Những thay đổi lớn về chính sách có thể ảnh hưởng đến bất động sản TP. HCM năm 2025

Năm 2025, thị trường bất động sản TP. HCM dự kiến sẽ thay đổi mạnh mẽ nhờ các chính sách pháp lý mới như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản và bảng giá đất mới. Những điều chỉnh này sẽ tác động sâu rộng đến chủ đầu tư, nhà đầu tư, người mua nhà và định hướng phát triển thị trường.

Những thay đổi pháp lý quan trọng trong năm 2025

Điểm mới trong luật đất đai sửa đổi

Luật Đất đai 2024 của Việt Nam đã được sửa đổi với nhiều quy định mới nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Dưới đây là những điểm đổi mới đáng chú ý:

• Loại bỏ khung giá đất:Quy định về khung giá đất đã được bãi bỏ. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và cập nhật hằng năm để phản ánh sát thực giá trị thị trường.
• Tăng hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Cá nhân có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với giới hạn tối đa gấp 15 lần so với hạn mức giao đất trước đây, thay vì mức 10 lần như quy định cũ.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014:Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước mốc thời gian này, dù không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai và được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bổ sung các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất:Luật mới mở rộng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cho những hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở nhưng không đủ điều kiện nhận bồi thường và không có nơi ở nào khác trong địa bàn hành chính cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
• Quy định rõ ràng hơn về các trường hợp thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội: Luật Đất đai 2024 xác định cụ thể 32 trường hợp thu hồi đất nhằm phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm xây dựng các công trình giao thông, cơ sở hạ tầng và dự án trọng điểm.
• Phương pháp xác định giá đất: Luật mới quy định 5 phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và các phương pháp khác theo quy định của Chính phủ và được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua.
• Thay đổi tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:Theo quy định mới, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ có tên gọi mới là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".
• Mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:Luật Đất đai sửa đổi cho phép tranh chấp liên quan đến đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại có thể được giải quyết không chỉ tại Tòa án mà còn tại Trọng tài thương mại Việt Nam.
• Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa: Quy định mới tạo điều kiện cho cá nhân không trực tiếp làm nông nghiệp có thể nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng đối tượng có quyền sử dụng đất nông nghiệp.
• Điều chỉnh nguyên tắc sử dụng đất:Luật mới nhấn mạnh yêu cầu sử dụng đất phải đảm bảo đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, đồng thời chú trọng bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu.

(Nguồn: Thư viện pháp luật, Luật Việt Nam)

Luật đất đai sửa đổi nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất (Nguồn: Xây dựng chính sách)

Những thay đổi này hướng đến việc cải thiện quản lý đất đai, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững.

Điểm mới trong luật kinh doanh bất động sản sửa đổi

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 của Việt Nam (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã được điều chỉnh với nhiều điểm mới quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản. Dưới đây là những thay đổi đáng chú ý:

• Hạn chế mức tiền đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai:Chủ đầu tư chỉ được phép nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị bán hoặc cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng chưa hình thành, với điều kiện bất động sản đó đã đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh. Nội dung thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua.
• Giảm tỷ lệ thanh toán trước đối với giao dịch thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai:Việc thanh toán được thực hiện theo nhiều đợt, trong đó đợt đầu không vượt quá 30% tổng giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Trước khi bàn giao bất động sản, tổng số tiền thanh toán không được quá 50% giá trị hợp đồng, thay vì 70% như quy định cũ.
• Điều chỉnh quy định về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ:Cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không còn bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, giúp đơn giản hóa thủ tục và tạo thuận lợi cho các giao dịch cá nhân.
• Yêu cầu bắt buộc đối với chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản:Môi giới bất động sản không được hoạt động tự do và phải có chứng chỉ hành nghề. Đối với doanh nghiệp môi giới, chỉ cần có ít nhất một người sở hữu chứng chỉ hành nghề nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
• Quy định về phương thức thanh toán thù lao và hoa hồng môi giới: Tất cả khoản thù lao và hoa hồng từ hoạt động môi giới bất động sản phải được thực hiện qua hình thức chuyển khoản nhằm tăng cường tính minh bạch trong tài chính.
• Siết chặt quy định liên quan đến việc phân lô, bán nền:Phạm vi kiểm soát đối với hoạt động phân lô, bán nền đã được mở rộng đến cả đô thị loại III, đảm bảo phát triển đô thị theo đúng quy hoạch và định hướng bền vững.
• Bổ sung yêu cầu về công khai thông tin bất động sản: Trước khi đưa vào giao dịch, bất động sản cần được công khai đầy đủ thông tin về pháp lý, quy hoạch, tiến độ xây dựng cùng các nội dung liên quan khác, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua và người thuê.
• Điều chỉnh nội dung hợp đồng trong kinh doanh bất động sản: Luật mới đã phân loại rõ từng nhóm hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản và bổ sung các nội dung quan trọng, giúp tăng tính minh bạch và chặt chẽ trong giao dịch.
• Bắt buộc ghi nhận đúng giá trị giao dịch trong hợp đồng:Giá trị thực tế của bất động sản trong các giao dịch phải được ghi nhận chính xác trên hợp đồng nhằm hạn chế tình trạng khai báo giá thấp để trốn thuế.
• Bổ sung các điều kiện đối với bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh: Quy định mới đã xác định rõ các điều kiện đối với từng loại bất động sản trước khi được phép giao dịch trên thị trường, đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên liên quan.

(Nguồn: Thư viện pháp luật, Luật Việt Nam)

Luật Kinh doanh Bất động sửa đổi nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản (Nguồn: Sưu tầm)

Những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quản lý, tăng cường minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia vào thị trường bất động sản.

Tác động của bảng giá đất mới đến giá bất động sản TP. HCM

Tác động đến thị trường bất động sản TP. HCM

Bảng giá đất mới tại TP.HCM, ban hành theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND, áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến hết 31/12/2025, đã điều chỉnh giá đất tại nhiều khu vực, đặc biệt là các tuyến đường trung tâm. Giá đất cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m2 tại các tuyến Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (Quận 1), trong khi mức thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 tại huyện Cần Giờ.

Sự điều chỉnh này có tác động lớn đến thị trường bất động sản TP. HCM. Một mặt, góp phần giảm tranh chấp trong giải phóng mặt bằng, thúc đẩy tiến độ các dự án hạ tầng quan trọng và tạo môi trường đầu tư minh bạch hơn.

Tuy nhiên, việc giá đất tăng cũng khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản tăng cao, ảnh hưởng đến giá sản phẩm và lợi nhuận.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng, nếu thực hiện hiệu quả, bảng giá đất mới sẽ là động lực thu hút đầu tư, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và đảm bảo công bằng trong định giá đất.

Bảng giá đất mới sẽ tạo ra nhiều thay đổi lớn tác động đến thị trường bất động sản TP. HCM (Nguồn: Báo điện tử Chính phủ)

Bảng giá đất mới tại TP. HCM dự kiến sẽ tạo ra những thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản. Việc tiệm cận giá trị thị trường giúp tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng trốn thuế và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng. Tuy nhiên, chi phí đất đai tăng cao cũng khiến các chủ đầu tư chịu áp lực lớn, buộc phải tăng giá bán, từ đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình.

Nhà đầu tư cũng gặp khó khăn khi lợi nhuận từ các dự án giảm, làm thay đổi xu hướng đầu tư, chuyển hướng sang các khu vực vùng ven nơi chi phí thấp hơn. Đồng thời, giá đất tăng cao khiến giá thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh cũng bị đẩy lên, tác động đến doanh nghiệp và thị trường bán lẻ.

Nhà đầu tư, chủ đầu tư và người mua nhà sẽ chịu ảnh hưởng gì từ bảng giá đất mới?

• Đối với nhà đầu tư

Việc tăng giá đất có thể làm tăng chi phí đầu tư, đặc biệt trong các dự án quy mô lớn. Điều này buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Tuy nhiên, giá đất cao hơn tại các khu vực trung tâm cũng đồng nghĩa với việc tăng giá trị tài sản, tạo cơ hội đầu tư dài hạn.

Bảng giá đất mới làm ảnh hưởng tới các quyết định của nhà đầu tư (Nguồn: Sưu tầm)

• Đối với chủ đầu tư

Chi phí giải phóng mặt bằng sẽ tăng đáng kể, khiến tổng chi phí phát triển dự án cao hơn. Điều này có thể dẫn đến việc tăng giá bán các sản phẩm bất động sản, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người mua. Tuy nhiên, bảng giá đất minh bạch hơn cũng giúp các chủ đầu tư xây dựng được chiến lược đầu tư và phát triển dự án rõ ràng hơn.

• Đối với người mua nhà

Người mua nhà, đặc biệt là người mua để ở, có thể gặp khó khăn khi giá bất động sản tăng theo chi phí đất. Tuy nhiên, chính sách giá đất mới sẽ đảm bảo công bằng trong việc định giá, giúp người mua an tâm hơn về giá trị tài sản mình sở hữu.

Cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản TP. HCM

Những thay đổi chính sách pháp lý gần đây mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản TP. HCM. Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và cập nhật bảng giá đất mới giúp tạo môi trường pháp lý minh bạch hơn, thu hút niềm tin từ các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và sân bay Long Thành giai đoạn 1 sẽ thúc đẩy kết nối vùng, gia tăng giá trị bất động sản.

Ngoài ra, khu vực Thủ Đức đang trở thành tâm điểm nhờ lợi thế hạ tầng ngày càng hoàn thiện, thu hút dòng vốn lớn vào các dự án đô thị sáng tạo. Cùng với đó, xu hướng đầu tư bền vững được hỗ trợ bởi hành lang pháp lý mới, giúp nhà đầu tư định hướng rõ ràng, tối ưu hóa cơ hội sinh lời dài hạn. Tuy nhiên, để tận dụng tốt những cơ hội này, nhà đầu tư cần am hiểu pháp lý, nắm vững quy hoạch địa phương và có chiến lược tài chính linh hoạt.

Các chính sách mới mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản (Nguồn: Báo Tuổi trẻ)

Để thích ứng với các chính sách mới, nhà đầu tư bất động sản TP. HCM cần điều chỉnh chiến lược theo hướng linh hoạt và phù hợp hơn với bối cảnh thị trường. Một số định hướng quan trọng như sau:

• Tìm hiểu kỹ quy định pháp lý mới: Việc cập nhật những sửa đổi trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và bảng giá đất sẽ giúp nhà đầu tư nắm rõ quy trình pháp lý, từ đó tránh rủi ro và đảm bảo các giao dịch minh bạch, hợp lệ.
• Chuyển hướng sang các khu vực tiềm năng: Với sự phát triển hạ tầng, nhà đầu tư nên ưu tiên các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án như đường Vành đai 3, 4, sân bay Long Thành, hoặc thành phố Thủ Đức – nơi giá trị bất động sản có khả năng tăng mạnh trong tương lai.
• Tập trung vào đầu tư bền vững: Xu hướng bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng đang được ưu tiên, phù hợp với định hướng phát triển bền vững. Các dự án tích hợp công nghệ và yếu tố thân thiện môi trường sẽ có sức hút lớn hơn với người mua.
• Đánh giá lại danh mục đầu tư: Nhà đầu tư nên xem xét lại các dự án hiện tại, tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở giá rẻ, căn hộ cho thuê, thay vì chỉ chú trọng vào lợi nhuận ngắn hạn.
• Xây dựng tầm nhìn dài hạn: Thay vì đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư cần chú trọng chiến lược lâu dài, tận dụng cơ hội từ sự ổn định của khung pháp lý và tiềm năng tăng giá trị của các dự án trong tương lai.

Điều chỉnh chiến lược phù hợp sẽ giúp nhà đầu tư không chỉ thích ứng hiệu quả mà còn tận dụng tối đa lợi thế từ các thay đổi chính sách mới để đạt được mục tiêu tài chính bền vững.

Nhìn chung, những thay đổi lớn về chính sách trong năm 2025 dự kiến sẽ mang lại cả thách thức lẫn cơ hội cho thị trường bất động sản TP. HCM. Đây là thời điểm quan trọng để các nhà đầu tư, chủ đầu tư và người mua nhà nắm bắt thông tin, thích ứng với các quy định mới nhằm đưa ra quyết định sáng suốt.

Xem thêm 

Xu hướng đầu tư bất động sản TP. HCM năm 2025: Nên chọn phân khúc nào?

Siêu dự án One Central Saigon: "Rồng thiêng" mới của bất động sản TP. HCM