Thị trường bất động sản được đưa vào nề nếp nhờ luật mới

Từ ngày 1-1-2025, cả ba luật đã được sửa đổi gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đã chính thức có hiệu lực. Những điều chỉnh mới này được kỳ vọng sẽ định hình lại quá trình phát triển các dự án nhà ở thương mại trong tương lai. Các chuyên gia hy vọng rằng những quy định mới sẽ bảo vệ đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của tất cả các bên liên quan, từ đó giúp thị trường trở nên minh bạch và bền vững hơn.

Sàng lọc doanh nghiệp yếu kém

Luật Đất đai (sửa đổi) mới vừa được thông qua với những điều khoản mới về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, chủ đầu tư cần phải đảm bảo nhận được 100% đất ở mới có thể triển khai dự án nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa với việc nếu chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thì trong khu vực dự án phải bảo đảm có ít nhất 1m2 đất ở mới để được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại. Trong trường hợp mua đất (mới) để làm dự án, chủ đầu tư chỉ được phép mua 100% đất ở. Điều này sẽ làm nghiêm ngặt quy trình thực hiện dự án của nhà đầu tư, bởi trước đây các doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng đất khác ngoài đất ở để thực hiện dự án nếu phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Quy định mới giúp loại bỏ những chủ đầu tư thiếu uy tín (Nguồn: VnExpress)

Các quy định mới này sẽ hướng dẫn cho việc phát triển các dự án nhà ở tập trung vào hai phương diện chính, bao gồm việc Nhà nước thu hồi đất để bán đấu giá hoặc quy hoạch khu vực làm dự án và sau đó tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư.

Trong thỏa thuận, việc chỉ nhận đất ở đặt ra yêu cầu về sức mạnh tài chính của chủ đầu tư để "gom" đủ đất cho dự án. Điều này buộc các doanh nghiệp phải có nguồn lực thực sự hoặc phải tham gia liên doanh, liên kết để có đủ sức mạnh thực hiện dự án.

Như vậy, luật sẽ giúp thị trường lọc ra những nhà đầu tư có tài chính mạnh mẽ, có kinh nghiệm trong việc phát triển dự án và có năng lực...

Ngoài ra, luật cũng quy định về việc thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, có hạ tầng đồng bộ... Trong khi đó, các dự án có quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản cần phát triển các đại đô thị có hạ tầng đồng bộ, tiện ích và có sức lan tỏa lớn.

Theo một số chuyên gia, biện pháp này sẽ ngăn chặn việc mua bán đất nông nghiệp, yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sau đó xây dựng chung cư với mục đích lợi nhuận.

Với các quy định mới này, số lượng dự án sẽ được sàng lọc nhưng sẽ mở rộng về quy mô, tạo ra các đại đô thị với đầy đủ tiện ích và trở thành điểm đến của các doanh nghiệp lớn, có tài chính và khả năng phát triển đô thị.

Tạo ra cơ hội cạnh tranh

Các quy định của luật mới không giới hạn việc tiếp cận các dự án phát triển nhà ở thương mại.

Để thúc đẩy phát triển đô thị và khu vực nhà ở, bao gồm cải tạo đô thị, phát triển khu đô thị mới, và khu vực cho người lao động, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rằng các dự án này sẽ được xem xét thu hồi đất.

Quy trình thu hồi sẽ đi kèm với việc bồi thường và tái định cư cho người dân một cách công bằng, và sau đó đất thu hồi sẽ được đưa ra đấu thầu và đấu giá. Do đó, cơ chế tiếp cận đất không còn là việc xin - cho đối với các dự án thương mại mà sẽ được thực hiện thông qua cơ chế thị trường.

Luật mới tạo nhiều cơ hội cạnh tranh cho các doanh nghiệp (Nguồn: Báo kinh tế đô thị)

Rõ ràng, luật mới thể hiện rõ tinh thần thực hiện đấu thầu, đấu giá thay vì cơ chế xin - cho. Các đối tượng khác có thể tự thỏa thuận, với các phương thức mở rộng và linh hoạt để tăng cơ hội tiếp cận đất.

Điều quan trọng nhất là cơ hội tiếp cận đất thông qua quan hệ thị trường thay vì cơ chế xin - cho hoặc can thiệp hành chính. Điều này tạo ra một môi trường công bằng và cạnh tranh, thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Kiểm soát hoạt động của môi giới bất động sản

Trong thời gian gần đây, các môi giới tham gia vào thị trường bất động sản đã hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau, thậm chí có thể tham gia vào việc mua bán đất nền, đất nông nghiệp... mà ít bị ràng buộc và xử lý theo các quy định pháp luật.

Tuy nhiên, với việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, việc mua bán bất động sản sẽ không còn dễ dàng như trước, đội ngũ môi giới trong tương lai sẽ phải tuân thủ các quy định của các sàn giao dịch.

Hoạt động môi giới được kiểm soát (Nguồn: Báo Xây dựng)

Các giám đốc của các sàn sẽ phải chịu trách nhiệm về hoạt động của các môi giới, thậm chí chịu trách nhiệm về các vi phạm của họ. Điều này sẽ làm cho hoạt động kinh doanh trở nên nghiêm ngặt hơn. Khi lãnh đạo của các sàn phải chịu trách nhiệm về hành vi của các môi giới, các sàn cũng cần phải chuẩn bị mặt pháp lý tốt hơn để đảm bảo rằng các môi giới tuân thủ đúng các quy định pháp luật.

Đồng thời, các sàn cũng cần cung cấp đào tạo và nâng cao kỹ năng, kiến thức cho từng nhân viên môi giới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Tăng nguồn cung 

Một trong những nguyên nhân gây ra việc trì hoãn kéo dài của nhiều dự án là do khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng do việc đền bù không được thực hiện đúng mức. Vì vậy, việc áp dụng cơ chế định giá đất theo thực tế của thị trường sẽ hỗ trợ cho việc triển khai quỹ đất nhanh chóng hơn.

Trước đây, quá trình tiếp cận đất đai thường không có quy định cụ thể, nhưng hiện nay đã có các quy định rõ ràng trong Luật Đất đai sửa đổi. Đây xác định rõ ràng loại đất nào sử dụng cho mục đích thương mại, loại đất phục vụ cho nhu cầu nào thì phải thông qua quá trình đấu thầu, đấu giá.

Luật mới giúp cải thiện nguồn cung (Nguồn: Báo Công lý)

Khi các chủ đầu tư có phương thức và quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung trên thị trường sẽ không còn khan hiếm như trước.

Luật cũng có các điều khoản nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ. Điều này gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư Việt Nam, bao gồm cả những người đã định cư và sinh sống ở các quốc gia khác.

Trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung trên thị trường. Nếu họ không tăng cường này, sẽ khó khăn cho việc thu hồi vốn trong năm sau.

Nếu chờ đến năm 2025, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, các chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc 5%, sau đó phải dành thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính và đáp ứng các điều kiện mới có thể bán hàng ra thị trường.

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Điểm nổi bật của Luật Kinh doanh Bất động sản mới so với quy định hiện tại nằm ở việc cải tiến quy định về bảo lãnh trong quá trình bán, cho thuê hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo luật hiện hành, chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có sự bảo lãnh từ ngân hàng, cam kết sẽ bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã thỏa thuận. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ, khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn trả số tiền đã thanh toán cho họ.

Luật mới bảo vệ lợi ích của người mua (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Luật mới tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải có sự chấp thuận của ngân hàng để được bảo lãnh, nhưng đồng thời cũng cho phép các bên thỏa thuận để khách hàng có thể lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh khi ký hợp đồng mua bán.

Quy định này là minh chứng cho việc thiết kế chính sách nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích, vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh tình trạng chủ đầu tư "bán lúa non", tránh "dự án ma", vừa linh hoạt cho các bên.

Trong trường hợp khách hàng có niềm tin vào uy tín của chủ đầu tư, họ có thể quyết định không yêu cầu bảo lãnh để nhận được ưu đãi giảm giá, khi mà phí bảo lãnh sẽ được khấu trừ trực tiếp từ giá bán sản phẩm.

Đối với doanh nghiệp, quy định này cũng sẽ khuyến khích họ không ngừng nỗ lực cải thiện chất lượng, xây dựng thương hiệu để ngày càng thu hút nhiều khách hàng không yêu cầu bảo lãnh, từ đó giảm giá bán và tiếp tục hấp dẫn khách hàng mới.

Đây là một "điểm cân bằng hoàn hảo" về quyền lợi và lợi ích giữa các bên liên quan trong quá trình kinh doanh.

Vay mua nhà từ Techcombank - Giải pháp tài chính hiệu quả

Techcombank đang là một đối tác hàng đầu của nhiều tên tuổi hàng đầu trong lĩnh vực phát triển bất động sản như Sun Group, Masterise Homes, Vinhomes, MIK Group,... Các chủ đầu tư này liên tục chào hàng các dự án căn hộ và nhà ở đa dạng, linh hoạt nhằm đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng.

Hiện nay, Techcombank cung cấp các giải pháp mua nhà trả góp với mức lãi suất hấp dẫn, giúp bạn nhanh chóng sở hữu căn nhà mơ ước. 

Gói vay từ Techcombank có nhiều ưu điểm (Nguồn: hpt)

Techcombank đang thực hiện áp dụng lãi suất vay mua nhà cố định chỉ từ 10.5%/năm; phí trả nợ trước hạn chỉ từ 0.5%-1%/năm, từ năm thứ 6 trở đi được miễn phí. Tùy theo nhóm khách hàng còn được giảm trừ lãi suất vay đến 1.2%/năm trong trong giai đoạn thả nổi. Ngoài ra, thời hạn cho vay dài, cạnh tranh trên thị trường lên đến 35 năm mà không bị giới hạn độ tuổi vay vốn của khách hàng.

Quy trình vay vốn mua nhà tại Techcombank bao gồm các bước sau:

• Khách hàng gửi yêu cầu đến Techcombank và chờ thông tin phản hồi.
• Đội ngũ nhân viên tư vấn sẽ tiến hành liên lạc với khách hàng để hỗ trợ trong việc lựa chọn khoản vay phù hợp và chuẩn bị hồ sơ vay vốn. Bộ phận thẩm định của ngân hàng sẽ tiến hành đánh giá giá trị của tài sản mà khách hàng dự định mua, từ đó tư vấn cho khách hàng.
• Sau khi hoàn thành hồ sơ, khách hàng sẽ chờ đợi kết quả phê duyệt để tiến hành giải ngân vay vốn. Trong trường hợp hồ sơ bị từ chối, nhân viên tư vấn sẽ tiếp tục liên hệ và cung cấp giải thích cụ thể về lý do từ chối.
• Trong trường hợp được phê duyệt, khách hàng sẽ cần xác nhận lại về khoản vay. Đồng thời, bên người bán cũng cần phải đồng ý với quy trình mua nhà thông qua việc vay vốn từ ngân hàng.
• Tiến hành các thủ tục công chứng giữa ba bên: người mua, người bán và ngân hàng.
• Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, ngân hàng sẽ tiến hành việc giải ngân thông qua việc chuyển khoản vào tài khoản của bên bán hoặc trả tiền mặt, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên.

Vì vậy, nếu bạn đang có ý định vay ngân hàng mua bất động sản, hãy liên hệ với Techcombank để được hưởng ưu đãi.

Tóm lại, việc áp dụng luật mới trong lĩnh vực bất động sản đã góp phần đưa thị trường này vào quỹ đạo ổn định và phát triển bền vững hơn. Những quy định cụ thể và cơ chế mới được thiết lập đã giải quyết một số vấn đề quan trọng như giải phóng mặt bằng, quản lý quỹ đất, bảo vệ quyền lợi của người dân và khách hàng. Với những cải tiến này, hy vọng rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Xem thêm

Mua nhà có nên chờ sau khi Luật Đất đai có hiệu lực?

Techcombank cho vay mua nhà: Phí phạt trả nợ trước hạn là bao nhiêu?