Cần gỡ bỏ rào cản pháp lý để thúc đẩy thị trường bất động sản

Hệ thống pháp luật về bất động sản hiện nay còn nhiều bất cập, chồng chéo và thiếu đồng bộ, dẫn đến nhiều thủ tục hành chính phức tạp, tốn kém thời gian và chi phí cho doanh nghiệp và người dân. Những rào cản này kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như các hoạt động đầu tư và giao dịch.

Thực trạng mất cân bằng cung - cầu trên thị trường bất động sản

Nguồn cung căn hộ giảm là lý do ngăn cản sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản (Nguồn ảnh: Tạp chí Thương Gia)

Một trong những lý do khiến thị trường địa ốc năm 2023 rơi vào trạng thái “ngủ đông” là do tình trạng mất cân bằng cung - cầu diễn ra ở phân khúc bất động sản “vừa túi tiền”. Trong bài phát biểu tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội tổ chức hồi tháng 11/2023, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thừa nhận tình trạng dư thừa sản phẩm nhà ở trong phân khúc cao cấp và sự thiếu hụt nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp. Điều này được minh chứng trong quý III/2023, khi cơ cấu nguồn cung bất động sản trên thị trường vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp.

Cụ thể, phân khúc căn hộ trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 75% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ cao cấp có giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2 vẫn chiếm khoảng 26% tổng cung. Phân khúc nhà ở có giá dưới 20 triệu đồng/m2 lại còn khan hiếm (Nguồn: Thời báo ngân hàng).

Khó khăn về thủ tục pháp lý bất động sản đối với doanh nghiệp

Ngoài việc mất cân bằng trong nguồn cung, theo lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp, để thị trường bất động sản phát triển một cách an toàn và bền vững, cần phải tháo gỡ những rào cản về mặt pháp lý. Chủ tịch GP Invest - Ông Nguyễn Quốc Hiệp đã chỉ ra rằng 70% khó khăn của doanh nghiệp đến từ các vấn đề pháp lý. Điều này bao gồm sự chồng chéo của hệ thống pháp luật. Hiện tại, Quốc hội đang xem xét sửa đổi một số luật, trong đó có những luật mang tính quyết định đối với sự phát triển của thị trường bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản...

Cuối năm 2023, hơn một nửa tổng tài sản của 13 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán bị "đóng băng" bởi hàng tồn kho, tập trung chủ yếu ở mảng nhà ở.

Theo số liệu từ VietstockFinance, tổng giá trị hàng tồn kho của 109 doanh nghiệp bất động sản (nhà ở và khu công nghiệp) niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đã công bố báo cáo tài chính quý IV/2023 đạt hơn 472 nghìn tỷ đồng, giảm 1.2 nghìn tỷ đồng (khoảng 0.3%) so với hồi đầu năm 2023 (Nguồn: Báo Lao động).

Bên cạnh đó, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 cũng ghi nhận dấu hiệu sụt giảm đáng kể. Mặc dù một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận lên đến hàng nghìn tỷ đồng, nhưng nguồn thu chính đến từ các khoản thu nhập không thường xuyên như doanh thu tài chính, doanh thu bất thường từ việc tái cấu trúc, chuyển nhượng tài sản... chứ không bắt nguồn từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Rào cản pháp lý bất động sản “kìm hãm” sự phát triển của thị trường (Nguồn ảnh: Tạp chí Thương Gia)

Việc tồn kho cao đang bào mòn vốn và tài chính của doanh nghiệp. Nếu không giải quyết vấn đề này kịp thời, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong hoạt động kinh doanh.

FiinRatings - Đơn vị Xếp hạng tín nhiệm hàng đầu Việt Nam đã dự đoán năm 2024 sẽ tiếp tục là giai đoạn đầy thử thách đối với các nhà phát triển bất động sản dân cư. Họ sẽ phải đối mặt với áp lực về thanh khoản, nguồn vốn, lãi suất, suy thoái kinh tế... ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng.

Thêm vào đó, rủi ro tái cấp vốn cũng gia tăng do lượng lớn trái phiếu bất động sản đến hạn thanh toán (ước tính 120.000 tỷ đồng - mức cao nhất trong 5 năm qua). Tuy nhiên, khả năng duy trì hoạt động kinh doanh sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp trong bối cảnh chung đầy khó khăn này.

Nút thắt được tháo gỡ, kỳ vọng về các thay đổi luật đất đai trong năm 2024

Trước những khó khăn về pháp lý bất động sản, một tín hiệu tích cực là nguồn tiền khách hàng trả trước ngắn hạn đã tăng mạnh ở nhiều doanh nghiệp vào cuối năm 2023. Đây có thể là dấu hiệu cho thấy sức mua thị trường đang dần hồi phục.

Hiện nay, việc giải quyết các nút thắt về nguồn vốn, thủ tục pháp lý dự án, đặc biệt là khôi phục niềm tin thị trường, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản sớm hồi phục.

Kỳ vọng tháo gỡ rào cản pháp lý bất động sản giúp thị trường sớm phục hồi (Nguồn ảnh: Báo Tài nguyên và Môi trường)

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến năm 2023, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang vướng mắc pháp lý, tập trung chủ yếu tại TP. HCM với hơn 148 dự án.

Về tiến độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản trên cả nước, Bộ Xây dựng cho biết TP. HCM đã giải quyết được 77 dự án và đang tiếp tục phối hợp với các bộ ngành liên quan và địa phương giải quyết 143 dự án còn lại.

Doanh nghiệp kỳ vọng các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết được những vướng mắc về mặt pháp lý, tạo điều kiện cho việc triển khai dự án và bán hàng.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán VNDirect dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét từ nửa cuối năm 2024 nhờ nỗ lực tháo gỡ các nút thắt về nguồn vốn, thủ tục pháp lý dự án và đặc biệt là việc khôi phục niềm tin thị trường. Doanh nghiệp này còn đưa ra nhận định, thị trường bất động sản đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất và đang trên đà phục hồi.

Tổng kết lại, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều ngành công nghiệp khác như xây dựng, du lịch, tài chính… . Do đó, việc tháo gỡ kịp thời những rào cản pháp lý bất động sản sẽ thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ, đồng thời góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội, tài chính đầu tư.

Xem thêm 

Thị trường bất động sản được đưa vào nề nếp nhờ luật mới

Thị trường bất động sản thứ cấp và sơ cấp hầu như không còn tình trạng tăng giá