Cách sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Với sự phát triển mạnh mẽ và nhanh chóng của thị trường bất động sản, nhiều người lựa chọn đòn bẩy tài chính như một chiến lược đầu tư. Đòn bẩy tài chính bất động sản là gì? Dùng đòn bẩy tài chính mua nhà như thế nào để đạt hiệu quả? Bài viết này, OneHousing sẽ cung cấp thông tin để giải đáp các thắc mắc trên.

Khái niệm về đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính là việc sử dụng vốn vay để kinh doanh hoặc đầu tư thay vì việc dùng vốn tự có. Từ đó, lợi nhuận sinh ra từ sự chênh lệch giữa chi phí vốn vay và lợi nhuận thu được từ việc đầu tư hoặc kinh doanh. Đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược đầu tư được nhiều người lựa chọn, giúp tăng khả năng tạo ra lợi nhuận và tận dụng lợi thế cạnh tranh trên thị trường.

Tuy nhiên, nếu không nghiên cứu kỹ lưỡng, không có cái nhìn chính xác và không có kiến thức về quản trị rủi ro, việc sử dụng đòn bẩy tài chính có thể phản tác dụng, thậm chí không sinh lời mà có thể lỗ nặng.

Đòn bẩy tài chính bất động sản là việc sử dụng vốn vay để mua bất động sản, giúp tăng lợi nhuận và mua tài sản giá trị lớn hơn so với việc thanh toán hoàn toàn bằng vốn tự có như thông thường. Theo cách nói của một số chuyên gia, đòn bẩy tài chính bất động sản cho phép kiếm tiền từ tiền của người khác.

Tác dụng của đòn bẩy tài chính bất động sản

Nhiều người hiểu về sức mạnh và lợi ích của đòn bẩy tài chính nhưng không thực sự hiểu rõ về cách thức hoạt động của nó. Hãy xem ví dụ một nhà đầu tư có 50.000 USD để đầu tư bất động sản và cách sử dụng số vốn này để hiểu rõ hơn về cách thức hoạt động của đòn bẩy.

• Lựa chọn 1: Mua tài sản trị giá 50.000 USD. Cách thức này không tạo ra đòn bẩy tài chính.
• Lựa chọn 2: Sử dụng 50.000 USD và vay thế chấp ngân hàng 50.000 USD để mua bất động sản trị giá 100.000 USD. Cách thức này tạo ra đòn bẩy 50%.
• Lựa chọn 3: Sử dụng 50.000 USD và vay vốn ngân hàng để mua hai bất động sản trị giá 100.000 USD. Cách thức này tạo ra đòn bẩy 75% và giúp bạn phân chia lợi nhuận và rủi ro trên hai tài sản.

Tác dụng của đòn bẩy tài chính bất động sản (Nguồn: Sài Gòn Villas)

Lợi nhuận tạo ra càng lớn khi nhà đầu tư biết cách sử dụng nhiều đòn bẩy tiềm năng. Nếu giá trị bất động sản tăng 6%, với mỗi lựa chọn, nhà đầu tư thu được lợi nhuận như sau:

• Lựa chọn 1: Giá trị tài sản đạt 53.000 USD, nhà đầu tư thu được lợi nhuận 3.000 USD.
• Lựa chọn 2: Giá trị tài sản đạt 106.000 USD, nhà đầu tư thu được lợi nhuận 6.000 USD.
• Lựa chọn 3: Giá trị tài sản đạt 212.000 USD, nhà đầu tư thu được lợi nhuận 12.000 USD,

Tuy nhiên, không phải mọi bất động sản đều tạo ra lợi nhuận, đặc biệt là trong thời gian ngắn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính như một cách để đa dạng hóa danh mục đầu tư và mua thêm bất động sản để tránh tình trạng giảm giá trị, cải thiện vốn, mất chỗ,...

Điều kiện tối ưu cho đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính bất động sản đạt hiệu quả khi giá thuê và giá trị tăng lên. Ngược lại, nếu giá thuê hoặc giá trị tài sản giảm sút thì lợi thế của đòn bẩy sẽ giảm khi các khoản lãi vay gia tăng. Vì vậy, các nhà đầu tư cần thận trọng cân nhắc trong chiến lược đầu tư này.

Điều kiện tối ưu đòn bẩy tài chính bất động sản (Nguồn: Bất động sản)

Điều quan trọng đầu tiên là cần thẩm định toàn diện môi trường đầu tư. Giá trị bất động sản tại khu vực đó có xu hướng như thế nào? Sự xuất hiện hay rời đi của các công ty, tập đoàn lớn trong khu vực có thể ảnh hưởng đến tình hình kinh tế trong thời gian tới như thế nào? Kỳ vọng kinh tế quốc gia và khu vực trong tương lai là gì?

Thứ hai là cần phát triển chiến lược đầu tư hợp lý. Nếu đầu tư ngắn hạn, những yếu tố nào là dấu hiệu để thoát ra? Nếu đầu tư dài hạn, nhà đầu tư cần làm gì để vượt qua những khó khăn, biến động của thị trường?

Bí quyết sử dụng đòn bẩy tài chính

Thận trọng trong việc đánh giá bất động sản là bí quyết cần ghi nhớ để đảm bảo đòn bẩy tài chính phù hợp. Giá trị bất động sản trong khu vực hiện tại đã tăng 5%/ năm trong vài năm gần đây không có nghĩa là nó vẫn tiếp tục tăng trong năm tới. Xây dựng chiến lược tài chính với kỳ vọng thấp hơn sẽ an toàn cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi dùng đòn bẩy tài chính mua nhà (Nguồn: Sài Gòn Villas)

Đăng ký khoản vay có thể xoay xở được cũng là yếu tố quan trọng cần lưu ý. Mua bất động sản với chi phí thấp có thể hấp dẫn nhưng nếu nghĩa vụ phải trả tiền ngân hàng mỗi tháng là vấn đề thì cần cân nhắc, đặc biệt trong trường hợp xấu, bạn có thể mất thu nhập trong một hoặc hai tháng.

Tập trung vào dòng tiền là lưu ý tiếp theo mà nhà đầu tư cần lưu tâm. Với việc mua bất động để cho thuê, nhà đầu tư cần đảm bảo có người thuê và mức giá thuê đủ trang trải các chi phí thì hoạt động này mới mang lại lợi nhuận.

Trên đây là một số thông tin về đòn bẩy tài chính bất động sản. Nếu được sử dụng đúng cách, đòn bẩy sẽ giúp tăng giá trị bất động sản. Bài viết hy vọng sẽ giúp ích cho bạn trọng việc lên chiến lược đầu tư bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Chính sách tín dụng bất động sản là gì? Tại sao cần kiểm soát tín dụng bất động sản?

4 bí kíp sử dụng hình ảnh giúp môi giới bất động sản bán nhà nhanh, được giá