhân lực và trách nhiệm đối với các địa phương. Do đó, cần có kế hoạch tuyển chọn và đào tạo đội ngũ nhân sự chuyên môn về định giá đất để đảm bảo việc triển khai bảng giá đất hiệu quả.

Quy trình xây dựng bảng giá đất

Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ ràng về quy trình xây dựng bảng giá đất nhằm đảm bảo tính độc lập và khách quan. Cụ thể, Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp quyết định. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ hỗ trợ UBND cấp tỉnh trong việc xây dựng, điều chỉnh và bổ sung bảng giá đất. Cơ quan có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để thực hiện các công việc liên quan, tuy nhiên, việc thuê tổ chức tư vấn không phải là bắt buộc.

Tính độc lập trong quá trình thẩm định giá đất còn được bảo đảm qua việc Hội đồng thẩm định phải làm việc độc lập, khách quan và theo chế độ tập thể. Các cuộc họp của Hội đồng phải có biên bản ghi chép đầy đủ các ý kiến và kết quả biểu quyết, đồng thời cần có sự tham gia của đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội để thực hiện quyền giám sát.

Phân quyền quyết định giá đất cụ thể

Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa trách nhiệm trong việc quyết định giá đất. Trong khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ phân quyền cho UBND cấp tỉnh thì Điều 160 khoản 2 của Luật Đất đai năm 2024 đã phân quyền rõ ràng cho cá nhân Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp huyện trong việc quyết định giá đất cụ thể.

Quy định này nhằm cụ thể hóa nội dung của Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ về ủy quyền quyết định giá đất cụ thể, giúp thúc đẩy tiến độ định giá đất và giải quyết các khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản đang chờ thủ tục định giá. Quy định cũng giúp xác định trách nhiệm cá nhân, hạn chế tình trạng né tránh trách nhiệm trong quản lý đất đai.

Có thể thấy, những sửa đổi trong Luật Đất đai 2024 về định giá đất được kỳ vọng sẽ tạo ra sự công bằng và minh bạch hơn trong quản lý tài nguyên đất. Việc hiểu rõ các điểm sửa đổi này sẽ giúp người dân và nhà đầu tư nắm bắt cơ hội, đồng thời đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Xem thêm 

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 được quy định ra sao?

Phương pháp định giá đất của Luật Đất đai 2024 có điểm gì mới so với năm 2013?