Cẩm nang pháp lý dành cho người mua chung cư lần đầu

Với mức giá hợp lý và đầy đủ tiện ích căn hộ chung cư trở thành ưu tiên lựa chọn của nhiều người. Tham khảo cẩm nang về pháp lý và tài chính cá nhân dành cho người mua chung cư lần đầu dưới đây để có những thông tin hữu ích trước khi thực hiện giao dịch.

Trường hợp mua chung cư mới

Tính pháp lý của dự án 

Về chủ đầu tư

Chủ đầu tư muốn được kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện được nêu tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP bao gồm:

- Phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp và có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

- Mọi thông tin của doanh nghiệp phải được công khai trên trang điện tử của doanh nghiệp, trụ sở của ban quản lý dự án, các sàn giao dịch bất động sản…

Khi chủ đầu tư có đầy đủ giấy tờ nêu trên thì sẽ chứng minh được tư cách kinh doanh dự án bất động sản của chủ đầu tư đó.

Cần xác minh được tư cách kinh doanh của chủ đầu tư để lựa chọn dự án an toàn (Nguồn: Landsoft)

Về dự án khu chung cư

Dự án khu chung cư cần có đầy đủ các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án được phép thế chấp chính dự án đó để vay vốn đầu tư cho dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán với người mua thì chủ đầu tư cần phải giải chấp với tổ chức tín dụng. Người mua chung cư lần đầu cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Chỉ khi có giấy tờ này thì mới khẳng định chủ đầu tư đã hết nợ và giải chấp hoàn tất.

Riêng nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần giấy chứng nhận nhưng phải có những loại giấy tờ sau:

- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ được phê duyệt.

- Giấy phép xây dựng (trong trường hợp phải có).

- Giấy phép nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ.

- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng phần móng.

• Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất

Trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng, thuế đất, các khoản phí, lệ phí với Nhà nước.

Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ với cơ quan Nhà nước sẽ không được cấp giấy chứng nhận, dự án đó có thể sẽ bị “treo”, chưa được đưa vào kinh doanh.

• Văn bản chấp thuận đầu tư

Theo khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP, dự án xây dựng nhà ở phải có ý kiến chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.

Về hợp đồng mua bán căn hộ

Trước khi ký vào hợp đồng, người mua cần xem kỹ các nội dung như:

• Tiến độ thanh toán: Thông thường người mua chỉ cần thanh toán trước tối đa 70% giá trị căn hộ.
•  Thông tin cụ thể về căn hộ: Gồm vị trí, tên dự án, mã số, diện tích căn hộ, giá mua bán, các tiện ích kèm theo, thông tin về phí dịch vụ, điện nước…
• Người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, nếu không thì phải có uỷ quyền.
• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp có vi phạm hợp đồng…

Cần xem xét các mục trong hợp đồng trước khi ký kết (Nguồn: Cafeland)

Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư 

Khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận thì người mua có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, việc chuyển nhượng hợp đồng phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Hợp đồng đang không có tranh chấp, khiếu kiện.

- Căn hộ không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp đã được bên nhận thế chấp đồng ý.

Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư gồm có: Hợp đồng mua bán ban đầu (ký với chủ đầu tư), văn bản chuyển nhượng hợp đồng, biên bản bàn giao nhà (nếu có), giấy tờ chứng minh người bán đã nộp tiền cho chủ đầu tư, giấy tờ nhân thân của các bên (bên bán, bên mua, chủ đầu tư)…

- Trình tự thực hiện:

+ Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

+ Nộp thuế, phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

+ Gửi hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận được các giấy tờ nêu trên. 

+ Người mua nộp đầy đủ hồ sơ để cấp sổ hồng.

Trường hợp mua chung cư cũ

Việc đặt cọc và hủy cọc 

Theo quy định, pháp luật không bắt buộc các bên mua bán chung cư làm hợp đồng đặt cọc. Đây chỉ là biện pháp bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng sau này. Đồng thời, nếu có thì các bên thực hiện đặt cọc cũng không phải công chứng hay chứng thực.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là thỏa thuận giữa hai bên. Đồng thời, không có quy định cấm các bên sau khi đặt cọc thì không được huỷ mà chỉ quy định về hậu quả khi không đặt cọc, cụ thể:

• Nếu bên đặt cọc không muốn mua chung cư thì sẽ bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác.
• Nếu bên nhận cọc không bán chung cư thì sẽ phải trả lại số tiền đã nhận cọc và trả thêm một lần số tiền cọc cho bên mua, trừ trường hợp hai bên thỏa thuận không trả hoặc trả số tiền cao hơn.

Việc đặt cọc không nằm trong quy định của pháp luật (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Cần biết về vay thế chấp ngân hàng mua chung cư

Để được vay thế chấp ngân hàng mua chung cư, người vay cần đáp ứng các điều kiện về tài sản thế chấp và điều kiện vay vốn:

- Tài sản thế chấp: Có thể thế chấp bằng tài sản khác có giá trị hơn số tiền vay hoặc thế chấp bằng chính căn hộ đó. 

- Điều kiện vay vốn: Người vay cần đáp ứng các điều kiện về độ tuổi, mục đích vay vốn, năng lực hành vi dân sự, có đủ khả năng tài chính cá nhân để trả nợ.

Thủ tục mua chung cư cũ

Khi mua chung cư cũ, các bên cần phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. Hồ sơ bao gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng 

- Giấy tờ tùy thân của người mua: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn…

- Hợp đồng uỷ quyền nếu người mua không tự mình thực hiện việc mua bán mà phải uỷ quyền cho người khác thực hiện.

Việc công chứng sẽ được thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng. Thời hạn giải quyết hồ sơ là từ 02 - 10 ngày làm việc.

Những khoản tiền cần nộp khi mua chung cư

- Tiền mua bán: Đây là khoản tiền người mua phải thanh toán cho người bán. Khoản tiền này do các bên thỏa thuận, bên mua có thể trả toàn bộ số tiền hoặc có thể đặt cọc trước một khoản tiền, sau đó trả phần còn lại khi ký hợp đồng mua bán.

- Phí công chứng hợp đồng mua bán: Khi mua chung cư, bên mua phải thanh toán phí công chứng nếu các bên có thỏa thuận bên mua nộp. Trong đó, phí công chứng gồm thù lao công chứng và lệ phí công chứng.

- Phí sang tên sổ đỏ: Phí này gồm chi phí thẩm định hồ sơ dao động từ 500.000 - 5 triệu đồng; phí cấp bìa sổ đỏ khoảng 100.000 đồng/giấy.

- Lệ phí trước bạ: Tính trên 0,5% giá tính lệ phí trước bạ.

- Thuế thu nhập tài chính cá nhân: Khoản thuế này theo quy định bên bán phải nộp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Số tiền thuế là 2% giá tính thuế thu nhập cá nhân.

Có rất nhiều khoản phí khi mua căn hộ chung cư (Nguồn: Báo Xây dựng)

Trên đây là những điều cần biết về pháp lý và tài chính cá nhân dành cho người mua chung cư lần đầu. Việc tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến căn hộ, chủ đầu tư, chính sách giúp người mua lựa chọn căn hộ phù hợp và đảm bảo giao dịch an toàn. 

Xem thêm

Tín hiệu tích cực khiến thị trường bất động sản 'phá băng'

Thị trường bất động sản 'ấm' lại nhờ nhu cầu tìm kiếm tăng sau Tết