Căn hộ cao cấp, đất nền hay nhà phố: Đâu là kênh đầu tư sáng giá 2025?

Thị trường bất động sản 2025 đang dần lộ diện những xu hướng mới, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư. Nhưng giữa căn hộ cao cấp, đất nền và nhà phố, đâu mới là lựa chọn đáng cân nhắc nhất? Mỗi phân khúc đều có tiềm năng riêng, nhưng quyết định xuống tiền vào đâu còn phụ thuộc vào xu hướng thị trường và khả năng sinh lời. Hãy cùng phân tích để tìm ra kênh đầu tư sáng giá nhất trong năm nay!

Toàn cảnh các kênh đầu tư bất động sản tiềm năng trong năm 2024

Sau giai đoạn trầm lắng của năm 2023, đến năm 2024, thị trường đã có sự phục hồi rõ rệt, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư. Trong khi đó, đất nền tuy có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa thực sự bứt phá. Nhà phố cũng là lựa chọn đáng cân nhắc, tuy nhiên cần đánh giá kỹ về khả năng thanh khoản và hiệu suất cho thuê. Cùng nhìn lại một vài điểm nổi bật của thị trường năm 2024 ngay sau đây.

Căn hộ cao cấp - Xu hướng tiếp tục dẫn đầu

Năm 2024 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là các dự án cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM. Theo dữ liệu từ Batdongsan, mức độ quan tâm đến chung cư trong năm qua tăng 4% so với năm 2022 - đây cũng là phân khúc duy nhất duy trì đà tăng trưởng trong bối cảnh nhiều loại hình khác bị sụt giảm. Giá bán cũng tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội (tăng 58% so với năm 2023) và TP.HCM (tăng 17% so với năm 2023).

Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn đầu thị trường bất động sản (Ảnh: CafeF)

Những dự án nổi bật có thể kể đến như MIK The Continental (90 triệu/m2), Masteri Grand Avenue (100 - 130 triệu/m2) tại Hà Nội, hay Eaton Park (130 triệu/m2), King Crown Infinity (120 triệu/m2) tại TP.HCM, với mức giá cao nhưng lượng giao dịch vẫn khả quan. Khảo sát của Batdongsan cho thấy 70% môi giới tại Hà Nội đánh giá các dự án chung cư tại đây có thanh khoản tốt, trong khi con số này tại TP.HCM là hơn 40%.

Đất nền - Chờ đợi sự phục hồi

Trong năm 2024, thị trường đất nền có sự phục hồi nhẹ nhưng chưa thật sự bùng nổ. Theo thống kê từ Batdongsan, mức độ quan tâm đến đất nền tại Hà Nội tăng 75% so với năm 2023, tại TP.HCM tăng 26%. Giá rao bán trung bình đất nền tại Hà Nội là 70 triệu/m2, tại TP.HCM là 57 triệu/m2. Tuy nhiên, thanh khoản của phân khúc này vẫn còn nhiều thách thức.

Một trong những nguyên nhân khiến đất nền chưa thể bứt phá là do dòng tiền đầu tư bị thắt chặt. Trong khi đó, lãi suất vay ngân hàng vẫn ở mức cao, khiến nhà đầu tư thận trọng hơn khi xuống tiền. Ngoài ra, tâm lý e ngại về pháp lý cũng là một yếu tố khiến thị trường này chưa thể phục hồi mạnh.

Nhà phố - Lựa chọn linh hoạt cho nhà đầu tư

Nhà phố vẫn là một lựa chọn đáng cân nhắc trong năm 2025, đặc biệt là với những nhà đầu tư có dòng vốn lớn. Theo Batdongsan, giá rao bán trung bình nhà riêng tại Hà Nội đạt 197 triệu/m2, tại TP.HCM là 108 triệu/m2. Mặc dù giá vẫn neo cao, nhưng lợi suất cho thuê lại giảm, chỉ còn khoảng 3%/năm, tương đương mức của đầu năm 2021.

Nguyên nhân chính đến từ sự bùng nổ của thương mại điện tử. Người tiêu dùng ngày càng có xu hướng mua sắm online, làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh. Điều này tác động đến giá thuê nhà phố, đặc biệt ở những khu vực từng sôi động với các hoạt động bán lẻ truyền thống.

Giá thuê nhà phố neo cao nhưng hiệu suất thuê giảm (Ảnh: cafeland)

Xu hướng giá cả và nhu cầu thị trường bất động sản 2025

Thị trường bất động sản 2025 bước vào giai đoạn phục hồi với đà tăng trưởng ổn định hơn. Nhờ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý từ Chính phủ và niềm tin dần trở lại của nhà đầu tư, nguồn cung mới sẽ được cải thiện. Tuy nhiên, thay vì tăng nóng, thị trường năm nay được dự báo sẽ phát triển theo hướng bền vững và có chọn lọc hơn.

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường bất động sản 2025 là sự dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc cao cấp và hạng sang. Khi quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp, các dự án quy mô lớn, đặc biệt là đại đô thị, không chỉ cung cấp nhà ở mà còn góp phần định hình lại diện mạo đô thị. 

Khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) được dự báo là hai khu vực có nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh nhất trong năm 2025, với khoảng 30.000 căn hộ mở bán. Đây cũng là những điểm nóng thu hút dòng vốn nhờ kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. 

Tại khu vực miền Nam, người mua nhà ngày càng quan tâm đến chất lượng môi trường sống. Các khu đô thị xanh, có hệ thống tiện ích đa dạng, từ mua sắm đến giải trí, đang trở thành lựa chọn ưu tiên. Đặc biệt, những căn hộ có giá từ 5 - 10 tỷ đồng hiện là phân khúc thu hút nhiều khách hàng, phản ánh nhu cầu ngày càng cao đối với nhà ở chất lượng.

Người mua nhà miền Nam ưa chuộng các khu đô thị xanh tiện ích (Ảnh: Maison Office)

Giá bán sơ cấp trong năm 2025 dự báo vẫn có xu hướng tăng nhưng không còn tăng nóng như giai đoạn trước. Các chủ đầu tư cũng bắt đầu triển khai nhiều chính sách linh hoạt hơn, giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhiều nhóm khách hàng. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Với sự phát triển ổn định, thị trường bất động sản 2025 không chỉ là sân chơi của các nhà đầu tư lớn mà còn mở ra nhiều cơ hội cho người mua nhà có nhu cầu thực. Việc lựa chọn bất động sản không còn chỉ dựa vào vị trí trung tâm mà hướng đến những khu vực phát triển bền vững, hạ tầng tốt và đầy đủ tiện ích sống.

Điểm mạnh và thách thức của từng phân khúc thị trường bất động sản 2025

Thị trường bất động sản 2025 đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Mỗi kênh đầu tư đều có những đặc điểm riêng, phù hợp với từng nhóm nhà đầu tư. Dưới đây là phân tích chi tiết từng kênh đầu tư giúp bạn lựa chọn được phân khúc phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.

Căn hộ cao cấp - An toàn nhưng cần dòng vốn mạnh

Trong năm 2024, phân khúc căn hộ cao cấp vẫn duy trì sức hút nhờ đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Đặc biệt, các căn hộ ở trung tâm thành phố có lợi thế về vị trí, hạ tầng đồng bộ và hệ thống tiện ích hiện đại. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu về không gian sống sang trọng cũng ngày càng lớn. 

Tuy nhiên, đầu tư vào căn hộ cao cấp đòi hỏi dòng vốn mạnh. Hiện tại, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã ở mức cao, khiến việc mua để cho thuê không còn quá hấp dẫn về lợi suất. Mặt khác, theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, thị trường chung cư tại các tỉnh lại có mức giá hợp lý hơn, cả về mua bán lẫn cho thuê. Do đó, nếu muốn đầu tư vào căn hộ, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ giữa việc mua tại thành phố lớn hay mở rộng ra các thị trường tỉnh lẻ, nơi giá bán vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng.

Ngoài ra, theo OneHousing, từ quý 2/2024, tỷ lệ giao dịch chung cư tại Hà Nội đã vượt qua nhà phố, phản ánh sự dịch chuyển dòng tiền sang phân khúc này. Dự kiến trong năm 2025, căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn sẽ dẫn dắt thị trường, nhất là khi chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng do chính sách giá đất mới.

Căn hộ chung cư dự báo vẫn còn thu hút nhà đầu tư trong tương lai (Ảnh: VnEconomy)

Điều này đồng nghĩa với việc giá bán căn hộ sẽ còn tiếp tục tăng, tạo cơ hội cho những ai có tiềm lực tài chính mạnh và sẵn sàng đầu tư dài hạn khi tham gia thị trường bất động sản 2025.

Nhà phố - Tài sản giá trị nhưng phụ thuộc vào vị trí

Nhà phố luôn được xem là kênh đầu tư bền vững nhờ giá trị tài sản lớn. Đặc biệt, các căn nhà nằm ở vị trí trung tâm, gần trục đường lớn có tiềm năng tăng giá mạnh. Ngoài ra, mô hình shophouse (nhà phố vừa ở vừa kinh doanh) vẫn là lựa chọn hấp dẫn, nhất là tại những khu vực đông dân cư và có sức mua cao.

Tuy nhiên, nhà phố tại Hà Nội và TP.HCM trong thị trường bất động sản 2025 được dự báo sẽ không có nhiều đột biến. Giá nhà phố ở hai thành phố này vẫn cao, trong khi nhu cầu thuê chưa có sự bùng nổ. Nhà phố ở các tỉnh - đặc biệt là nơi có nhiều khu công nghiệp - sẽ có cơ hội phát triển tốt hơn, do giá bất động sản chưa tăng quá cao trong năm 2024 và có thể có sự chuyển mình trong năm tới.

Không giống như căn hộ hay đất nền, việc mua bán nhà phố phụ thuộc rất lớn vào vị trí cụ thể. Nếu không nằm ở khu vực có nhu cầu cao, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua hoặc cho thuê. Vì vậy, đây là kênh đầu tư phù hợp với những ai có dòng vốn mạnh, sẵn sàng nắm giữ tài sản trong dài hạn và không quá phụ thuộc vào tính thanh khoản nhanh.

Đất nền - Lợi nhuận cao nhưng đi kèm rủi ro pháp lý

Dù thị trường căn hộ sôi động, đất nền vẫn là kênh đầu tư được nhiều người quan tâm, đặc biệt là với những ai có tầm nhìn dài hạn. Trong các năm tới, những khu vực vùng ven, nơi có tiềm năng phát triển hạ tầng và đô thị hóa, vẫn là "miếng bánh" hấp dẫn. Theo Batdongsan, giá đất nền tại các thành phố lớn vẫn có xu hướng tăng trong 3 năm tới, dù tốc độ sẽ chậm hơn so với chung cư.

Nhà đầu tư đất nền cần quan tâm đến vấn đề pháp lý (Ảnh: Đức Anh Land)

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất khi đầu tư đất nền là vấn đề pháp lý. Không ít nhà đầu tư đã gặp khó khăn khi mua phải dự án chưa có sổ đỏ hoặc vướng mắc quy hoạch. Ông Vũ Cương Quyết cảnh báo, nếu chỉ vì giá rẻ mà mua những dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhà đầu tư có thể đối mặt với nguy cơ "chôn vốn" trong nhiều năm.

Một điểm đáng chú ý là đất nền tại Hà Nội và TP.HCM hiện có giá khá cao, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh vệ tinh. Những khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Long An, Đồng Nai - nơi có vốn đầu tư nước ngoài lớn - đang được xem là điểm đến tiềm năng.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, trong 2 - 3 năm tới, đất nền vẫn là một trong những kênh đầu tư hiệu quả nhất. Tuy nhiên, để thành công, nhà đầu tư cần có chiến lược dài hạn và lựa chọn vị trí phù hợp nếu quyết định tham gia thị trường bất động sản 2025.

Không có kênh đầu tư nào là lợi nhuận nhất cho tất cả, quan trọng là bạn chọn đúng xu hướng và phù hợp với khả năng tài chính của mình. Thị trường bất động sản 2025 hứa hẹn nhiều cơ hội nhưng cũng đi kèm rủi ro, vì vậy, hãy cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định. 

Xem thêm 

Những thay đổi lớn về chính sách có thể ảnh hưởng đến bất động sản TP. HCM năm 2025

Các yếu tố giúp thị trường bất động sản TP.HCM phục hồi năm 2025