Căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm lĩnh thị trường TP. HCM 2024: Xu hướng tất yếu hay "bong bóng"?

Năm 2024, thị trường bất động sản TP. HCM chứng kiến sự bùng nổ của căn hộ cao cấp và hạng sang. Nhiều dự án mới liên tục ra mắt, thu hút giới đầu tư và người mua ở thực. Tuy nhiên, liệu đây có phải xu hướng tất yếu hay chỉ là dấu hiệu của “bong bóng” bất động sản? Hãy cùng phân tích để có cái nhìn rõ hơn về thị trường này.

Những thông tin về số lượng căn hộ cao cấp và hạng sang trên thị trường bất động sản TP. HCM

Thị trường bất động sản TP. HCM năm 2024 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm, với tổng lượng mở bán chỉ khoảng 5.200 căn, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những vướng mắc pháp lý kéo dài và tình trạng thắt chặt tín dụng, khiến nhiều dự án bị trì hoãn.

Tuy nhiên, đến quý IV năm 2024, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ khi nguồn cung mới tăng đột biến, đạt hơn 3.400 căn – cao gấp gần 30 lần so với quý 3. Sự bứt phá này chiếm 66% tổng nguồn cung cả năm, cho thấy những tín hiệu tích cực sau khi các bộ luật sửa đổi được áp dụng, giúp tháo gỡ khó khăn pháp lý cho nhiều dự án.

Trong đó, Khu Đông TP. HCM vẫn giữ vị thế là tâm điểm thị trường, đóng góp đến 72% tổng nguồn cung mới. Đáng chú ý, có sự dịch chuyển rõ rệt về cơ cấu sản phẩm khi căn hộ hạng sang chiếm đến 40% nguồn cung, phản ánh xu hướng phát triển của thị trường theo hướng cao cấp hóa. Việc tập trung vào phân khúc này không chỉ đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng thượng lưu và nhà đầu tư nước ngoài mà còn giúp các chủ đầu tư tối ưu lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm.

Cơ cấu sản phẩm khi căn hộ hạng sang chiếm đến 40% nguồn cung trên thị trường bất động sản TP. HCM (Ảnh: VnEconomy)

Vì sao căn hộ cao cấp và hạng sang phát triển mạnh?

Sự bùng nổ của phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tại bất động sản TP. HCM không phải ngẫu nhiên mà đến từ nhiều yếu tố tác động.

Nhu cầu từ giới nhà giàu và nhà đầu tư nước ngoài

Số lượng người giàu tại Việt Nam ngày càng gia tăng, đặc biệt là nhóm doanh nhân, chuyên gia và các cá nhân có thu nhập cao. Họ có xu hướng tìm kiếm không gian sống đẳng cấp, tiện nghi, đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc, đang quan tâm mạnh mẽ đến thị trường Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu sở hữu và đầu tư vào phân khúc này.

Số lượng người giàu tại Việt Nam ngày càng gia tăng (Ảnh: CafeF)

Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, giá trị bất động sản tăng cao

1. HCM ngày càng phát triển, nhưng quỹ đất tại các khu vực trung tâm lại dần cạn kiệt, đẩy giá đất lên cao. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải tập trung vào các dự án cao cấp nhằm tối ưu giá trị sử dụng đất, đồng thời đáp ứng nhu cầu về không gian sống sang trọng tại các vị trí đắc địa.

Chủ đầu tư hướng đến phân khúc hạng sang để tối đa lợi nhuận

Với giá đất tăng cao, việc phát triển căn hộ hạng sang giúp các chủ đầu tư tối ưu lợi nhuận. Thay vì xây dựng các dự án trung cấp có biên lợi nhuận thấp, họ tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp với giá bán cao hơn, đi kèm với tiện ích vượt trội, thu hút khách hàng có khả năng chi trả.

Những yếu tố này đã thúc đẩy thị trường bất động sản TP. HCM bước vào giai đoạn "cao cấp hóa", tạo nên làn sóng phát triển mạnh mẽ của các dự án hạng sang.

Chủ đầu tư hướng đến phân khúc hạng sang để tối đa lợi nhuận (Ảnh: RNA Rich Nguyen)

Liệu có xảy ra tình trạng "bong bóng" khi giá bán quá cao nhưng sức mua không theo kịp?

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, với mức giá liên tục lập đỉnh. Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ hạng sang tại TP.HCM hiện dao động từ 120 triệu - 400 triệu đồng/m², trong khi phân khúc cao cấp có giá trung bình từ 80 triệu - 120 triệu đồng/m². Tuy nhiên, dù giá ngày càng tăng cao, sức mua thực tế lại có dấu hiệu chững lại, khiến nhiều chuyên gia đặt câu hỏi liệu có nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản hay không.

Một số dấu hiệu cảnh báo thị trường bất động sản TP. HCM có thể đối mặt với rủi ro:

• Tỷ lệ đầu cơ cao: Một phần lớn giao dịch đến từ nhà đầu tư hơn là người mua có nhu cầu thực. Khi thị trường phát triển quá nóng, nhà đầu tư có thể đồng loạt bán tháo khi lợi nhuận không đạt kỳ vọng, gây ra hiệu ứng sụt giảm mạnh.
• Mức giá vượt quá khả năng chi trả: Giá căn hộ cao cấp và hạng sang liên tục tăng nhanh, trong khi thu nhập của người dân không theo kịp. Điều này làm thu hẹp nhóm khách hàng thực sự có khả năng mua ở, khiến thị trường mất cân bằng.
• Dòng vốn tín dụng bị kiểm soát: Các chính sách siết chặt tín dụng vào bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro tài chính có thể khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc xoay vốn, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.
• Nguồn cung không phù hợp với nhu cầu thực tế: Trong khi nhu cầu thực tập trung vào nhà ở tầm trung và bình dân, các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này tạo ra khoảng trống giữa cung và cầu, làm tăng nguy cơ dư thừa nguồn cung mà không có đủ người mua.

Tuy nhiên, nguy cơ "bong bóng" vẫn có thể được kiểm soát nhờ một số yếu tố hỗ trợ:

• Chính phủ đã có những điều chỉnh về chính sách pháp lý, tháo gỡ rào cản pháp lý cho các dự án bất động sản nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ.
• Nhà đầu tư ngày càng có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng hơn thay vì "lướt sóng" như trước đây, giúp thị trường phát triển theo hướng ổn định hơn.
• Các chủ đầu tư đang dần dịch chuyển sang chiến lược phát triển bền vững hơn, tập trung vào chất lượng sản phẩm, tiện ích và khả năng thanh khoản thực sự thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang (Ảnh: Người đưa tin)

Dự báo: Xu hướng này sẽ tiếp diễn hay thị trường cần điều chỉnh lại?

Dự báo trong năm 2025, thị trường bất động sản TP. HCM sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định thay vì tăng nóng như các năm trước. Việc điều chỉnh chính sách từ Nhà nước, sự sàng lọc tự nhiên của thị trường và xu hướng phát triển theo hướng bền vững sẽ giúp giảm thiểu nguy cơ "bong bóng".

Một số xu hướng quan trọng sẽ định hình thị trường:

• Phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chiếm ưu thế: Tuy nhiên, thay vì mở bán ồ ạt, các dự án mới sẽ tập trung hơn vào chất lượng, tiện ích và đáp ứng nhu cầu thực tế của nhóm khách hàng cao cấp.
• Xu hướng dịch chuyển ra khu đô thị vệ tinh: Trước áp lực giá cao và quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, xu hướng mở rộng ra các khu đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Hạ tầng giao thông kết nối đang được đầu tư mạnh, giúp giảm áp lực cho khu vực trung tâm TP.HCM.
• Mô hình đô thị đa chức năng và TOD trở thành xu hướng: Các khu đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích, có khả năng kết nối tốt với hệ thống giao thông công cộng sẽ thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư lẫn người mua thực.
• Chiến lược giá linh hoạt hơn: Trước sức ép từ nhu cầu thực tế, các chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh giá bán hợp lý hơn hoặc áp dụng các chính sách thanh toán linh hoạt để kích cầu. Những dự án có giá quá cao nhưng không phù hợp với nhu cầu thực có thể phải giảm giá hoặc điều chỉnh chiến lược bán hàng để thích nghi.

Dự báo trong năm 2025, thị trường bất động sản TP. HCM sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định (Ảnh: CafeF)

Nhìn chung, dù có những thách thức, thị trường bất động sản TP. HCM vẫn sẽ tiếp tục phát triển nhưng theo hướng bền vững hơn. Những điều chỉnh về chính sách, chiến lược phát triển của chủ đầu tư và xu hướng dịch chuyển sang các khu vực tiềm năng sẽ giúp cân bằng giữa cung - cầu, tránh rủi ro "bong bóng" và đảm bảo sự ổn định dài hạn.

Xem thêm

Nguồn vốn bất động sản TP. HCM 2024: Tín dụng liệu còn là kênh chính?

Tại sao phân khúc căn hộ giá rẻ tại TP. HCM ngày càng khan hiếm?